事件：人民银行决定，自2014年11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限款基准利率的1.1倍调整为1.2。

首次降息4个月后，地产销售确定性恢复：回顾最近的三次降息周期，首次降息月分别为2002年2月、2008年9月和2012年6月，降息当月的销售同比数据分别为4.6%、-17.6%和-4.6%，除了2002年的降息周期销售一直正增长，2008年和2012年首次降息前，销售同比增速为负的月份分别已经持续了6个月和8个月，在宣布降息之后的第4个月地产销售同比数据均全面转正。

降息后行业存在超额收益，幅度与降息的幅度和次数相关：08年9月至12月，央行共3次降准6次降息，长期贷款利率降幅为1.5个百分点，11年12月和12年7月，央行共3次降准2次降息，长期贷款利率降幅为0.5个百分点，相应的，2008年降息降准周期开始后板块3个月内超额收益超过40%，12年降息降准周期开始后板块超额收益超过10%。

龙头和中型高杠杆房企短期超额收益明显：通过分析首次降息宣布之后1个月、3个月和6个月的个股表现，我们发现一个月内龙头涨幅一直是跑赢板块指数，3-6个月后高杠杆企业涨幅明显更多， 2008年降息宣布一个月内涨幅较大且跑赢板块的为保利（28%）、华侨城（27%）、招商（24%）、万科（21%）、金融街（20%）；12年降息宣布后一个月涨幅最大的为世荣兆业（19%）、华侨城（15%）、保利（14%）、万科（9%）、阳光城和招商（5%）；08年降息宣布6个月之后涨幅较大且跑赢板块的为滨江（129%）、阳光城（87%）、保利（85%）、招商（80%）、华侨城（66%），12年降息宣布之后6个月之后涨幅较大且跑赢大盘的为阳光城（47%）、华夏幸福（32%）、保利（9%）、万科（4%）、华侨城（2%）。

降息加速去库存，行业基本面将持续恢复：我们认为本轮降息调整与之前的不同之处在于对于房价预期的不同，本轮降息周期不存在房价大幅上涨的预期，开发商投资和开工并不会出现立即盲目大干快上的情况，而更多是加速去库存，利好销售，因此对地产行业的利好程度将好于对地产产业链的利好程度，我们预计地产销售将于明年4月同比转正，而开工和投资的复苏则要推迟到明年下半年，但基本面的持续复苏则比较确定。

投资建议：降息周期展开，房地产企业将加速去库存，行业基本面将持续恢复，我们建议坚定配置龙头及中型高杠杆房企，推荐关注：世联行、保利地产、招商地产、阳光城、华侨城。