2014年12月房地产板块累计上涨15.1%，跑输大盘5.8个百分点。12月大盘从2700点起步一路上攻至3230点，地产板块亦跟随大盘上涨，在降息、地方购房促进政策等多重利好下，房地产板块累计上涨15.1个百分点，板块指数再创近4年新高。2014年，房地产板块上涨65.3%，同期大盘上涨51.7%，板块相对收益13.6%。

12月申万跟踪48个城市一手房销售环比上升20.9%，同比上升28.8%，累计同比下降7.4%，环比连续6个月回升，销售环比大幅回升。龙头及重点公司12月销售额预计843亿元，环比大幅上升49.5%。1）12月申万跟踪48大城市一手房合计成交321416套，环比上升20.9%，同比上升28.8%，累计同比下降7.4%，本月环比连续6个月回升，销售环比大幅回升；一线、二线、三线城市分别成交59811套、172334套，89271套，环比分别上升37.7%、上升14.0%、上升25.2%，一线城市环比升幅最大。2）12月申万跟踪18大城市二手房合计成交70697套，环比增长26.2%，同比上升20.0%，累计同比下降29.3%。一线、二线、三线城市分别合计成交24463套、36780套、9454套，环比分别增长33.9%、增长25.0%、增长13.4%。

由于去化速度回升较快，去化周期连续回落，较上月下降0.6个月，但库存绝对量环比仍上升1.9%。12月申万跟踪18大城市住宅可售套数合计103.50万套，环比上升1.9%，去化周期11.5个月，较上月下降0.6个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为32.50万套、44.49万套，26.51万套，去化周期分别为9.6月、12.1月、13.9月，较上月分别下降0.8月、下降0.5月、下降0.3月，绝对库存仍略有上升，但库存周期连续下降。

12月全国300城市土地成交面积环比上升198%，同比下降39%，累计同比下降30%；土地出让金环比上升92%，同比下降37%，累计同比下降27%；全国土地溢价率13.15%，其中住宅用地溢价率18.51%，溢价率较上月下降0.15个百分点。12月全国300城市土地成交面积28895万方，环比增长198%，同比下降39%，1-12月成交面积223429万方，累计同比下降30%；12月全国300城市土地成交金额3513亿元，环比上升92%，同比下降37%，1-12月成交金额26291亿元，累计同比下降27%。截止12月底，全国土地溢价率13.15%、住宅用地溢价率18.51%，较上月分别下降0.15、0.14个百分点，土地成交溢价率略微回落。

投资建议：地产行业目前处于降息周期、销售恢复期和政策边界突破期的三期叠加阶段，行业基本面和政策面均面对利好，地产牛市估值，将从消除龙头RNAV折价开始，依旧建议优配地产蓝筹，关注仍有RNAV折价及销售恢复受益的公司。重点关注：（1）优配地产蓝筹：保利、万科、招商、金丰；（2）关注RNAV折价以及销售恢复受益公司：首开股份、华侨城、泰禾集团、华夏幸福、滨江集团、世联行。