销售恢复超预期、下半年第一次累计降幅收窄： 2014年1-10月份，全国商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比9月缩窄0.8个百分点；10月单月，全国商品房销售面积11362万平方米，同比下降1.6%，降幅比上月收窄8.7个百分点，销售远好于预期，维持四季度销售将好于三季度的判断：1）930新政改变购房者预期：930新政的推出改变了部分购房者的购房预期，从观望角度变为提前消费；2）按揭贷款折扣的确普遍出现：从我们跟踪的情况来看，国有银行按揭信贷额度相对充足，但要享受新政提到的7折折扣利率比较困难，不过9折已相当普遍，相对于第一季度的上浮10%，按揭优惠力度明显；3）普通住宅标准不断放松，利好部分改善性购房者：从北京到上海，普通住宅的认定标准有明显放松，预计将有更多购房者享受到按揭贷款及首付成本优惠；4）企业推盘促销力度明显加大：从几大房企来看，四季度备货明显充足、推盘力度加大，但需要注意的是单月销售均价不降反升，10月单月销售均价6300元/平，环比9月上涨1%，从某种程度上也反映购房者热情较高。

开工降幅连续10月收窄，单月增幅年内最高：2014年1-10月份，全国房屋新开工面积147661万平方米，同比下降5.5%，降幅大幅收窄3.8个百分点。10月单月，全国房屋新开工面积16250万平方米，同比增长42.9%。10月单月新开工出现明显的改善，主要受13年10月基数较低。

投资完全符合预期，维持11月是年内投资增速低点的判断：2014年1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比增长12.4%，与我们的预期完全一致。10月单月，全国房地产开发投资8469亿元，同比增长11.8%。1）土地购置面积大幅回升：前10月土地购置面积同比增速由上月的-4.6%上升5.8个百分点至1.2%，从高频数据跟踪来看，土地市场溢价10月四周连续上升，但整体成交面积仍旧大幅下降，将对明年投资形成压力；2）预计11月是年内投资低点：从历史经验来看，11月往往是开工、投资和购地低热期，预计今年11月累计投资增速将降至11.3%。

各项指标符合或略超预期，维持销售、开工和投资预测：从10月份的数据来看，大部分指标都符合我们或略好于我们预期，我们维持全年销售面积增速-8%，新开工面积-10%、开发投资额12.3%的增速预测。

投资建议：十月行业景气度回升略超预期，销售大幅超预期、投资和开工基本符合预期，受益于930新政、按揭支持力度加大、住房公积金申请放松、普通住宅标准放宽的影响，维持行业四季度将好于前三季度的判断，建议关注行业“龙头+跨界转型+园区整合”的投资标的，推荐关注：A 龙头：招商万科、保利、世联、华夏幸福；B跨界转型：金科股份、北京城建、中天城投； C园区整合：高新发展、南京高科、长春经开。