2014年11月房地产板块累计上涨14.3%，跑赢大盘2.3个百分点。11月大盘从2400点起步上涨至2700点，地产板块亦跟随大盘不断上攻，在降息、地方购房促进政策等多重利好下，房地产板块整体跑赢大盘2.3个百分点，板块指数达到4年来最高点。2014年初至今，房地产板块上涨43.0%，同期大盘（沪深300指数）上涨20.5%，板块相对收益22.5%。

11月申万跟踪48大城市一手房成交套数合计环比上升6.9%，同比上升0.2%，累计同比下降11.0%，看好市场年底“暖冬”，销售环比保持回升。龙头及重点公司11月销售额预计600亿元，环比下跌4.9%。1）11月申万跟踪48大城市一手房合计成交265451套，环比上升6.9%，同比上升0.2%，累计同比下降11.0%，本月环比连续5个月回升，看好市场年底“暖冬”，销售环比保持回升；一线、二线、三线城市分别成交43444套、150946套，71061套，环比分别上升14.5%、上升9.3%、下降1.6%，一线城市环比大幅增长。2）11月申万跟踪18大城市二手房合计成交55735套，环比增长26.5%，同比下降5.8%，累计同比下降33.2%。一线、二线、三线城市分别合计成交18268套、29127套、8340套，环比分别增长36.6%、增长23.3%、增长18.0%。

由于去化速度回升较快，去化周期连续回落，较上月下降0.8个月，但库存绝对量环比仍上升1.0%。11月申万跟踪18大城市住宅可售套数合计1015482套，环比上升1.0%，去化周期12.1个月，较上月下降0.8个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为318907套、436643套，259932套，去化周期分别为10.4月、12.6月、14.2月，较上月分别下降0.8月、下降1.0月、无变化，绝对库存仍略有上升，但库存周期连续下降。

11月单月土地成交量和出让金同比继续大幅下降，溢价率亦略微回落。土地出让金环比上升47%，同比下降48%，累计同比下降26%；全国土地溢价率13.30%，其中住宅用地溢价率18.72%。11月全国300城市土地成交面积9712万方，环比增长24%，同比下降64%，1-11月成交面积191708万方，累计同比下降29%；11月全国300城市土地成交金额1825亿元，环比上升47%，同比下降48%，1-11月成交金额22587亿元，累计同比下降26%。截止11月底，全国土地溢价率13.30%、住宅用地溢价率18.72%，较上月分别下降0.94、1.24个百分点，土地成交溢价率略微回落。

投资建议：地产行业处于降息周期、销售恢复期和政策边界突破期的三期叠加阶段，地产蓝筹配置优势凸显，建议关注地产蓝筹、园区转型和区域升级带来的投资机会。11月销售单月同比首次转正微增0.2%、土地成交面积和金额同比下降64%和48%且去化周期下降0.8个月，显示本轮降息周期开发商加速去化而非盲目投资的良性阶段到来，为后续供需面改善提供空间，且政策上限购限贷放开、普通住宅标准放松、营业税契税减免等政策边界都有希望进一步突破，建议优配地产蓝筹，重点关注园区转型、珠海及京津冀区域升级等投资机会，重点推荐：1）地产蓝筹：招商、保利、万科A；2）园区转型：高新发展、南京高科、浦东金桥；3）区域升级：华夏幸福、格力地产。