结算维持13年同期水平、两极分化明显。在行业整体进入调整期的大背景下，上市房企交出一份略低于预期的业绩。A股142家房地产企业整体实现净利润511.95亿元 ，同比下降10.3%。其中，A股百强上市房企实现净利润520.48亿元，同比增长0.1%，表现优于房地产板块。从净利润角度看，14年前三季度上市房企出现了两极分化的特点：大中房企由于可结算资源规模较大，净利润基本保持稳定；而小房企因为规模较小，在资源、资金上均处于劣势，净利润同比大幅下降。

毛利率持续下降、费用率稳中有升。行业毛利率自12年之后呈现明显的下降趋势，12年三季度末A股百强房企加权平均毛利率为38.4%，14年三季度末毛利率32.9%，累计下降5.5个百分点；行业净利润率也随之下降，14年三季度末A股百强房企加权平均净利率为11.3%，连续4年走低，累计下降4.0个百分点。A股百强房企三项费用率整体稳中有升，较13年同期上升1.8个百分点，达到15.5%的水平；环比二季度末上升0.4个百分点，主要因财务费用上升较快。

销售压力较大、四季度为关键窗口期。从销售回款看，前三季度A股百强房企累计实现销售回款5841.08亿元，同比下降2.8%，增速大大下降。预收账款同样反映了相同趋势，尽管预收账款总量仍在增长，但增速已经大幅放缓至8.1%。2014年三季度末，A股百强房企预收账款8184.28亿元，同比增长8.1%，较上年同期下降17个百分点。

行业整体资产结构恶化、净负债率持续上升。14年三季度末，A股百强房企加权计算，扣除预收帐款的资产负债率52.7%，净负债率大幅上升至103.5%，均为07年以来的最高水平。全口径下的净负债率比去年同期大幅上升24.6个百分点，高达103.5%，反映出房企在销售下降的情况下，扩张更加依赖增加杠杆。

投资建议：行业前三季度销售和结算都处于低位，展望四季度，预计市场有望在央行新政的呵护下进行修复。伴随信贷新政落实和按揭贷款利率下行，预计四季度销售会好转。维持四季度销售将好于前三季度的判断，我们认为虽然地产仍处于去产能周期，地产板块在销售持续回暖和利率不断下行的催化下，投资应更积极，建议积极关注“跨界转型+龙头+区域热点”类地产股。四季度地产销售将持续回暖，同时在社会自己成本不断下行的催化下，投资应更积极。建议把握 “跨界转型+龙头+区域热点”类地产股：1）跨界转型：金科股份、北京城建、阳光城；中天城投、冠城大通、苏宁环球；2）龙头：万科、保利、招商、世联；3）区域热点：陆家嘴、格力地产、平潭发展。