2024年半年度报告

公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股上海金桥出口加工区开发股份有限公司

2024年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人王颖、主管会计工作负责人李建芳及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声

明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的未来规划、经营计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的相关内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................6

第四节公司治理..............................................16

第五节环境与社会责任...........................................17

第六节重要事项..............................................18

第七节股份变动及股东情况.........................................21

第八节优先股相关情况...........................................24

第九节债券相关情况............................................24

第十节财务报告..............................................32

载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章的财务报表。

备查文件目录报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有文件的正本及公告的原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司指上海金桥出口加工区开发股份有限公司

金桥集团指上海金桥（集团）有限公司

金桥联发公司、联发公司指上海金桥出口加工区联合发展有限公司

金桥房产公司、房产公司指上海金桥出口加工区房地产发展有限公司新金桥广场公司指上海新金桥广场实业有限公司宝山北郊公司指上海北郊未来产业园开发运营有限公司盛讯公司指上海盛讯投资有限公司盛盎公司指上海盛盎私募基金管理有限公司报告期指2024年1月1日至2024年6月30日

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称上海金桥出口加工区开发股份有限公司公司的中文简称浦东金桥

公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE

DEVELOPMENT CO.LTD

公司的外文名称缩写 Golden Bridge公司的法定代表人王颖

二、联系人和联系方式董事会秘书姓名严少云联系地址上海市浦东新区新金桥路27号18号楼3楼

电话总机021-68811818、投资者专线021-50307702

传真董事会办公室021-50301533

电子信箱 董事会办公室jqir@shpdjq.com

三、基本情况变更简介

公司注册地址中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号公司注册地址的历史变更情况无公司办公地址上海市浦东新区新金桥路27号18号楼公司办公地址的邮政编码201206

公司网址 www.shpdjq.com

电子信箱 董事会办公室jqir@shpdjq.com报告期内变更情况查询索引不适用

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》·中国证券网www.cnstock.com

《证券时报》·证券时报网www.stcn.com

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事会办公室

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报告期内变更情况查询索引不适用

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 不适用

B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 不适用

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上年主要会计数据上年同期

（1－6月）同期增减(%)

营业收入1452878566.454844892240.57-70.01

归属于上市公司股东的净利润327694648.981512068706.04-78.33

归属于上市公司股东的扣除非经常325318412.071503122534.28-78.36性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-444226604.78-6038302606.96不适用本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产13703523572.9614113202980.65-2.90

总资产45403410447.4539780978141.4014.13

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同主要财务指标上年同期

（1－6月）期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.29201.3472-78.33

稀释每股收益（元／股）0.29201.3472-78.33

扣除非经常性损益后的基本每股收0.28981.3392-78.36益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）2.3211.01减少8.69个百分点

扣除非经常性损益后的加权平均净2.3010.94减少8.64个百分点

资产收益率（%）公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

上年同期结转碧云尊邸商品房项目销售收入37.72亿元，本期无商品房项目结转，导致营业收入、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本

每股收益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益均同比减少。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

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九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销

23484.06

部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损5481307.53益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益-2342128.64以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出78455.46

减：所得税影响额847779.61

少数股东权益影响额（税后）17101.89

合计2376236.91

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）公司所属行业情况

2024年上半年，中国房地产行业主基调是保持稳健发展，防范化解风险。各城市政府因城施策，自主调控，支持刚性和改善性住房需求。各类宽松政策持续出台且力度有所提升，着力稳定预期，扩大有效需求，部分城市在政策利好推动下稳中有升。同时，受宏观经济、人口结构、供需关系等中长期因素的影响，房地产整体发展格局将发生变化调整，由过去的高速发展转向平稳发展阶段。写字楼及产业园区方面，受市场因素影响，租金及出租率水平持续走弱。

（二）从事的主要业务和经营模式

报告期内，公司专注于浦东引领区、金桥城市副中心和金色中环发展带建设等重大战略，围绕现代化产业体系、现代化精品城区和现代化企业治理等发展目标，主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。

公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，积极构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，持续提升公司开发能级和核心竞争力，着力推动公司高质量发展。

二、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

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公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：

1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及工业区方面积

累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。

2、战略发展优势。一是稳中求进，可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持

稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。

3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在

业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区曾获得国家住建部“中国人居环境范例奖”、联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。

4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和专业产业服务业务。目前，“金桥资本”产业投资平台正式设立，原由宏公司将转型为“金桥智造产业服务公司”，提供系统解决方案与增值服务，从而基本形成招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的壮大完善，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同发展优势得到进一步增强。

三、经营情况的讨论与分析

2024年是全面转型改革关键年，公司深入贯彻落实党的二十大、二十届三中全会精神和习近

平总书记上海考察重要讲话精神，围绕浦东新区“三个现代化”发展目标，在大规模增量建设转为存量提质增效为主的新形势下，结合公司发展特点，积极向“国内一流的智能制造产业投资控股集团”的方向迈进，积极构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的业务模式，着力推动公司高质量发展。

（一）主要指标完成情况

报告期内，公司实现总现金流入26.86亿元（不含债务融资），其中主要有销售收入14.45亿元、租赁收入11.23亿元；总现金流出约43.15亿元（不含归还的融资本金），其中主要有开发建设支出19.14亿元、税金支出8.02亿元、投资性支出11.18亿元。

报告期末，公司持有各类经营性物业合计约313万㎡，平均出租率为79%。

（二）主要工作完成情况

1、坚持创新为先，积极构建现代化产业体系

一是全面提速产业投资业务，加快布局新质生产力。为了完善盛讯直投和盛盎基金投资体系，公司于2024年6月新设的“金桥资本”产业投资平台——上海金桥投资合伙企业（有限合伙）正式运作，首期规模30亿元，积极构建全生命周期投资矩阵。盛盎公司完成早期基金设立准备工作，基金规模 1 亿元，聚焦初创企业；同时联合产业及投资合作伙伴推进设立 CVC 新通信基金，计划规模不低于10亿元，聚焦高成长企业。盛讯公司上半年储备投资项目近300个，同时积极开拓金融机构、投资机构、专业服务机构等投资合作生态圈。

二是加强产业服务，推动一批优质企业落地，巩固产业发展优势。聚焦未来车、新通信、智能造等金桥硬核产业，持续完善产业集群。上半年吸引落地集成电路、新能源汽车等新质生产力

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代表项目近30个，总投资额超40亿元，累计签约面积超2万㎡，完成续租面积约20万㎡，跟进在谈项目60余个，凸显聚集优势。同时，深入贯彻服务管家工作，切实到位为园区企业落实好各项服务内容，上门派发服务包，帮助60余家完成政策对接、人才等各类问题。

三是积极开拓空间资源储备，支撑未来产业发展。一方面增加地块储备，全力推进金桥开发区内到期土地的处置工作，一地一策，拟定各幅地块处置方向。另一方面向存量要增量，启动“工业上楼”研究，拟定首批工业上楼更新试点项目，开展前期研究工作。

2、坚持品质为本，持续打造现代化精品城区

一是奋力谱写城市开发新篇章。公司组建工作专班重点推进碧云综合体项目，上半年土地规划调整、成片开发存量改造实施方案获批，项目启动立项实施。

二是有序推进载体建设。按照既定计划推动23个项目的前期及开工建设工作。碧云北外滩

138 街坊、碧云祝桥住宅项目、S5 碧云别墅配套会所装修实现开工，周浦碧云澧悦二批次实现开盘。“碧云焕新”Ⅱ期及Ⅲ期腾挪有序推进。根据存量物业整体焕新计划有序推进维修焕新工作，重点推进壹中心周边第五立面提升等项目。

三是不断优化城区运营水平，软硬件同步提升。完成碧云（原名璧耘）商业管理公司设立，专注提升商业运营服务水平。在碧云国际社区举办复活节彩蛋、运动嘉年华等活动，反响热烈，提升“碧云里”知名度。邀请碧云国际社区外籍住户进行“我和上海”主题短视频拍摄展播活动，展示社区生活风采。

3、坚持效益为先，持续提升公司现代化治理水准

一是稳固完善轻资产运营模式。服务公寓板块，新设碧云酒店管理公司，新金桥广场的在管项目全部转为轻资产运营模式。运营方面大力推进客源结构转型、调整营销策略、提升配套服务、数字化营销等工作，在管项目出租率及收入指标显著提升。物业服务板块，针对碧云尊邸、OfficePark 金科园及金湘园项目，努力提升客户满意度。产业运营板块，首个轻资产外拓项目金桥智造金吉园，高效推进完成绿化整治、道路修缮、配套完善、设备更新等工作，项目即将进入招商运营阶段。

二是优化公司资产结构，推动重点项目去化。通过对金海园、金湘园和金领之都 A 区等重点项目优化营销策略，出租率稳中有升。对新金桥大厦、金湘园和金海园等重点销售项目，全力以赴推进去化。

三是大力推进数字化转型，提升整体运营管理效率。客户服务平台完成功能迭代成功上线运行，完成 BIP、ERP 系统升级，投资管理平台目前正在加紧建设中，租赁运营平台完成建设并成功上线运行。

（三）下半年主要工作下半年，公司将继续贯彻党的二十大精神和二十届三中全会要求，扎实推进浦东引领区建设，加快推进公司改革创新，高质量推动现代化产业体系、现代化精品城区和现代化企业治理建设，持续提升公司核心竞争力。

一是围绕重点产业，加快构建产业生态体系。坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬核产业，实践“投资＋招商＋服务”联动发展，形成创新创业生态体系。产业投资板块，加速布局推动公司转型。完善产业投资业务制度体系，推进投资信息系统建设，推进子基金投资项目。完成早期基金设立，推进新通信基金募资工作。推进产投基金一期募资及设立工作，拓展母基金业务及投资生态圈。产业招商板块，推动一批龙头项目落地。围绕未来车、智能造、新通信等重点产业，对目前正在重点洽谈的项目加快落地。聚焦园区去化，继续加大力度拓展招商渠道及招商覆盖面，接洽更多优质企业。持续开展各类重大产业活动，扩大金桥品牌影响力，包括“碧云24味”企业家座谈会等，传播“金桥声音”。产业服务板块，加速培育专业服务能力。

加大行业研究力度，赋能产业招商及企业服务。不断提升业务服务能力，扩大产业生态合作伙伴网络，设立金桥新动能 GOI 产业创新服务平台。

二是聚焦产城开发，做强可持续发展。碧云综合体项目以打造碧云国际社区的标杆级城市新名片为首要目标，重点完成项目前期工作。加快建设高品质项目，销售住宅有序滚动开发，自贸区临港新片区综合产业片区 ZH-02 单元 E08-01、E04B-01、E04A-01 组团、碧云北外滩项目 135

街坊力争取得预售许可证，138街坊以及碧云祝桥项目按照计划推进建设工作。产业项目中，金桥壹中心项目、5G 高清视讯产业园项目、T25 地块改扩建项目、12B-03 地块新建项目等项目按照计划推进建设工作。

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三是优化运营管理，提升运营效益。推进轻资产运营模式转型，产业项目金桥智造金吉园完成装修改造投入招商运营；商业板块筹办秋季、冬季商业活动并推进商业物业招商；服务式公寓板块依托新设碧云酒店管理公司平台进一步提升品牌形象和管理输出外拓能力，形成“碧云生活圈”；物业服务板块以精细化管理不断提升运营能力和管理效能，并精心筹备承接碧云北外滩项目。加大营销工作力度，优化公司资产结构。全面深入分析市场形势及竞争趋势，及时调整定价体系、营销策略。加大新金桥大厦等重点去化项目以及住宅项目销售，重点做好碧云北外滩135街坊开盘工作。数字化转型方面，下半年完成业财一体平台深化，基本实现基础财务自动化和业务财务数据融合，完成投资管理平台上线。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币科目变动比例本期数上年同期数

（%）

营业收入1452878566.454844892240.57-70.01

营业成本579201426.381171475641.16-50.56

销售费用21687370.647661924.42183.05

管理费用57853977.6149223800.7317.53

财务费用203532569.00162881443.8624.96

经营活动产生的现金流量净额-444226604.78-6038302606.96不适用

投资活动产生的现金流量净额-1064390249.551455030091.58-173.15

筹资活动产生的现金流量净额3514547775.644369779917.68-19.57

营业收入变动原因说明：同比减少33.92亿元，主要因为上年同期结转住宅销售收入37.72亿元，本期无。

营业成本变动原因说明：同比减少5.92亿元，主要因为销售收入减少，相应销售成本减少。

销售费用变动原因说明：同比增加0.14亿元，主要因为结清上年度的广告宣传费、中介费以及折旧摊销费有所增加。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比增加55.94亿元，主要因为本期支付的土地出让金有所减少。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比减少25.19亿元，主要因为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所减少。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比减少8.55亿元，主要因为本期净融入的有息负债较上年同期有所减少。

2本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

9/1712024年半年度报告

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1.资产及负债状况

单位：元本期期末数占总资上年期末数占总资本期期末金额较上年项目名称本期期末数上年期末数情况说明

产的比例（%）产的比例（%）期末变动比例（%）

货币资金4309850139.539.492303889490.505.7987.07主要因为收到的房屋预售款及筹资活动增加的现金

交易性金融资1116332641.152.4638674769.790.102786.46主要因为购买低风险银行产理财产品

其他流动资产735620573.771.621471582279.953.70-50.01主要因为支付的土地出让金结转存货

应付职工薪酬18616674.360.0431331192.440.08-40.58因为计提的奖金实际支付

其他应付款2109589531.554.651494894007.393.7641.12因为计提应付股利一年内到期的主要因为一年内到期的长

3154172932.686.951080114697.532.72192.02

非流动负债期借款、中期票据重分类

其他流动负债227239066.980.50134067570.960.3469.50主要因为待转销项税增加

合同负债2623053540.915.781657481905.224.1758.26主要因为收到的房屋预售款其他说明无

2.境外资产情况

□适用√不适用

10/1712024年半年度报告

3.截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

2015年11月，公司以由度金闽园作为抵押物，向农业银行借款人民币3亿元，期限至2025年11月。

2018年5月，控股子公司宝山北郊公司以北郊未来产业园项目作为抵押物，向建设银行、农

业银行借款人民币16.24亿元，期限至2027年12月。

2020 年 5 月，公司以 Office Park 金海园作为抵押物，向农业银行借款人民币 2.39 亿元，期

限至2029年4月。

2022年8月，因福达控股集团有限公司与金桥联发及第三人福达集团（上海）投资有限公司

项目转让合同纠纷一案，福达控股集团有限公司向上海市第一中级人民法院申请财产保全。2022年8月，该法院作出裁定，查封金桥联发公司名下位于上海市浦东新区金桥出口加工区5街坊1/6丘8571.64㎡土地使用权及其全部在建工程。（查封不动产的期限三年）

2022 年 9 月，公司以金桥壹中心（T17B-06）项目土地使用权及在建工程作为抵押物，向农

业银行、工商银行、中国银行借款人民币3.87亿元，期限至2041年8月。

2023 年 3 月，控股子公司上海综舜建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元E03-01、E04A-01、E04B-01、E07-01、E08-01 地块”项目的土地使用权作为抵押物，向建设银行、农业银行、农商银行借款12.72亿元，期限至2028年3月。

2023 年 6 月，控股子公司上海综诺建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元E01-04、E02A-01、E03A-01 地块”项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，向工商银行借款 11.45亿元，期限至2027年12月。

2023 年 6 月，控股子公司上海综奥建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元E05-04 地块、E06-01 地块”项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，向浦发银行借款 6.67 亿元，期限至2028年6月。

2024年1月，控股子公司上海耘北置业有限公司以该公司“虹口北外滩135街坊地块”项目的

土地使用权作为抵押物，向农商银行、农业银行借款1.17亿元，期限至2028年6月。

2024 年 3 月，公司以全资子公司金桥联发所持有的 Office Park 总部园作为抵押物，发行“国君华安资产﹣金桥股份 Office Park 总部园资产支持专项计划”17.72 亿元，期限至 2041 年 10 月。

4.其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1.对外股权投资总体分析

√适用□不适用

报告期内，公司未发生重大股权投资，重大的非股权投资详见下文。

控股子公司上海耘桥置业有限公司作为祝桥老镇社区 PDS7-0101 单元 H-21 地块住宅项目的项目公司，于2024年1月成立。详见公司于2024年1月27日披露的《关于子公司新设项目公司的公告》（编号：临2024-003）。公司实质上的全资子公司金桥房产公司现金出资共计10.80亿元，权益比例42％。该项目公司的经营范围——许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；停车场服务；市场营销策划；企业管理咨询；建筑材料销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

11/1712024年半年度报告

(2).重大的非股权投资

√适用□不适用

上海金桥投资合伙企业（有限合伙）（详见公司于2024年2月3日披露的编号为临2024-007的《关于新设合伙企业的公告》）于2024年6月27日成立，出资额30.05亿元，经营范围为一般项目：以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务；投资管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

12/1712024年半年度报告

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期公允价计入权益的累计本期计提本期出售/赎资产类别期初数本期购买金额其他变动期末数值变动损益公允价值变动的减值回金额

股票1196746242.820.00748392753.930.000.001066614632.61

股权投资8570776.008570776.00

理财产品0.001077657871.361077657871.36

基金889692297.10889692297.10

合计2095009315.920.00748392753.930.001077657871.360.000.003042535577.07证券投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期公允计入权益的累计本期购本期出售会计核算证券品种证券代码证券简称最初投资成本资金来源期初账面价值价值变动本期投资损益期末账面价值公允价值变动买金额金额科目损益

股票600958东方证券298632612.181081661186.40646266815.0218649330.80944899427.20其他权益工具投资

股票601211国泰君安9302464.0071795107.2056075473.001929976.0065377937.00其他权益工具投资

股票601328交通银行10286802.5043289949.2246050465.912828176.1356337268.41其他权益工具投资

合计//318221878.68/1196746242.82748392753.9323407482.931066614632.61/证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用

13/1712024年半年度报告

衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用公司业务性质主要产注册资本总资产（万净资产（万净利润名称品或服（万元）元）元）（万元）务

上海主要从事于房地报告期150002682299.05678364.51750.91

金桥产开发、经营内，主出口要开发加工经营碧区房云壹零地产及碧云发展公馆项

有限目、自公司有物业出租

上海主要负责新金桥报告期2750639929.9235104.301290.77

新金广场物业经营内，主桥广要经营场实公寓式业有酒店管

限公理、商司办楼及自有场地出租

上海主要从事于金桥报告期69000635269.53313979.7222455.29

金桥出口加工区内市内，主出口政基础设施建设要开发加工和房地产开发经区内研区联营发办公

合发楼、酒展有店式公

限公寓、住司宅及配套项目

14/1712024年半年度报告

上海宝山工业园区的报告期60000215969.7129681.44-2040.56

北郊开发建设、经营内，主未来管理，综合配套要开发产业设施开发投资，宝山工园开房地产开发经业园区发运营，物业管理，内房产营有实业投资项目限公司

上海资产管理、物业1500013109.999635.71-405.72

由鹏管理、停车场收资产费管理有限公司

上海创业投资、项目500001995.691983.07-57.02

盛讯投资、房地产投

投资资、投资咨询管有限理等公司

上海企业管理、物业1000049174.615248.2279.31

由川管理、停车场管企业理管理有限公司

上海企业管理、物业3000011009.581698.88150.29

由宏管理、停车场管企业理管理有限公司

上海商业综合体管理1000499.48499.35-0.65

碧云服务、物业管

商业理、住房租赁经营管理有限公司

公司控股100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入6.61亿元，较上年同期增加2.89亿元，增加比例 77.69%，主要为 T28-5#研发办公楼及 38-06#土地转让收入增加。公司本期营业利润2.98亿元、净利润2.25亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为68.53%。

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

15/1712024年半年度报告

一是园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。

二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，租金价格走弱将压缩盈利空间、延长资金回笼周期，需要提升资产的流动性，以提升盈利能力。

三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立运作，公司正开展多维度的产业投资业务，产业投资风险无法完全避免。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

第四节公司治理

一、股东大会情况简介决议刊登的指定网决议刊登的披会议届次召开日期会议决议站的查询索引露日期

2023年年度股东2024年5月28《上海证券报》、《证2024年5月29详见公司《2023大会日券时报》和上海证券日年年度股东大交易所网站会决议公告》（www.sse.com.cn） （编号：2024-

018）

表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

□适用√不适用

二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形李建芳财务总监聘任

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

2024年2月1日召开的公司第十届董事会第十二次会议上，聘任李建芳先生担任公司财务总监（公告编号：临2024-006）。

三、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）不适用

每10股派息数(元)（含税）不适用

每10股转增数（股）不适用利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明不适用

16/1712024年半年度报告

四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

(三)报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明

□适用√不适用

(四)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

√适用□不适用

在创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念引领下，公司通过“智造金桥”“生态金桥”和“人文金桥”三个理念作为诠释社会责任的基本内涵。

金桥开发区是上海首家被国家环保部、商务部、科技部等三部委联合命名为国家生态工业示

范园区的国家级开发区。相配套的碧云国际社区以生态化、以人为本的规划理念，成为上海知名的国际社区，为产业区吸引、凝聚了全球高端人才。

自2023年3月，公司成为上海市绿色建筑协会会员以来，更加自觉践行绿色建筑理念，推广绿色建筑的先进理念、技术和经验，促进绿色建筑新技术、新产品、新材料、新工艺的应用，进一步促进公司的开发建设走上绿色、循环、低碳的可持续发展轨道。碧云北外滩项目的135街坊就实施了充分利用自然通风、天然采光以及围护结构保温隔热等技术措施，并采用高效能源设备，将最大幅度降低建筑供暖、空调、照明能耗，把这个项目建成公司首个近零能耗建筑。自贸区临港新片区综合产业片区 ZH-02 单元三个组团（综舜、综诺、综奥）的全部项目都要采用节能技术措施，满足超低能耗要求。

(五)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

√适用□不适用

17/1712024年半年度报告公司（含控股子公司）已与相关能源企业签约，提供金桥产业园区内部分厂房的屋面（估计面积合计约15.1万㎡），用于分布式光伏电站建设，以合同能源管理的方式合作运营。该能源企业已完成建站施工并投入运营装机容量累计 2.7MW，正在开工建设的光伏电站装机容量约 4.2MW。

以上电站所产生的电能将优先给厂房租户使用，多余部分将并入公共电网。建成运营的光伏项目所产生的碳中和、减少碳排放的指标利益将归公司与该能源企业两方各半共享。截止至2024年度

6 月，已建成投产的光伏项目共发电 163.58 万 kWh，减少排放二氧化碳当量 687.04 吨。

二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用为更好地践行国有上市公司社会责任，并考虑到帮扶工作的持续性，公司积极开展“携手兴乡村”工作，2021﹣2025年开展新一轮结对帮扶，结对云南阿塔登村以及西藏吉定村、纳如村、卓普村、仁青林村、亚吾村六个村。2024年3月，公司出资企村结对帮扶资金人民币合计40万元。

公司结对惠南镇推进乡村振兴，践行社会责任。2024年上半年，双方工作专班机制持续高效运行。一是村庄设计节点谋划工作，积极投入到四墩村乡村振兴新方案研讨，为示范村建设方案的完成提供智力支持。二是客户活动落地惠南镇海沈村，延续了2023年惠南镇“印象惠南”走进碧云国际社区农产品推广的合作势头，实现双方良性互动。三是启动筹划本年度与惠南镇的合作事项，探索在商业项目和产业项目等领域的合作点，助力惠南镇集体经济发展。

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

18/1712024年半年度报告

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分等情况。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

19/1712024年半年度报告

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

1托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

2报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保担保发生担担保方与担保是否日期担保保主债是否担保担保反担担保上市被担担保物为关关联

担保金额(协起始到务情已经是否逾期保情方公司保方类型（如联方关系议签日期况履行逾期金额况的关有）担保署日完毕系

日)上海贷款至办耘周控股商品理房连带发放

置业子公房购62453.00地产责任否否否否之日有限司买者权证担保起公司止报告期内担保发生额合计（不包括对子公

62453.00司的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子

62453.00公司的担保）公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计19140.00

20/1712024年半年度报告

报告期末对子公司担保余额合计（B） 193026.00

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 255479.00

担保总额占公司净资产的比例(%)18.64

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

0

的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

0

保对象提供的债务担保金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0

上述三项担保金额合计（C+D+E） 0未到期担保可能承担连带清偿责任说明不适用担保情况说明不适用

本期本公司为全资子公司—上海金桥出口加工区联合发展有限公司向工商银行、农业银行、

建设银行、中国银行、浦发银行借款提供担保，担保期限分别至2024年10月、2025年5月、

2041年1月。

3其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

21/1712024年半年度报告

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)68218

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）不适用

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有质押、标记有限或冻结情况股东名称报告期内期末持股数比例售条股东性（全称）增减量(%)件股股份数质份数状态量量

上海金桥(集团)有限公司055408145749.37无国家上海国际集团资产管理有国有法

0198865701.77未知

限公司人境内自

陈国铭4157495136290851.21未知然人

VANGUARD TOTAL境外法

INTERNATIONAL 0 5197843 0.46 未知人

STOCK INDEX FUND

GREENWOODS CHINA 境外法

049999310.45未知

ALPHA MASTER FUND 人

VANGUARD EMERGING境外法

MARKETS STOCK 0 4751858 0.42 未知人

INDEX FUND

-境外法

香港中央结算有限公司41696350.37未知

1636611人

GUOTAI JUNAN境外法SECURITIES（HONG -471482 3972716 0.35 未知人KONG） LIMITED

NOMURA SINGAPORE 境外法

037999700.34未知

LIMITED 人中国工商银行股份有限公

司－南方中证全指房地产

16838634738240.31未知其他

交易型开放式指数证券投资基金

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件流通股的股份种类及数量股东名称数量种类数量人民币普

上海金桥(集团)有限公司554081457554081457通股

22/1712024年半年度报告

人民币普上海国际集团资产管理有限公司1988657019886570通股人民币普陈国铭1362908513629085通股

VANGUARD TOTAL境内上市

INTERNATIONAL STOCK INDEX 5197843 5197843外资股

FUND

GREENWOODS CHINA ALPHA 境内上市

49999314999931

MASTER FUND 外资股

VANGUARD EMERGING MARKETS 境内上市

47518584751858

STOCK INDEX FUND 外资股人民币普香港中央结算有限公司41696354169635通股

GUOTAI JUNAN SECURITIES 境内上市

39727163972716（HONG KONG） LIMITED 外资股境内上市

NOMURA SINGAPORE LIMITED 3799970 3799970外资股

中国工商银行股份有限公司－南方中人民币普证全指房地产交易型开放式指数证券34738243473824通股投资基金前十名股东中回购专户情况说明不适用

上述股东委托表决权、受托表决权、不适用放弃表决权的说明公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行上述股东关联关系或一致行动的说明动。

表决权恢复的优先股股东及持股数量不适用的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

23/1712024年半年度报告

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

第九节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

24/1712024年半年度报告

1.公司债券基本情况

单位：万元币种：人民币

2024年8是否存在

投资者适月31日利率还本付息主承受托管理终止上市债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额交易场所当性安排交易机制

后的最近（%）方式销商人交易的风（如有）回售日险上海金桥出口加工区开匹配成

发股份有限东方交、点击

公司20222022年2022年2025年2027年按年付证面向专业成交、询上海证券

年面向专业 22 金桥债 138579.SH 11 月 14 11 月 15 11 月 15 11 月 15 130000.00 2.99% 息，到期 券、 中信证券 机构投资 价成交、 否交易所投资者公开日日日日还本中信者竞买成

发行公司债证券交、协商

券（第一成交期）上海金桥出口加工区开匹配成

发股份有限东方交、点击

公司2023按年付证面向专业成交、询

2023年32023年32026年32028年3上海证券

年面向专业 23 金桥 01 138948.SH 100000.00 3.30% 息，到期 券、 中信证券 机构投资 价成交、 否月3日月7日月7日月7日交易所投资者公开还本中信者竞买成

发行公司债证券交、协商

券(第一成交

期)(品种一)公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

2.公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3.信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明

25/1712024年半年度报告

无

4.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用其他说明无

(二)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1.非金融企业债务融资工具基本情况

单位：万元币种：人民币投资者适是否存在终

债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额利率（%）还本付息方式交易场所当性安排交易机制止上市交易（如有）的风险上海金桥出口加工区

开发股份有限公司20金桥开发到期还本，每年全国银行间同

1020009822020/5/72020/5/92025/5/9900003.28不涉及不涉及否

2020 年第一期中期票 MTN001 付息一次 业拆借中心

据上海金桥出口加工区

开发股份有限公司23金桥开发到期还本，每年全国银行间同

1023822952023/8/282023/8/292026/8/291450002.82不涉及不涉及否

2023 年第一期中期票 MTN001 付息一次 业拆借中心

据上海金桥出口加工区

开发股份有限公司24金桥开发到期还本，每年全国银行间同

1024834152024/8/72024/8/92029/8/9800002.22不涉及不涉及否

2024 年度第一期中期 MTN001 付息一次 业拆借中心

票据公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

26/1712024年半年度报告

逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

□适用√不适用

2.公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3.信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明无

4.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用其他说明无

5.非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(三)公司债券募集资金情况

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

债券代码：138948.SH 债券简称：23金桥 01

1.基本情况

单位：亿元币种：人民币债券全称上海金桥出口加工区开发股份有限公司2023年面向专业投

资者公开发行公司债券（第一期）

是否为专项品种债券□是√否专项品种债券的具体类型不适用募集资金总额10

报告期末募集资金余额1.44

报告期末募集资金专项账户余额-

2.募集资金用途变更调整

约定的募集资金用途（请全文列示）偿还有息负债及补充流动资金

是否变更调整募集资金用途□是√否

变更调整募集资金用途履行的程序，该程不适用序是否符合募集说明书的约定变更调整募集资金用途的信息披露情况不适用变更调整后的募集资金用途及其合法合规不适用性

27/1712024年半年度报告

3.募集资金实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

报告期内募集资金实际使用金额0.85

3.1.1偿还有息债务（不含公司债券）金额-

3.1.2偿还有息债务（不含公司债券）情况不适用

3.2.1偿还公司债券金额-

3.2.2偿还公司债券情况不适用

3.3.1补充流动资金金额0.85

3.3.2补充流动资金情况本报告期内，“23金桥01”的募集资金用于补

充公司主营业务等日常生产经营所需流动资金。

3.4.1固定资产项目投资金额-

3.4.2固定资产项目投资情况不适用

3.5.1股权投资、债权投资或资产收购金额-

3.5.2股权投资、债权投资或资产收购情况不适用

3.6.1其他用途金额-

3.6.2其他用途具体情况不适用

4.募集资金用于特定项目

4.1募集资金是否用于固定资产投资项目或者股权投资、债权投资或者资

□是√否产收购等其他特定项目

4.1.1项目进展情况不适用

4.1.2项目运营效益不适用

4.1.3项目抵押或质押事项办理情况（如有）不适用

4.2报告期内项目是否发生重大变化，或可能影响募集资金投入使用计划□是√否

4.2.1项目变化情况不适用

4.2.2项目变化的程序履行情况不适用

4.2.3项目变化后，募集资金用途的变更情况（如有）不适用

4.3报告期末项目净收益是否较募集说明书等文件披露内容下降50%以上

□是√否，或者报告期内发生其他可能影响项目实际运营情况的重大不利事项

4.3.1项目净收益变化情况不适用

4.3.2项目净收益变化对公司偿债能力和投资者权益的影响、应对措施等不适用

4.4其他项目建设需要披露的事项不适用

5.临时补流情况

单位：亿元币种：人民币

报告期内募集资金是否用于临时补充流动资金□是√否

临时补流金额-

临时补流情况，包括但不限于临时补流用途、开始和归还时间、履行的程不适用序

6.募集资金合规情况

截至报告期末募集资金实际用途（包括实际使用和临时补流）偿还有息负债及补充流动资金

实际用途与约定用途（含募集说明书约定用途和合规变更后的用途）是否

√是□否一致

报告期内募集资金账户管理和使用是否合规√是□否

28/1712024年半年度报告

违规的具体情况（如有）不适用

募集资金违规被处罚处分情况（如有）不适用

募集资金违规的，是否已完成整改及整改情况（如有）不适用□是□否募集资金使用是否符合地方政府债务管理规定

√不适用

募集资金使用违反地方政府债务管理规定的情形及整改情况（如有）不适用

(四)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(五)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为101.4亿元和123.3亿元，报告期内有息债务余额同比变动21.6%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别金额合计

已逾期6个月以内（含）6个月以上的占比（%）

公司信用类债券-646.552.542.6

银行贷款--43.143.135非银行金融机构

--10108.1贷款

其他有息债务--17.717.714.3

合计-6117.3123.3﹣

29/1712024年半年度报告

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额23亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额29.5亿元，且共有0亿元公司信用类债券在2024年9至12月内到期或回售偿付。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为154.7亿元和190.9亿元，报告期内有息债务余额同比变动23.4%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别金额合计

已逾期6个月以内（含）6个月以上的占比（%）

公司信用类债券-646.552.527.5

银行贷款--110.7110.758非银行金融机构

--10105.2贷款

其他有息债务--17.717.79.3

合计-6184.9190.9﹣

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额23亿元，企业债券余额

0亿元，非金融企业债务融资工具余额29.5亿元，且共有0亿元公司信用类债券在2024年9至

12月内到期或回售偿付。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，且在2024年9至

12月内到期的境外债券余额为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).主要负债情况及其变动原因

单位：亿元币种：人民币

负债项目本期末余额2023年余额变动比例（%）变动比例超过30%的，说明原因----不适用

(4).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

30/1712024年半年度报告

本报告期末比上主要指标本报告期末上年度末年度末增减变动原因

（%）

流动比率1.992.09-4.78本期流动负债较期初增加所致

速动比率0.440.3622.22本期速动资产较期初增加所致

资产负债率60.557.35.58本期负债总额较

（%）期初增加所致本报告期本报告期比上年上年同期变动原因

（1-6月）同期增减(%)

扣除非经常性损325318412.071503122534.28-78.36本期扣除非经常益后净利润性损益后净利润减少所致

EBITDA 全部债 0.05 0.17 -70.59 本期 EBITDA 较务比上年同期减少所致

利息保障倍数 2.32 12.87 -81.97 本期 EBIT 较上年同期减少所致

现金利息保障倍-1.6-35.7995.53本期经营性现金数流量增加所致

EBITDA 利息保 3.28 14.41 -77.24 本期 EBITDA 较障倍数上年同期减少所致贷款偿还率100100

（%）利息偿付率100100

（%）

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

31/1712024年半年度报告

第十节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2024年6月30日

编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2024年6月30日2023年12月31日

流动资产：

货币资金七4309850139.532303889490.50结算备付金拆出资金

交易性金融资产七1116332641.1538674769.79衍生金融资产应收票据

应收账款七215299312.60189568071.59应收款项融资

预付款项七10891113.644728876.77应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七19395688.3518197111.51

其中：应收利息

应收股利七3446027.65617851.52买入返售金融资产

存货七22621686950.8219232479398.65

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七735620573.771471582279.95

流动资产合计29029076419.8623259119998.76

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款1000000.00

长期股权投资七23800104.8623800104.86

其他权益工具投资七1075185408.611205317018.82

其他非流动金融资产七851017527.31851017527.31

投资性房地产七11567219479.4911788915718.68

固定资产七937769274.41958520723.13

在建工程七994679131.37803302549.87生产性生物资产

32/1712024年半年度报告

油气资产使用权资产

无形资产七253445797.73257314472.37

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七19905788.0524584207.14

递延所得税资产七650311515.76609085820.46其他非流动资产

非流动资产合计七16374334027.5916521858142.64

资产总计45403410447.4539780978141.40

流动负债：

短期借款七4044104564.703685012333.67向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七1106058473.591572829033.81

预收款项七171262608.37164272156.04

合同负债七2623053540.911657481905.22卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七18616674.3631331192.44

应交税费七1130238649.711296892922.20

其他应付款七2109589531.551494894007.39

其中：应付利息

应付股利639775349.01应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七3154172932.681080114697.53

其他流动负债227239066.98134067570.96

流动负债合计14584336042.8511116895819.26

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七6479647113.316132012936.85

应付债券七5518622844.454645876444.45

其中：优先股永续债租赁负债

长期应付款七347125191.39347125191.39长期应付职工薪酬预计负债

递延收益七310185042.14315387388.94

33/1712024年半年度报告

递延所得税负债七213063253.85245596156.40其他非流动负债

非流动负债合计12868643445.1411685998118.03

负债合计27452979487.9922802893937.29

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七1122412893.001122412893.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七1708961241.261708961241.26

减：库存股

其他综合收益七476130537.23573729244.89专项储备

盈余公积七1731642884.751731642884.75一般风险准备

未分配利润七8664376016.728976456716.75

归属于母公司所有者权益13703523572.9614113202980.65（或股东权益）合计

少数股东权益4246907386.502864881223.46所有者权益（或股东权17950430959.4616978084204.11益）合计

负债和所有者权益45403410447.4539780978141.40（或股东权益）总计

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿母公司资产负债表

2024年6月30日

编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2024年6月30日2023年12月31日

流动资产：

货币资金2185879541.17558739411.55

交易性金融资产1036332641.1538674769.79衍生金融资产应收票据

应收账款十七82035030.5271372467.42应收款项融资

预付款项8568524.002452173.00

其他应收款十七9062678374.529465138338.66

其中：应收利息

应收股利2828176.13

存货980753425.71980407425.71

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

34/1712024年半年度报告

其他流动资产26186885.3916042112.91

流动资产合计13382434422.4611132826699.04

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款1000000.00

长期股权投资十七3521041052.523401541052.52

其他权益工具投资1075185408.611205317018.82

其他非流动金融资产851017527.31851017527.31

投资性房地产6323369032.986448109603.32

固定资产12115077.3911332288.06

在建工程663117836.43585148898.47生产性生物资产油气资产使用权资产无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用

递延所得税资产176630503.37176956722.29其他非流动资产

非流动资产合计12623476438.6112679423110.79

资产总计26005910861.0723812249809.83

流动负债：

短期借款3290253402.762931082555.53交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款156064734.05255157086.97

预收款项74312054.9557351859.99合同负债

应付职工薪酬10000000.00

应交税费220342038.77280594581.60

其他应付款1433601139.74626666927.03

其中：应付利息

应付股利639775349.01持有待售负债

一年内到期的非流动负债2826604476.52944337634.59其他流动负债

流动负债合计8001177846.795105190645.71

非流动负债：

长期借款801950000.001688950000.00

应付债券5518622844.454645876444.45

其中：优先股永续债租赁负债

35/1712024年半年度报告

长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益288599098.94293461528.22

递延所得税负债173192996.85205725899.40其他非流动负债

非流动负债合计6782364940.246834013872.07

负债合计14783542787.0311939204517.78

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）1122412893.001122412893.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积3243329289.213243329289.21

减：库存股

其他综合收益481462283.15579060990.81专项储备

盈余公积1724922989.981724922989.98

未分配利润4650240618.705203319129.05所有者权益（或股东权11222368074.0411873045292.05益）合计

负债和所有者权益26005910861.0723812249809.83（或股东权益）总计

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿合并利润表

2024年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2024年半年度2023年半年度

一、营业总收入1452878566.454844892240.57

其中：营业收入七1452878566.454844892240.57利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1063719744.422874005283.36

其中：营业成本七579201426.381171475641.16利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七201444400.791482762473.19

销售费用七21687370.647661924.42

管理费用七57853977.6149223800.73

36/1712024年半年度报告

研发费用

财务费用七203532569.00162881443.86

其中：利息费用227838330.57183733674.88

利息收入27796773.3722374160.33

加：其他收益七5481307.536184099.79投资收益（损失以“－”号七24572914.2833752157.85填列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以七-2342128.64-983615.75“－”号填列）信用减值损失（损失以七-2572990.22664512.58“-”号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以七23484.061087.61“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填414321409.042010505199.29列）

加：营业外收入七516197.29921320.28

减：营业外支出七437741.83408541.39四、利润总额（亏损总额以“－”414399864.502011017978.18号填列）

减：所得税费用七96679052.48518086718.56五、净利润（净亏损以“－”号填317720812.021492931259.62列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以317720812.021492931259.62“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润327694648.981512068706.04（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以-9973836.96-19137446.42“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额-97598707.66134773290.39

（一）归属母公司所有者的其他-97598707.66134773290.39综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综-97598707.66134773290.39

合收益

37/1712024年半年度报告

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值-97598707.66134773290.39变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额220122104.361627704550.01

（一）归属于母公司所有者的综230095941.321646841996.43合收益总额

（二）归属于少数股东的综合收-9973836.96-19137446.42益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.29201.3472

（二）稀释每股收益(元/股)0.29201.3472

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿母公司利润表

2024年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2024年半年度2023年半年度

一、营业收入十七531477529.42719797092.19

减：营业成本十七201465729.80232404090.81

税金及附加45402868.4868380501.82

销售费用3765734.733859641.74

管理费用41465695.1736390881.62研发费用

财务费用157486245.60116051548.29

其中：利息费用177199127.52131755747.93

利息收入19699975.2116407074.76

加：其他收益5074538.484953467.09

38/1712024年半年度报告投资收益（损失以“－”号十七24572914.28493760944.72填列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以-2342128.64-983615.75“－”号填列）信用减值损失（损失以-1215424.90214691.50“-”号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以900.00300.00“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填107982054.86760656215.47列）

加：营业外收入662876.30

减：营业外支出150000.00150000.00三、利润总额（亏损总额以“－”107832054.86761169091.77号填列）

减：所得税费用21135216.2068602436.19四、净利润（净亏损以“－”号填86696838.66692566655.58列）

（一）持续经营净利润（净亏损86696838.66692566655.58以“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-97598707.66134773290.39

（一）不能重分类进损益的其他-97598707.66134773290.39综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值-97598707.66134773290.39

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

39/1712024年半年度报告

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-10901869.00827339945.97

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿合并现金流量表

2024年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2024年半年度2023年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的2468738375.161441737843.43现金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的七39266022.9030245779.49现金

经营活动现金流入小计2508004398.061471983622.92

购买商品、接受劳务支付的2140741998.296575272417.20现金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

40/1712024年半年度报告

支付给职工及为职工支付的54621968.8355916980.06现金

支付的各项税费672260846.74604159992.28

支付其他与经营活动有关的七84606188.98274936840.34现金

经营活动现金流出小计2952231002.847510286229.88

经营活动产生的现金流-444226604.78-6038302606.96量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1949000000.00

取得投资收益收到的现金21744738.15428730250.39

处置固定资产、无形资产和14475.401087.61其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计21759213.552377731338.00

购建固定资产、无形资产和5149463.103701246.99其他长期资产支付的现金

投资支付的现金1081000000.00918999999.43质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计1086149463.10922701246.42

投资活动产生的现金流-1064390249.551455030091.58量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金85550000.00440000000.00

其中：子公司吸收少数股东85550000.00440000000.00投资收到的现金

取得借款收到的现金5931014176.465922270457.64

收到其他与筹资活动有关的七10000000.00612234000.00现金

筹资活动现金流入小计6026564176.466974504457.64

偿还债务支付的现金2296965000.002462284672.94

分配股利、利润或偿付利息215051400.82142439867.02支付的现金

其中：子公司支付给少数股

东的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计2512016400.822604724539.96

筹资活动产生的现金流3514547775.644369779917.68量净额

四、汇率变动对现金及现金等29727.72价物的影响

41/1712024年半年度报告

五、现金及现金等价物净增加2005960649.03-213492597.70额

加：期初现金及现金等价物2303889490.502627445855.30余额

六、期末现金及现金等价物余4309850139.532413953257.60额

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿母公司现金流量表

2024年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2024年半年度2023年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的542210741.76568893564.94现金收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的54193630.5455943866.59现金

经营活动现金流入小计596404372.30624837431.53

购买商品、接受劳务支付的261604196.22214096863.98现金

支付给职工及为职工支付的42830986.5738138759.05现金

支付的各项税费139964892.12194493446.36

支付其他与经营活动有关的38734481.9067878391.73现金

经营活动现金流出小计483134556.81514607461.12

经营活动产生的现金流量净113269815.49110229970.41额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金900000000.00

取得投资收益收到的现金21744738.15887855933.12

处置固定资产、无形资产和900.00300.00其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的2625043708.832016517400.00现金

投资活动现金流入小计2646789346.983804373633.12

购建固定资产、无形资产和3743234.012140288.74其他长期资产支付的现金

投资支付的现金1120500000.00449999999.43取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的2077953195.525877000000.00现金

投资活动现金流出小计3202196429.536329140288.17

42/1712024年半年度报告

投资活动产生的现金流-555407082.55-2524766655.05量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金4061000000.004567000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计4061000000.004567000000.00

偿还债务支付的现金1853025000.001803000000.00

分配股利、利润或偿付利息138727331.0489101600.69支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计1991752331.041892101600.69

筹资活动产生的现金流2069247668.962674898399.31量净额

四、汇率变动对现金及现金等29727.72价物的影响

五、现金及现金等价物净增加1627140129.62260361714.67额

加：期初现金及现金等价物558739411.551216327636.95余额

六、期末现金及现金等价物余2185879541.171476689351.62额

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

43/1712024年半年度报告

合并所有者权益变动表

2024年1—6月

单位：元币种：人民币

2024年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般少数股东权益所有者权益合计

减：

实收资本(或股优永项风其其资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计他

本)先续储险他股股债备准备

一、上年期末余额1122412893.001708961241.26573729244.891731642884.758976456716.7514113202980.652864881223.4616978084204.11

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1122412893.001708961241.26573729244.891731642884.758976456716.7514113202980.652864881223.4616978084204.11

三、本期增减变动-97598707.66-312080700.03-409679407.691382026163.04972346755.35

金额（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总-97598707.66327694648.98230095941.32-9973836.96220122104.36额

（二）所有者投入1392000000.001392000000.00和减少资本

1．所有者投入的1392000000.001392000000.00

普通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-639775349.01-639775349.01-639775349.01

1．提取盈余公积

2．提取一般风险

准备3．对所有者（或-639775349.01-639775349.01-639775349.01股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

44/1712024年半年度报告

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．设定受益计划

变动额结转留存收益

5．其他综合收益

结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1122412893.001708961241.26476130537.231731642884.758664376016.7213703523572.964246907386.5017950430959.46

2023年半年度

归属于母公司所有者权益一其他权益工具项目专般

减：少数股东权益所有者权益合计项风其

实收资本(或股本)优永资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计其他先续储险他股股债备准备

一、上年期末余额1122412893.001708961241.26735960485.461571297116.547673126901.2112811758637.472445384969.4415257143606.91

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1122412893.001708961241.26735960485.461571297116.547673126901.2112811758637.472445384969.4415257143606.91

三、本期增减变动-160345768.211303329815.541301444343.18419496254.021720940597.20

金额（减少以162231240.57“－”号填列）

（一）综合收益总43860850.681818789939.001862650789.68-20503745.981842147043.70额

（二）所有者投入440000000.00440000000.00和减少资本

1．所有者投入的440000000.00440000000.00

普通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配129431954.52-690638401.02-561206446.50-561206446.50

45/1712024年半年度报告

1．提取盈余公积129431954.52-129431954.52

2．提取一般风险

准备3．对所有者（或-561206446.50-561206446.50-561206446.50股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益-30913813.69175178277.56

内部结转206092091.25

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．设定受益计划

变动额结转留存收益

5．其他综合收益-30913813.69175178277.56

结转留存收益206092091.25

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1122412893.001708961241.26573729244.891731642884.758976456716.7514113202980.652864881223.4616978084204.11

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿母公司所有者权益变动表

2024年1—6月

单位：元币种：人民币

2024年半年度

项目其他权益工具实收资本(或股专项

资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)储备优先股永续债其他

一、上年期末余额1122412893.003243329289.21579060990.811724922989.985203319129.0511873045292.05

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1122412893.003243329289.21579060990.811724922989.985203319129.0511873045292.05三、本期增减变动金额（减少以“－”-97598707.66-553078510.35-650677218.01号填列）

（一）综合收益总额-97598707.6686696838.66-10901869.00

46/1712024年半年度报告

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-639775349.01-639775349.01

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-639775349.01-639775349.01

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1122412893.003243329289.21481462283.151724922989.984650240618.7011222368074.04

2023年半年度

专其他权益工具

项目实收资本(或股项

资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)储优先股永续债其他备

一、上年期末余额1122412893.003243329289.21741292231.381564577221.774855899555.7111527511191.07

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1122412893.003243329289.21741292231.381564577221.774855899555.7111527511191.07三、本期增减变动金额（减少以-162231240.57160345768.21347419573.34345534100.98“－”号填列）

（一）综合收益总额43860850.68862879696.80906740547.48

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配129431954.52-690638401.02-561206446.50

1．提取盈余公积129431954.52-129431954.52

2．对所有者（或股东）的分配-561206446.50-561206446.50

3．其他

（四）所有者权益内部结转-206092091.2530913813.69175178277.56

1．资本公积转增资本（或股本）

47/1712024年半年度报告

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益-206092091.2530913813.69175178277.56

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1122412893.003243329289.21579060990.811724922989.985203319129.0511873045292.05

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

48/1712024年半年度报告

三、公司基本情况

1.公司概况

√适用□不适用

1.1.1注册地：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号

1.1.2组织形式：股份有限公司（中外合资、上市）

1.1.3总部地址：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路27号18号楼

1.1.4公司设立情况

上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由上海金桥（集团）有限公司（原名为上海金桥出口加工区开发公司）和上海国际信托投资有限公司发起设立，于1992年5月19日经上海市建设委员会“沪建经（92）第431号”文批准采用公开募集方式在

上海注册成立的股份有限公司。本公司成立时股本为3亿元，股票于1993年3月26日在上海证券交易所上市交易。1993年8月13日，经上海市外国投资工作委员会发出的《关于上海金桥出口加工区开发股份有限公司由股份制变更为中外合资股份制企业和增资的批复》，同意本公司发行人民币特种股票（B 股）1.1亿股，股本由 3亿元增加为 4.1亿元。本公司的营业执照注册号为913100001322093592。

经过历年数次配股和股票股利分配等，至2021年末本公司的总股本为1122412893.00元，计

1122412893股。其中人民币普通股为850236703股，占总股份的75.75%；境内上市的外资

股为272176190股，占总股份的24.25%。以上股份于2021年12月31日全部为无限售条件的流通股份。

本公司的母公司为上海金桥（集团）有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。

1.1.5企业的业务性质和主要经营活动

1.1.5.1业务性质：房地产业。

1.1.5.2营业范围：一般项目：在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、外汇房）；物业管理；停车场（库）经营管理；市政基础设施建设；工程承包和建筑装潢；保税仓库；仓储运输、服装、家电、办公用品、日用百货的批发；娱乐业、餐饮旅馆业（仅限分支机构）、出租车；转口贸易和各类咨询。【除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动】

1.1.5.3主要经营活动：在上海从事房地产开发、经营、销售及出租。

1.1.6本财务报告的批准报出日：2024年8月28日。本公司的营业期限：1993年10月7日至不约定期限。

2.本年度合并财务报表范围

合并财务报表范围包括本公司、子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司、上海金桥出口加

工区房地产发展有限公司、上海新金桥广场实业有限公司、上海北郊未来产业园开发运营有限公

司、上海由川企业管理有限公司、上海由鹏资产管理有限公司、上海由宏企业管理有限公司、上

海盛讯投资有限公司、上海综奥建设开发有限公司、上海综诺建设开发有限公司、上海综舜建设

开发有限公司、上海耘北置业有限公司、上海耘周置业有限公司、上海耘桥置业有限公司、上海璧耘商业经营管理有限公司。

49/1712024年半年度报告

四、财务报表的编制基础

1.编制基础

本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。

2.持续经营

√适用□不适用

经本公司评估，自本报告期末起的12个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司持续经营能力产生重大怀疑的因素。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

本公司从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本财务报告五、34“收入”各项描述。关于管理层所作出的重要会计政策和估计的变更说明，请参阅附注3.34“重要会计政策、会计估计的变更”。

1.遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3.营业周期

√适用□不适用

12个月

4.记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项金额大于等于500万元账龄超过1年的重要应付账款金额大于等于5000万元重要的投资活动项目金额大于等于1亿元重要的非全资子公司资产总额大于等于10亿元

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

6.1同一控制下的企业合并

50/1712024年半年度报告

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一控制下的企业合并。

合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

6.2非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。

购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

6.3因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的

在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会

计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期收益。

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

7.1合并范围

51/1712024年半年度报告

合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

7.2控制的依据

投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回报产生重大影响的活动。

7.3决策者和代理人

代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。

在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。

1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。

2）除1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权

利、决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行判断。

7.4投资性主体

当同时满足下列条件时，视为投资性主体：

1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；

2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；

3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。

属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：

1）拥有一个以上投资；

2）拥有一个以上投资者；

3）投资者不是该主体的关联方；

4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。

如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益。

投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。

7.5合并程序

子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务报表。

合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本公司和子公司

的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益

变动表的影响后，由本公司合并编制。

52/1712024年半年度报告本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。

子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。

本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

7.6特殊交易会计处理

7.6.1购买子公司少数股东拥有的子公司股权

在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

7.6.2不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资

在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

7.6.3处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理

在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或

53/1712024年半年度报告

合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。

7.6.4企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子

交易的处理

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于一揽子交易：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

8.1合营安排的分类

合营安排分为共同经营和合营企业。

8.2共同经营参与方的会计处理

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给

第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资

产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该损失。

合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计

准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。

对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。

54/1712024年半年度报告

9.现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为

已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10.外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

10.1外币业务

外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。

10.2外币财务报表的折算

以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记账本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11.金融工具

√适用□不适用

11.1金融工具的确认和终止确认

本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。

金融资产满足下列条件之一的，终止确认：

1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

2）该金融资产已转移，且本公司转移了该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬；

3）该金融资产已转移，且本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是，本公司未保留对该金融资产的控制。

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

11.2金融资产的分类

根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

1）以摊余成本计量的金融资产。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

55/1712024年半年度报告

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）

金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

当应收票据和应收账款同时满足以上条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，在报表中列示为应收款项融资。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照本条第1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第2）项分类为以公允价值计量

且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

11.3金融负债的分类

除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：

1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。

3）不属于本条第1）项或第2）项情形的财务担保合同，以及不属于本条第1）项情形的以低于

市场利率贷款的贷款承诺。

在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：

1）能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金

融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告。

该指定一经做出，不得撤销。

11.4嵌入衍生工具

56/1712024年半年度报告

嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。

混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一个整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。

混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：

1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关。

2）与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。

3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

11.5金融工具的重分类

本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所有金融负债均不得进行重分类。

本公司对金融资产进行重分类，自重分类日起采用未来适用法进行相关会计处理。重分类日，是指导致本公司对金融资产进行重分类的业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天。

11.6金融工具的计量

1）初始计量

本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用应当计入初始确认金额。

2）后续计量

初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益或以其他适当方法进行后续计量。

金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确定：

1）扣除已偿还的本金。

2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。

3）扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

本公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：

1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊

余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司

在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。本公司按照上述政策对金融资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相

57/1712024年半年度报告联系（如债务人的信用评级被上调），本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.7金融工具的减值

1）减值项目

本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：

（1）分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

（2）租赁应收款。

（3）贷款承诺和财务担保合同。

本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），以及衍生金融资产。

2）减值准备的确认和计量

除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信用损

失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于已发生信用减值的金融资产，处于第三阶段，本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，本公司将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，本公司也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。

58/1712024年半年度报告

本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合基础上评估信用风险是否显著增加。

对于适用本项政策有关金融工具减值规定的各类金融工具，本公司按照下列方法确定其信用损失：

（1）对于金融资产，信用损失为本公司收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（3）对于未提用的贷款承诺，信用损失应为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（4）对于财务担保合同，信用损失应为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的

预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

（5）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

3）信用风险显著增加

本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表

日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，本公司采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，以确定自初始确认后信用风险是否已显著增加。

本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

4）应收票据及应收账款减值

对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项应收票据及应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收票据及应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明某项应收票据及应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收票据及应收账款单项计提坏准备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收票据及应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的应收账款，账龄自确认之日起计算。

应收账款组合：

组合名称确定组合依据应收账款组合1账龄组合应收账款组合2合并范围内关联方组合

5）其他应收款减值按照3.11.72）中的描述确认和计量减值。

当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

59/1712024年半年度报告

组合名称确定组合依据其他应收款组合1账龄组合其他应收款组合2合并范围内关联方组合

6）合同资产减值

对于合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

11.8利得和损失

本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或金融负债属于下列情形之一：

1）属于《企业会计准则第24号——套期会计》规定的套期关系的一部分。

2）是一项对非交易性权益工具的投资，且本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他

综合收益的金融资产。

3）是一项被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信

用风险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。

4）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），其

减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。

本公司只有在同时符合下列条件时，才能确认股利收入并计入当期损益：

1）本公司收取股利的权利已经确立；

2）与股利相关的经济利益很可能流入本公司；

3）股利的金额能够可靠计量。

以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照本项重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。本公司将一项以摊余成本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，按照该资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。将一项以摊余成本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，按照该金融资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。

以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认时计入当期损益或在按照实际利率法摊销时计入相关期间损益。

对于本公司将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债所产生的利得或损失按照下列规定进行处理：

1）由本公司自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综合收益；

2）该金融负债的其他公允价值变动计入当期损益。

按照本条第1）规定对该金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会

计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括本公司自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入留存收益。

本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

60/1712024年半年度报告分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工具投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本公司将该金融资产重分类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转出，调整该金融资产在重分类日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。

11.9报表列示

本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目中列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当期损益的非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。

本公司将分类为以摊余成本计量的长期债权投资，在“债权投资”科目中列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以摊余成本计量的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。

本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资，在“其他债权投资”科目列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资的期末账面价值，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。

本公司将指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，在“其他权益工具投资”科目列示。

本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。

11.10权益工具权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。

12.应收票据

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具

61/1712024年半年度报告

13.应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具

14.应收款项融资

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用□不适用

当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见五、11金融工具，在报表中列示为应收款项

融资：

1）合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；

2）本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见五、11金融工具，在报表中列示为应收款项

融资：

3）合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；

4）本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见五、11金融工具，在报表中列示为应收款项

融资：

5）合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；

6）本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。

15.其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用□不适用

62/1712024年半年度报告

详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具

16.存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

16.1存货的分类

本公司的存货分为开发产品、开发成本及低值易耗品等。开发产品包括达到预定可销售状态的土地开发产品、物业（房屋）开发产品；开发成本包括未达到预定可销售状态的土地开发成本、物业（房屋）开发成本、公共配套设施等。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。

16.2存货成本的核算方法

存货按照购建时的实际成本进行初始计量。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

（1）土地开发成本的核算：开发用土地在取得及投入开发建设时，记入“土地开发成本”。在

开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的，直接计入“土地开发成本”；需在各地块间分摊的间接费用，按土地或建筑受益面积分摊计入。不符合资本化条件的间接费用，于实际发生时直接计入当期营业成本。在转让土地结转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计予以计提，待未来实际发生时结转相关计提的项目。

（2）物业（房屋）开发成本的核算：物业（房屋）在建造过程中，发生的前期费用、建安工程

费、市政基础设施费、公共配套设施费、装潢工程费等，属于直接费用的，以工程项目为对象归集，直接计入“房屋开发成本”；需在各工程项目间分摊的间接费用，按各项目受益面积分摊计入。

（3）公共配套设施费用的核算：商品住宅小区中非营业性的配套设施费用计入商品住宅成本。

（4）为土地开发、房地产开发项目借入资金，符合资本化条件的银行及其他金融机构借款费用，按照《企业会计准则第17号-借款费用》的规定处理，详见本财务报告五、23。

（5）按照国家有关规定提取的维修基金，计入相关的房产项目成本，并划入监管部门指定账户。

16.3存货的盘存制度

存货盘存制度采用永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

63/1712024年半年度报告

为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。

为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17.合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

本公司将拥有的、无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同资产列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

18.持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19.长期股权投资

□适用□不适用

19.1共同控制、重大影响的判断标准

按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不视为共同控制。

对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。

64/1712024年半年度报告

19.2初始投资成本的确定企业合并形成的长期股权投资，按照本财务报告五、6“同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本

1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投

资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的有关规定确定。

3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

19.3后续计量及损益确认方法

19.3.1成本法后续计量

公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

19.3.2权益法后续计量

公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。

19.3.3因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处理

65/1712024年半年度报告

按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加

上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算时的留存收益。

19.3.4处置部分股权的处理

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按本财务报告“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或

施加重大影响的，改按本财务报告“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本财务报告“合并财务报表的编制方法”的相关内容处理。

19.3.5对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理

分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。

19.3.6处置长期股权投资的处理

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

20.投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、自行建造或开发完成后用于出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本公司用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、年折旧（摊销）率列示如下：

类别建筑物结构预计使用寿命（年）年折旧（摊销）率(%)

66/1712024年半年度报告

房屋及建筑物：

高层办公楼钢混402.5

商品住宅钢混402.5商品住宅砖木205商业用房轻钢205

商业用房钢混402.5通用厂房轻钢205通用厂房钢混205

土地使用权：

工业用地-502

综合用地-502

科教用地-502

住宅用地-701.43

当投资性房地产剩余使用年限低于预计使用寿命时按剩余使用年限进行折旧（摊销）。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

21.固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

(2).折旧方法

√适用□不适用年折旧率

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）

（%）

房屋及建筑物年限平均法20-4052.38-4.75固定资产装修年限平均法520

机器设备年限平均法4-1059.5-23.75

电子设备年限平均法3531.67

运输设备年限平均法4523.75其他设备年限平均法5519

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

22.在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。

在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。在建投资性房地产

67/1712024年半年度报告

项目在建造完成前于在建工程下核算，达到预定可使用状态后结转为投资性房地产并自次月起开始计提折旧。

类别转为投资性房地产或固定资产的标准和时点

房屋及建筑（1）主体建设工程及配套工程已实质上完工；（2）建造工程在达到预定设计要物求，经相关单位及政府部门验收；（3）建设工程达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程实际造价按预估价值转入投资性房地产或固定资产。

23.借款费用

√适用□不适用发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产

品、投资性房地产和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。

在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门

借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。

24.生物资产

□适用√不适用

25.油气资产

□适用√不适用

26.无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

本公司无形资产包括土地使用权及软件使用权。除本公司自行开发建设的土地、以出售为开发目的之房产项目有关的土地以及与投资性房地产项目有关的土地以外，本公司取得的土地使用权计入“无形资产”，无形资产以实际成本计量。

项目预计使用寿命确定依据摊销方法

土地使用权33-70年预计可使用期限直线法软件使用权10年预计受益期限直线法当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账

面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金

68/1712024年半年度报告额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：

1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；

4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售

该无形资产；

5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产。

当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

27.长期资产减值

√适用□不适用

在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。

28.长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由本报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。

长期待摊费用性质摊销方法摊销年限装修费直线法5年

29.合同负债

√适用□不适用

29.1合同负债的确认方法

69/1712024年半年度报告

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

30.职工薪酬

(1)、短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。

在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。

利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：

1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；

2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。

(2)、离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

30.(2).1设定提存计划

公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。

30.(2).2本公司未设定受益计划。

(3)、辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。

2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。

(4)、其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计划的有关政策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确

70/1712024年半年度报告

认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。

本公司未设定其他重大的长期职工福利。

31.预计负债

√适用□不适用

对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的

增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

32.股份支付

□适用√不适用

33.优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34.收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

34.(1).1各业务类型收入确认和计量一般原则

合同开始日，本公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

2）客户能够控制本公司履约过程中在建商品或服务。

3）本公司履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权

就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的

主要风险和报酬。

71/1712024年半年度报告

5）客户已接受该商品。

6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

34.(1).2收入计量原则

本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。

合同开始日，本公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，参照本公司承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价的公允价值因对价形式以外的原因而发生变动的，作为可变对价处理。

本公司应付客户（或向客户购买本公司商品的第三方）对价的，将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权取得的对价金额确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认为预计负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值减损）后的余额，确认为一项资产，即应收退货成本，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。每一资产负债表日，本公司重新估计未来销售退回情况，并对上述资产和负债进行重新计量。

根据合同约定、法律规定等，本公司为所销售的商品或所建造的资产等提供质量保证。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证，本公司按照《企业会计准则第13号?—或有事项》准则进行会计处理。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务的服务类质量保证，本公司将其作为一项单项履约义务，按照提供商品和服务类质量保证的单独售价的相对比例，将部分交易价格分摊至服务类质量保证，并在客户取得服务控制权时确认收入。在评估质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独服务时，本公司考虑该质量保证是否为法定要求、质量保证期限以及本公司承诺履行任务的性质等因素。

本公司有权自主决定所交易商品的价格，即本公司在向客户转让商品及其他产品前能够控制该产品，则本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确认。

34.(1).3各业务类型收入确认和计量具体政策

72/1712024年半年度报告

34.(1).3.1按时点确认的收入

34.(1).3.1.1转让土地使用权、销售物业（房产）的收入

以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，经买方验收取得土地、房产控制权，本公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的实现。

34.(1).3.1.2出租土地使用权和物业（房产）收入

详见本财务报告五、38.5。

34.(1).3.1.3酒店公寓服务收入

本公司提供酒店公寓服务的，在酒店公寓服务已经提供且收到价款或取得收取服务费的权利时确认收入。

34.(1).3.2按履约进度确认的收入

本公司与客户之间的提供物业管理服务合同通常包含承诺在合同约定期限内提供服务的履约义务，由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，在履行履约义务的期间确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35.合同成本

√适用□不适用

35.1与合同成本有关的资产金额的确定方法

本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。

合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1）该成本与一份当期或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；

3）该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是指本企业不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

35.2与合同成本有关的资产的摊销

73/1712024年半年度报告

本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

35.3与合同成本有关的资产的减值

本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品

预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36.政府补助

√适用□不适用

36.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

36.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

36.3同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助

对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；

难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。

36.4政府补助在利润表中的核算

与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

36.5政府补助退回的处理

已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

37.递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（包括应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。

74/1712024年半年度报告除单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等）之外，对于其他既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并的交易中产生的资产或负债

的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。对于前述单项交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。

38.租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

□适用□不适用

1初始确认

在本公司作为承租人对租赁确认使用权资产和租赁负债。

2租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准则有关租赁分拆的规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：

1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将

部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。

2）其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

3短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

4使用权资产

使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

75/1712024年半年度报告

在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：

1）租赁负债的初始计量金额；

2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3）承租人发生的初始直接费用；

4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状

态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。

在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产。

本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。

本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。

5租赁负债

本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。

租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

3）本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；

4）租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；

5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。本公司因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指本公司在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：

1）本公司自身情况，即集团的偿债能力和信用状况；

2）“借款”的期限，即租赁期；

3）“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；

4）“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；

5）经济环境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。

本公司以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。

76/1712024年半年度报告

在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：

1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；

2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；

3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。

按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。周期性利率是指本公司对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本公司所采用的修订后的折现率。

在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。

1）实质固定付款额发生变动；

2）担保余值预计的应付金额发生变动；

3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；

4）购买选择权的评估结果发生变化；

5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。

如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。

1经营租赁会计处理

在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。

本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。

本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

2融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

77/1712024年半年度报告

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

转租赁

本公司作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本公司基于原租赁产生的使用权资产，而不是租赁资产，对转租赁进行分类。

售后租回

本公司按照“收入”附注所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见“五、11金融工具”。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见“五、11金融工具”。

39.其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

40.重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2024年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41.其他

√适用□不适用重大会计判断和估计

本公司在运用上述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。

78/1712024年半年度报告

本公司对下述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

于资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和不确定性主要有：

1）土地和房屋开发成本

本公司确认土地开发成本和房屋开发成本时，由于存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度确认开发成本。本公司按照资产负债表日的项目状况和市场情况对项目进度进行估计时，这需要管理层运用大量的判断。当开发项目的实际进度和估计进度不一致时，其差额将影响当期资产账面余额与当期损益。

2）投资性房地产的使用寿命

本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估计变更处理。

3）土地增值税

本公司存在土地增值税应税行为尚未与税务部门进行土地增值税清算的情况，管理层需对土地增值税的计提作出重大估计。本公司所确认的土地增值税是基于管理层的最佳估计，最终土地增值税的清算结果可能与记录的金额不同，而该差异也将影响相关期间计提的所得税。

4）递延所得税资产的确认

于本期末及期初，本公司已确认递延所得税资产分别为650311515.76元及609085820.46元。递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及可抵扣暂时性差异在未来使用年度的实际税率。如果未来产生的实际盈利高于或低于预期，则可能需要额外确认或转回递延所得税资产。此外，如本财务报告七、29所示，于本期末及期初，由于未来是否很可能获得足够的应纳

税所得额具有不确定性，部分子公司的可抵扣亏损及可抵扣暂时性差异未确认递延所得税资产。

六、税项

1.主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率增值税按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进6%、9%、13%项税额后，差额部分为应交增值税。

销售（出租）房地产项目采用简

5%

易计税方法计税的应税额，以取

79/1712024年半年度报告

得的全部价款和价外费用为销售额乘以征收率计算。

消费税营业税

城市维护建设税应纳增值税5%、7%

企业所得税应税所得额20%、25%

销售在建房地产项目，于收到预收房款时，按照预收房款的

3.5%预交土地增值税。房地产项

目开发完成，确认房地产项目销土地增值税注1按增值额对应各级税率

售收入的当期，将预计土地增值税额按适用税率计算的应税额与已预交土地增值税的差额计作应交土地增值税

城镇土地使用税应税土地面积每平方米1.5元-10元/年

房产税依照房产余值或租赁收入1.2%或12%

注1：根据国家税务总局国税发【2010】53号“关于加强土地增值税征管工作的通知”和上海市

地方税务局公告【2010】1号“关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法”，自2010年10月

1日起按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于

项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为

2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。本公司按主管税务部门

通知要求，按3.5%预征率预交土地增值税。

注2：企业所得税根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》财政部税务总局公告2023年第12号的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。子公司上海由宏企业管理有限公司满足小型微利企业标准，本年度按照上述政策计缴企业所得税。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2.税收优惠

□适用√不适用

3.其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金39888.3861145.64

银行存款4285136106.962301827515.19

其他货币资金24674144.192000829.67

80/1712024年半年度报告

存放财务公司存款

合计4309850139.532303889490.50

其中：存放在境外的款项总额其他说明其他原因造成所有权受到限制的资产项目期末余额期初余额

保函保证金2928200.002000000.00

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计1116332641.1538674769.79/入当期损益的金融资产

其中：

债务工具投资1116332641.1538674769.79/

权益工具投资/指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计1116332641.1538674769.79/

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

81/1712024年半年度报告

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

□适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

82/1712024年半年度报告

1年以内208251909.21182421407.27

1年以内小计208251909.21182421407.27

1至2年30904142.2631341979.58

2至3年9556776.827393695.80

3年以上6377658.455889563.73

3至4年

4至5年

5年以上159813369.99159813369.99

合计414903856.73386860016.37

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面账面比例计提比金额金额价值比例计提比金额金额价值

(%)例(%)(%)例(%)

按单项计提坏账35411434.848.5335411434.84100.0035411434.849.1535411434.84100.00准备

其中：

按单项计提坏账35411434.848.5335411434.84100.0035411434.849.1535411434.84100.00准备

按组合计提坏账379492421.8991.47164193109.2943.27215299312.60351448581.5390.85161880509.9446.06189568071.59准备

其中：

组合1：账龄组合379492421.8991.47164193109.2943.27215299312.60351448581.5390.85161880509.9446.06189568071.59

合计414903856.73/199604544.13/215299312.60386860016.37/197291944.78/189568071.59

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

上海联家超市有限21280900.0021280900.00100.00预计无法收回公司

上海浦东鱼美人大6008065.366008065.36100.00预计无法收回酒店经营管理有限公司

点视投资（上海）4842433.084842433.08100.00预计无法收回有限公司

上海索朗太阳能科3280036.403280036.40100.00预计无法收回技有限公司

合计35411434.8435411434.84100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

详见本财务报告五、11.7

按组合计提坏账准备：

83/1712024年半年度报告

√适用□不适用

组合计提项目：组合1：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内201547636.396918547.943.43

1至2年16327515.082449127.2615.00

2至3年9556776.823440439.6636.00

3至5年1535225.37859726.2156.00

5年以上150525268.23150525268.23100.00

合计379492421.89164193109.2943.27

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

详见本财务报告五、11.7按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报告五、11.7

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他变期末余额计提转回核销动

按单项计提35411434.8435411434.84坏账准

按组合计提161880509.942312599.35164193109.29坏账准备

其中：

组合1：账龄161880509.942312599.35164193109.29组合

合计197291944.782312599.35199604544.13

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

84/1712024年半年度报告

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本期末应收账款前五名余额合计为189707752.89元，占期末应收账款总额的45.72%。相应计提坏账准备179789494.53元。

本报告期末应收账款中无应收持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位和关联方款项。

6、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

85/1712024年半年度报告

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

86/1712024年半年度报告

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内10691455.9498.174524820.0795.68

1至2年199657.701.83204056.704.32

2至3年

3年以上

合计10891113.64100.004728876.77100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

本期末预付款项前五名余额合计为8568524.00元，占期末预付款项总额的78.67%。

其他说明

87/1712024年半年度报告

√适用□不适用

本报告期末预付款项中无预付持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位或其他关联方的款项。

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利3446027.65617851.52

其他应收款15949660.7017579259.99

合计19395688.3518197111.51

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

88/1712024年半年度报告

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

上海新金桥物业经营管理有限公617851.52617851.52司

交通银行股份有限公司2828176.13

合计3446027.65617851.52

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

89/1712024年半年度报告

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内9623971.3310437055.20

1年以内小计9623971.3310437055.20

1至2年2137342.111683471.24

2至3年3894343.434441771.93

3年以上9098233.239560800.15

3至4年

4至5年

5年以上2152542.682152542.68

合计26906432.7828275641.20

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收代垫款26906432.7828275641.20

合计26906432.7828275641.20

90/1712024年半年度报告

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2024年1月1日余10696381.2110696381.21

额

2024年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提260390.87260390.87本期转回本期转销本期核销其他变动

2024年6月30日10956772.0810956772.08

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报告五、11.7

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

√适用□不适用

详见本财务报告五、11.7

(4).坏账准备的情况

□适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他变期末余额计提转回核销动按单项计提坏账准

按组合计提坏10696381.21260390.8710956772.08账准备

其中：

组合1：账龄组10696381.21260390.8710956772.08合

合计10696381.21260390.8710956772.08

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

91/1712024年半年度报告

其他说明无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余额合坏账准备单位名称期末余额款项的性质账龄

计数的比例(%)期末余额

OFFICE PARK II 现 3715512.69 14.20 1337584.57

代垫款2-3年代软件园维修基金

855936.881年以内25678.11

上海建工七建集团有633594.951-2年95039.24

13.48代垫款

限公司850325.962-3年306117.34

1188216.113-5年665401.02

上海仁恒物业管理有2009900.007.6860297.00代垫款1年以内限公司上海城建市政工程（集1250072.964.7837502.19代垫款1年以内

团）有限公司

上海上房物业服务股1000000.003.821000000.00代垫款5年以上份有限公司

合计11503559.5543.96//3527619.47

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本报告期末其他应收款中无应收持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位或关联方的款项。

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额存货跌价准备存货跌价准备项目

账面余额/合同履约成账面价值账面余额/合同履约成账面价值本减值准备本减值准备原材料在产品库存商品周转材料消耗性生物资产

92/1712024年半年度报告

合同履约成本

开发成本19301798402.4619301798402.4615826394267.5615826394267.56

开发产品3319888198.363319888198.363406084781.093406084781.09

低值易耗品350.00350.00350.00350.00

合计22621686950.8222621686950.8219232479398.6519232479398.65

1）开发成本

预计预计项目名称开工时间竣工总投期末余额期初余额时间资

2025约

上海临港综合区“E05-04E06-01 地块”

2022年12月年528.181671393762.371529546339.03

项目月亿元

2025约上海临港综合 区“ E03B-01E04A-

2022年12月年857.722922647090.192702687045.15

01E04B-01E07-01E08-01 地块”项目

月亿元

2025约上 海 临 港 综 合 区 “ E01-04E02A-

2022年12月年1154.262931599371.352434495047.18

01E03A-01 地块”项目

月亿元

2025

约46

周浦碧云澧悦项目2022年12月年103648412887.313545543992.77亿元月

2026约

虹口135住宅地块项目2023年8月年628.892469279494.192328179851.83月亿元

2026约

虹口138住宅地块项目2024年3月年641.163186002005.103028520475.40月亿元

2024约

注

T5-10 地块在建项目 2016 年 8 月 年 6 3.19 202803389.81 188373297.78月亿元

2027约

祝桥 H-21 住宅地块项目 2024 年 5 月 年 3 36.60 2252500000.00 -月亿元未完约500

9#地块在建项目2007年6月5053650.405053650.40

工万元

区内滚动开发土地---17160402.1463994568.02

合计19306852052.8615826394267.56

注：“T5-10地块在建项目”资产受限情况详见本财务报告十六、(1)、1.项下所述。

2）开发产品

项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

S11 碧云尊邸 2021 年 2 月 314015438.36 314015438.36

北郊未来产业园2020年12月914121530.6554877978.67859243551.98

OFFICE PARK II 金

2020年12月916629460.76916629460.76

海园

碧云壹零2018年11月20382090.36164481.3320217609.03

T4-02 金科园 2023 年 4 月 1143050432.34 1143050432.34

T28 号地块 5 号楼 不适用 31154122.73 31154122.73 0

1997年至1998

金桥及金杨街坊626131.07626131.07年

金桥地块不适用66105574.8266105574.82

合计3406084781.0986196582.733319888198.36

93/1712024年半年度报告

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

□适用√不适用本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用本期转入开发项目期初余额本期增加本年销售转出期末余额产品

开发成本80988019.1243429139.04124417158.16

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1）本公司本期末存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。

2） 截至 2024年 6月 30日，开发产品中金额为 916629460.76元的 “OFFICE PARK II 金海园”项目已作为本财务报告七、45、1.2所述银行借款之抵押物。

3）截至2024年6月30日，开发产品中金额为859243551.98元的“北郊未来产业园”项目

已作为本财务报告七、45、1.4所述银行借款之抵押物。

4）截至 2024年 6月 30日，开发成本中金额为 1671393762.37元的 “上海临港综合区 E05-

04E06-01地块”项目已作为本财务报告七、45、1.5所述银行借款之抵押物。

5）截至2024年6月30日，开发成本中金额为2922647090.19元的“上海临港综合区E03B-01E04A-01E04B-01E07-01E08-01地块地块”项目已作为本财务报告七、45、1.6所述银行借款之抵押物。

6）截至 2024年 6月 30日，开发成本中金额为 2931599371.35元的 “上海临港综合区 E01-

04E02A-01E03A-01地块”项目已作为本财务报告七、45、1.7所述银行借款之抵押物。

94/1712024年半年度报告

7)截至2024年6月30日，开发成本中金额为2469279494.19元的“上海虹口北外滩135街坊”项目已作为本财务报告七、45、1.8下所述银行借款之抵押物。

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用一年内到期的非流动资产的其他说明无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本应收退货成本

商品住房用地土地出让金946050000.00

待抵扣进项税375071841.40337912760.07

内部交易形成的土地增值税153304481.05153304481.05

预缴税金207244251.3234315038.83

合计735620573.771471582279.95

其他说明：

无

14、债权投资

(1).债权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值准减值准账面价账面余额账面价值账面余额备备值

CMBS认购 1000000.00 1000000.00

合计1000000.001000000.00

95/1712024年半年度报告

债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

无

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

96/1712024年半年度报告

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1)长期应收款情况

□适用√不适用

(2)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4)本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

97/1712024年半年度报告

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动权益法宣告发减值准被投资期初其他综期末追加投减少下确认其他权放现金计提减备期末单位余额合收益其他余额资投资的投资益变动股利或值准备余额调整损益利润

一、合营企业小计

二、联营企业上海新1894318943

金桥物909.3909.39业经营9管理有限公司上海盛433243322

盎私募269.2369.23基金管理有限公司上海新金桥物业管理有限公司上海博52392523926

瑞吉信6.24.24息科技有限公司小计2380023800

104.8104.86

6

2380023800

合计104.8104.86

6

截至2024年6月30日，上海新金桥物业管理有限公司未确认的超额亏损份额为1131645.77元。

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用其他说明无

98/1712024年半年度报告

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动指定为以公允价值追减期初期末累计计入其他综合收累计计入其他综合收益计量且其变动计入项目加少本期计入其他综本期计入其他综本期确认的股利收入余额其他余额益的利得的损失其他综合收益的原投投合收益的利得合收益的损失因资资东方证券

股份1081661186.40136761759.20944899427.218649330.80534255684.90初始确认时指定有限公司国泰君安证券

71795107.206417170.2065377937.01929976.0061643560.11初始确认时指定

股份有限公司交通银行

股份43289949.2213047319.1956337268.42828176.1346050465.91初始确认时指定有限公司上海华德美居建材

3310840.003310840.0初始确认时指定

装饰仓储有限公司国泰君安

投资5259936.005259936.0初始确认时指定管理股份

99/1712024年半年度报告

有限公司上海华德美居超市初始确认时指定有限公司注上海东申企业

（集7500000.00初始确认时指定团）有限公司

合计1205317018.8213047319.19143178929.401075185408.6123407482.93641949710.927500000.00/

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注：上海华德美居超市有限公司系中外合作企业，根据投资合同，上海华德美居超市有限公司自正式开业之日起，将给予本公司相应的投资回报以先行收回公司的投资成本。截止2009年年末，投资成本已全部收回，以后年度的投资回报全部确认为投资收益。

本期存在终止确认的情况说明终止确认项目因终止确认转入留存收益的累计利得因终止确认转入留存收益的累计损失的原因东方证券

股份有限--公司

100/1712024年半年度报告

上述本公司持有的东方证券股份有限公司（“东方证券”）、国泰君安证券股份有限公司（“国泰君安”）和交通银行股份有限公司（“交通银行”）的股票，期末公允价值按照上海证券交易所2023年度最后一个交易日收盘价确定。

101/1712024年半年度报告

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损851017527.31851017527.31益的金融资产

其中：债务工具投资851017527.31851017527.31注权益工具投资

合计851017527.31851017527.31

其他说明：

无

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币在建工

项目房屋、建筑物土地使用权合计程

一、账面原值

1.期初余额17081592606.74278593975.2617360186582.00

2.本期增加金额9708760.009708760.00

（1）外购

（2）存货\固定9708760.009708760.00

资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额17091301366.74278593975.2617369895342.00

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额5478105692.7793165170.555571270863.32

2.本期增加金额228537833.652867165.54231404999.19

（1）计提或摊销228537833.652867165.54231404999.19

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额5706643526.4296032336.095802675862.51

三、减值准备

102/1712024年半年度报告

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金

额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值11384657840.32182561639.1711567219479.49

2.期初账面价值11603486913.97185428804.7111788915718.68

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

于2024年6月30日，净值为1879201075.99元的投资性房地产尚待办理产证。管理层认为公司可以在合理的时间内取得产证（2023年12月31日上述资产的净值为

1934542294.76元）。

1)截至2024年6月30日，投资性房地产“金闽园”项目中净值为2063686971.35元的

房屋产权已作为本财务报告七、45、1.1所述银行借款之抵押物。

2) 截至 2024年 6月 30日，投资性房地产“OFFICE PARK II 金海园”项目中净值为

948118346.24元的房屋产权及土地使用权已作为本财务报告七、45、1.2所述银行借款之抵押物。

3)截至2024年6月30日，投资性房地产“北郊未来产业园”项目中净值为

1080831475.47

元的房屋产权已作为本财务报告七、45、1.4所述银行借款之抵押物。

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产937769274.41958520723.13固定资产清理

103/1712024年半年度报告

合计937769274.41958520723.13

其他说明：

无固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物固定资产装修机器设备运输工具电子设备其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额1375588106.02134940953.655409032.124578588.4267770194.9649959815.771638246690.94

2.本期增加

5273496.91646021.725919518.63

金额

（1）购置5273496.91646021.725919518.63

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少

628592.36933616.761562209.12

金额

（1）处置

628592.36933616.761562209.12

或报废

4.期末余额1375588106.02134940953.655409032.124578588.4272415099.5149672220.731642604000.45

二、累计折旧

1.期初余额440081440.49134940953.654974266.903398792.7255356549.2940973964.76679725967.81

2.本期增加

21391275.1284958.24157063.303415338.75658555.6525707191.06

金额

（1）计提21391275.1284958.24157063.303415338.75658555.6525707191.06

3.本期减少

589312.839120.00598432.83

金额

（1）处置

589312.839120.00598432.83

或报废

4.期末余额461472715.61134940953.655059225.143555856.0258182575.2141623400.41704834726.04

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

914115390.41349806.981022732.4014232524.308048820.32937769274.41

价值

2.期初账面

935506665.53434765.221179795.7012413645.678985851.01958520723.13

价值

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

104/1712024年半年度报告

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

(6)本公司认为：上述期末固定资产未发生可收回金额低于其账面价值的情况而毋须计提减值准备。

(7)于2024年6月30日，净值为524265209.76元的固定资产尚待办理产证。管理层认为公司

可以在合理的时间内取得产证（2023年12月31日上述资产的净值为536922479.16元）。

(8)截至2024年6月30日，固定资产“北郊未来产业园”项目中净值为21193947.35元的房

屋产权已作为本财务报告七、45、1.4所述银行借款之抵押物。

固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程994679131.37803302549.87工程物资

合计994679131.37803302549.87

其他说明：

无在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

105/1712024年半年度报告

T17B-06 新 610567212.45 610567212.45 567571681.52 567571681.52建商办楼

（第五中心）

T30-02 地 260774931.67 260774931.67 177273524.45 177273524.45块通用厂房改扩建

T12B-03 地 54410318.47 54410318.47 32487624.45 32487624.45块通用厂房改扩建

S7 地块碧 9686021.71 9686021.71 9267396.94 9267396.94云综合体

T25 号地块 31023922.64 31023922.64 4737292.98 4737292.98通用厂房改扩建项目

碧云庭装修8334467.468334467.464113990.724113990.72改造项目

S 类住宅装 9709314.88 9709314.88 3572527.03 3572527.03修项目

其他10172942.0910172942.094278511.784278511.78

合计994679131.37994679131.37803302549.87803302549.87

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期转工程本期入累计利息

项目名期初固本期其他减期末投入工程利息资本化累其中：本期利资金预算数本期增加金额资本称余额定少金额余额占预进度计金额息资本化金额来源化率资算比

(%)

产例(%)金额

T17B-06 259900 567571681.52 42995530.93 610567212.45 23.49 施工 15148769.99 5961814.44 3.08自有新建商万中资金办楼

/借

（第五款

中心）

S7 地块 930000 9267396.94 418624.77 9686021.71 0.10 前期自有碧云综万阶段资金合体

T30-02 61100 万 177273524.45 83501407.22 260774931.67 42.68 施工地块通中自有用厂房资金改扩建

T12B-03 13300 万 32487624.45 21922694.02 54410318.47 40.91 施工地块通中自有用厂房资金改扩建

14000万3572527.0315845547.859708760.009709314.886.94施工自有

S 类住宅 中， 资金装修项部分目已完工

T25 号地 40900 万 4737292.98 26286629.66 31023922.64 7.59 施工块通用中自有厂房改资金扩建项目

106/1712024年半年度报告

碧云庭4113990.724821472.03600995.298334467.46施工自有装修改中资金造项目

4278511.785894430.3110172942.09自有

其他资金

1319200803302549.87201686336.7910309755.29994679131.37//15148769.995961814.44//

合计万

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

截至 2024年 6月 30日， “T17B-06新建商办楼（第五中心）”中余额为 610567212.45元的在建工程及土地使用权已作为本财务报告七、45、1.3所述银行借款之抵押物。

工程物资

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

107/1712024年半年度报告

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

□适用√不适用

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币非专利技项目土地使用权专利权软件使用权合计术

一、账面原值

1.期初余额348242808.6210121531.26358364339.88

2.本期增加

金额

(1)购置

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少

金额

(1)处置

4.期末余额348242808.6210121531.26358364339.88

二、累计摊销

1.期初余额92291732.058758135.46101049867.51

2.本期增加3748397.40120277.243868674.64

金额

（1）计3748397.40120277.243868674.64提

3.本期减少

金额

(1)处置

4.期末余额96040129.458878412.70104918542.15

108/1712024年半年度报告

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面252202679.171243118.56253445797.73

价值

2.期初账面255951076.571363395.80257314472.37

价值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1).商誉账面原值

□适用√不适用

(2).商誉减值准备

□适用√不适用

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

109/1712024年半年度报告

其他说明

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金其他减少金项目期初余额本期摊销金额期末余额额额

装修费24584207.14420500.585098919.6719905788.05

合计24584207.14420500.585098919.6719905788.05

其他说明：

无

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产资产减值准备

内部交易未实439602512.21109900628.02439602512.21109900628.02现利润可抵扣亏损

预提未缴纳的1025095367.80256273841.951025095367.80256273841.95土地增值税

110/1712024年半年度报告

未弥补税务亏188522910.2847130727.57173603327.5643400831.89损

递延收益310185042.0877546260.52315387388.9478846847.24

应收款项坏账210276303.6452569075.91207703313.3351925828.33准备

房地产特殊涉348380621.6887095155.42232463281.2558115820.31

税事项-视同销售

存货预计成本14925434.103731358.5114925434.103731358.51差异

交易性金融资13667358.883416839.7211325230.212831307.55产公允价值变动

其他权益工具7500000.001875000.007500000.001875000.00投资公允价值变动

其他预提费用38896559.889724139.974543473.971135868.49

其他非流动金4098351.151024587.794098351.151024587.79融资产

职工住房基金95601.5023900.3895601.5023900.38

合计2601246063.20650311515.762436343282.02609085820.46

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动

其他权益工具投资641949710.96160487427.74772081321.13193020330.29公允价值变动

内部交易形成的土153304481.0538326120.26153304481.0538326120.26地增值税

其他非流动金融资41017527.3110254381.8341017527.3110254381.83产公允价值变动

固定资产税会差异15981296.033995324.0215981296.033995324.02

合计852253015.35213063253.85982384625.52245596156.40

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

111/1712024年半年度报告

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异285012.66285012.66

可抵扣亏损294364509.93313761619.33

视同销售形成的可抵扣76260017.0476260017.04暂时性时间差异

合计370909539.63390306649.03

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2024年22845477.0822845477.08

2025年33177457.0233177457.02

2026年125593699.62125593699.62

2027年75155218.7075155218.70

2028年37592657.5156989766.91

合计294364509.93313761619.33/

其他说明：

√适用□不适用税前可弥补亏损额以主管税务部门认定数为准。

30、其他非流动资产

□适用√不适用

31、所有权或使用权受限资产

□适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初账面余额账面价值受受账面余额账面价值受受项目限限限限类情类情型况型况

货币2928200.002928200.00其保2000000.002000000.00其保资金他函他函保保证证金金应收票据

202803389.81202803389.81查诉188373297.78188373297.78查诉

存货封讼封讼查查封封

112/1712024年半年度报告

9301513236.659301513236.65抵借8497479422.778497479422.77抵借

押款押款抵抵押押物物其

中：

数据资源

固定21193947.3521193947.35抵借21468417.7721468417.77抵借资产押款押款抵抵押押物物无形资产其

中：

数据资源

投资4092636793.064092636793.06抵借4158596513.424158596513.42抵借性押款押款房地抵抵产押押物物

在建610567212.45610567212.45抵借567571681.52567571681.52抵借工程押款押款抵抵押押物物

合计14231642779.3214231642779.32//13435489333.2613435489333.26//

其他说明：

无

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款抵押借款

保证借款753340000.00753340000.00

信用借款3288000000.002929000000.00

借款利息2764564.702672333.67

合计4044104564.703685012333.67

短期借款分类的说明：

无

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

113/1712024年半年度报告

其他说明：

√适用□不适用

上述期末保证借款系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，由本公司提供保证。

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程及项目款1106058473.591572829033.81

合计1106058473.591572829033.81

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

上海建工七建集团有限公司316814700.20尚未完成结算

上海建工四建集团有限公司147226566.23尚未完成结算

合计464041266.43/

其他说明：

√适用□不适用

本报告期末应付账款中无应付持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位款项，应付其他关联方款项详见本财务报告十四、6.(2)所示。

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

114/1712024年半年度报告

预收租金款171262608.37164272156.04

合计171262608.37164272156.04

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本报告期末预收款项中预收持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位及关联方款项详见

本财务报告十四、6.(3)所示。

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房产销售款2609133242.471645367816.03

酒店房费10855101.6510815285.77

物业管理费3065196.791298803.42

合计2623053540.911657481905.22

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

房产销售款963765426.44房产销售回笼资金与结转收入相抵所致

合计963765426.44/

其他说明：

√适用□不适用

房产销售预收款具体如下：

项目期末余额期初余额预计交付时间预售比例

S11 碧云尊邸 110727961.47 110727961.47 现房销售 不适用

碧云澧悦项目2411669053.211252794622.942025年66.42%北郊未来产业

86736227.798518469.72现房销售不适用

园

合计2609133242.471645367816.03

115/1712024年半年度报告

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬31331192.434960364.547674882.618616674.3

4756

二、离职后福利-设定提7946444.927946444.92存计划

三、辞退福利

四、一年内到期的其他福利

31331192.442906809.455621327.518616674.3

合计

4976

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和12624653.024791294.136930644.4485302.61补贴009

二、职工福利费18523966.5591200.0017932766.5

99

三、社会保险费3332471.233332471.23

其中：医疗保险费3269849.153269849.15

工伤保险费50168.0650168.06生育保险费

残疾人保障金12454.0212454.02

四、住房公积金6099458.006099458.00

五、工会经费和职工教育182572.85737141.24721108.93198605.16经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

31331192.434960364.547674882.618616674.3

合计

4756

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险6446193.546446193.54

2、失业保险费261166.26261166.26

116/1712024年半年度报告

3、企业年金缴费

4、补充养老保险1239085.121239085.12

合计7946444.927946444.92

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税39710646.602409325.83消费税营业税

企业所得税44697378.52169509789.03

个人所得税70658.62453708.22

城市维护建设税714274.333144450.78

土地增值税994422072.871067904231.68

房产税44152372.5143862994.73

教育费附加2409978.944517326.71

土地使用税3039045.593006362.01

印花税1022221.752084733.21

合计1130238649.711296892922.20

其他说明：

无

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利639775349.01

其他应付款1469814182.541494894007.39

合计2109589531.551494894007.39

(2).应付利息

□适用√不适用

(3).应付股利

□适用√不适用

117/1712024年半年度报告

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

关联方往来款686559772.37724628938.66

保证金、押金511879002.13501918650.69

专项工程款123704388.2892785981.15

暂收款45381404.9265642498.06

应付养吸劳人员费用9841104.0018784584.00

代收代付款18480816.6318498190.48

房屋维修基金12618881.6012660527.17

购房意向金10794118.72

应付土地拆迁补偿6983172.406983172.40

其他54365640.2142197346.06

合计1469814182.541494894007.39账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本报告期末其他应付款中应付持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位及关联方款项详

见本财务报告十四、6.(3)所示。

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款

1年内到期的应付债券

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债

1年内到期的中期票据1499070000.00599790000.00

1年内到期的抵押借款490000000.00350000000.00

1年内到期的保证借款57240000.0051800000.00

中期票据利息56017083.3240786916.66

公司债券利息46520187.5031658027.70

长期借款利息5325661.866054753.17

1年内到期的信用借款1000000000.0025000.00

合计3154172932.681080114697.53

118/1712024年半年度报告

其他说明：

上述期末一年内到期的长期借款的抵押物及担保情况详见本财务报告七、45项下所述。

44、其他流动负债

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

抵押借款5260017113.314098342936.85

保证借款1119680000.00933720000.00

信用借款99950000.001099950000.00

合计6479647113.316132012936.85

长期借款分类的说明：

无其他说明

√适用□不适用

1．1上述期末抵押借款中，借款115000000.00元与本财务报告七、43项下抵押借款

185000000.00元系本公司借入，借款总额度990000000.00元，借款期限10年，自2015年

11月27日至2025年11月26日，从2017年起分期偿还。借款抵押物系本公司“金闽园”项目

的房屋产权，详见本财务报告七、20、1)所述。

1.2上述期末抵押借款中，借款200000000.00元与本财务报告七、43项下抵押借款

39000000.00元系本公司借入，借款总额度400000000.00元，借款期限9年，自2020年5月 18日至 2029年 4月 18日，从 2025年 4月起分期偿还。借款抵押物系本公司“OFFICE PARKII金海园”项目的房屋产权，详见本财务报告七、10、2)与七、20、2)所述。

1.3上述期末抵押借款中，借款387000000.00元系本公司借入，借款总额度为

2000000000.00元，借款期限20年，自2021年至2041年，从2027年3月起分期偿还。借

款的抵押物系本公司“T17B-06新建商办楼（第五中心）”在建工程及土地使用权，详见本财务报告七、22、其他说明中所述。

1.4上述期末抵押借款中，借款1358190000.00元与本财务报告七、43项下抵押借款

266000000.00元系子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司借入，为银团借款，借款总

额度为2000000000.00元，借款期限10年，自2018年5月29日至2027年12月31日，从

2020年4月起分期偿还。借款抵押物系该公司“北郊未来产业园”项目的房屋产权，本财务报

告七、10、3)、七、20、3)以及七、21、(8)所述。

1.5上述期末抵押借款中，借款666788715.15元系子公司上海综奥建设开发有限公司借入，

借款总额度为1130000000.00元，借款期限5年，自2023年6月起至2028年6月，从2026年 11月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综奥建设开发有限公司" E05-04E06-01地块"项目的土地使用权及在建工程。本财务报告七、10、4)所述。

119/1712024年半年度报告

1.6上述期末抵押借款中，借款1444754825.59元系子公司上海综舜建设开发有限公司借入，借款总额度3300000000.00元，借款期限5年，自2022年12月起至2027年12月，从

2025年 6月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综舜建设开发有限公司有限公司" E03B-

01E04A-01E04B-01E07-01E08-01地块"项目的土地使用权及在建工程。本财务报告七、10、

5)所述。

1.7上述期末抵押借款中，借款1271638983.16元系子公司上海综诺建设开发有限公司借入，借款总额度2900000000.00元，借款期限4年，自2023年4月起至2027年12月，从

2026年 12月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综诺建设开发有限公司" E01-04E02A-

01E03A-01地块"项目的土地使用权及在建工程。详见本财务报告七、10、6)所述。

1.8上述期末抵押借款中，借款116644589.41元系子公司上海耘北置业有限公司借入，借款

总额度690000000.00元，借款期限3年，自2023年12月起至2026年12月，从2025年12月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海耘北置业有限公司"上海虹口北外滩135街坊"项目的土地使用权及在建工程。详见本财务报告七、10、7)所述。

2.1上述期末保证借款中，借款447680000.00元与本财务报告七、43项下保证借款

47240000.00元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，借款总额度为

700000000.00元，借款期限15年，自2018年8月10日至2033年7月20日，从2020年10月起分期偿还。该借款由本公司提供担保。

2.2上述期末保证借款中，借款532000000.00元与本财务报告七、43项下保证借款

10000000.00元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，借款总额度为

990000000.00元，借款期限20年，自2021年1月28日至2041年1月27日，从2024年1月起分期偿还。该借款由本公司提供担保。

2.3上述期末保证借款中，借款140000000.00元系子公司上海由川企业管理有限公司借入，

借款总额度为450000000.00元，借款期限12年，自2024年1月至2036年1月，从2025年

12月起分期偿还。该借款由本公司提供担保。

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

中期票据1450930000.002346960000.00

公司债2295666444.452298916444.45

CMBS 1772026400.00

合计5518622844.454645876444.45

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币票面利按面值债券面值发行债券发行期初本期溢折价本期期末是否违率计提利

名称(元)日期期限金额余额发行摊销偿还余额约

（%）息

22金桥1003.0%2022/15年13001299247251299否

债1/150000038755638.938755

0.005.5605.56

120/1712024年半年度报告

20金桥1003.0%2020/55年9000089928-否

开发/90000.0000.89928

MTN001 00 00 0000.

00

23金桥1003.0%2023/35年100099952999291063399952否

01债/6000008888.3333.333.38888.

0.008934489

23金桥1003.0%2023/83年145014471447348701447否

开发/28000006800039000083.368000

MTN001 0.00 0.00 0.00 2 0.00

CMBS 100 3.0% 2024/1 18 年 1782 1782 25406 - 15250 1772 否

/230000000000109.79973921.702640

0.000.002600.0060.00

合计////643246458827295635-152505518/

00000876440000.165.29973921.762284

0.004.45008600.0064.45

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用（1）经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕2596号文《关于同意上海金桥出口加工区开发股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》，本公司于2022年11月15日完成公开发行13亿元债券，本期债券期限为5年，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。票面利率2.99%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。经上海证券交易所同意，上述公司债于2022年11月21日起在上海证券交易所挂牌交易，债券简称“22金桥债”，债券代码“138579”。

（2）经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕2596号文《关于同意上海金桥出口加工区开发股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》，本公司于2023年3月6日完成公开发行10亿元债券，本期债券期限为5年，附第2年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。票面利率3.30%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。

经上海证券交易所同意，上述公司债于2023年3月13日起在上海证券交易所挂牌交易，债券简称“23金桥01债”，债券代码“138948”。

（3）2023年 8月，公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注 [2023]MTN843号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额不超过20亿元的中期票据。公司于

2023年 8月 29日发行了中期票据（简称“23 金桥开发 MTN001”，代码“102382295”。），本

121/1712024年半年度报告

期实际发行金额14.5亿元，期限为3年，起息日为2023年8月29日，兑付日为2026年8月

29日，发行价格为100元，票面利率为2.82%。募集资金已经于2023年8月29日全额到账。

（4）2024 年 1 月 22 日，“国君华安资产﹣金桥股份 Office Park 总部园资产支持专项计划项下的优先级资产支持证券和次级资产支持证券已得到全额认购。经上会会计师事务所（特殊普通合伙）验资，实际收到的认购资金为17.82亿元，已达到《国君华安资产﹣金桥股份OfficePark 总部园资产支持专项计划说明书》约定的目标募集规模，计划于 2024年 1 月 23日正式成立。

47、租赁负债

□适用√不适用

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款347125191.39347125191.39专项应付款

合计347125191.39347125191.39

其他说明：

无长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

金桥北区存量土地开发成本213910452.84213910452.84注

土地动拆迁养老吸劳人员费用133214738.55133214738.55

合计347125191.39347125191.39

其他说明：

注：土地动拆迁养老吸劳人员费用系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司预估的应付金

桥出口加工区土地动拆迁养吸劳人员的安置费用，用于支付被征用土地的人均落实保障费用，每月支付直至退休为止。该等款项的估计需要管理层运用判断和估计，以上海市最低工资标准为基础，根据历年的人员社会保障费用的增长、养老吸劳人员费用的历年支付情况以及考虑政府宏观政策的影响，合理估计包括工资增长率、折现率和其他因素等，以确定土地动拆迁养老吸劳人员费用的最佳估计，确定长期应付款，并相应计提土地开发成本。

本公司管理层认为所采用的假设是合理的，但实际经验值及假设条件的变化将影响该等土地开发成本和负债的余额。其中预计未来一年以内需要支付的金额计入其他应付款，详见本财务报告七、41。

专项应付款

□适用√不适用

122/1712024年半年度报告

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助315387388.945202346.80310185042.14补助资金

合计315387388.945202346.80310185042.14/

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总1122412893.001122412893.00数

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1)期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

123/1712024年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股1720497422.621720497422.62本溢价）

其他资本公积-11536181.36-11536181.36

合计1708961241.261708961241.26

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

56、库存股

□适用√不适用

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期减：前期期初项目计入其他计入其他税后归属期末

余额本期所得税前发减：所得税费税后归属于母综合收益综合收益于少数股余额生额用公司当期转入当期转入东损益留存收益

一、不能573435990.80---475837283.14

重分类进130131610.2132532902.5597598707.66损益的其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益

其他权573435990.80---475837283.14

益工具投130131610.2132532902.5597598707.66资公允价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重293254.09293254.09分类进损益的其他综合收益

其中：权293254.09293254.09益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公

124/1712024年半年度报告

允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他综合573729244.89---476130537.23

收益合计130131610.2132532902.5597598707.66

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

无

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1208928492.771208928492.77

任意盈余公积522714391.98522714391.98储备基金企业发展基金其他

合计1731642884.751731642884.75

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润8976456716.757673126901.21调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润8976456716.757673126901.21

加：本期归属于母公司所有者的净327694648.981818789939.00利润

其他175178277.56

减：提取法定盈余公积86287969.68

提取任意盈余公积43143984.84提取一般风险准备

125/1712024年半年度报告

应付普通股股利639775349.01561206446.50转作股本的普通股股利

期末未分配利润8664376016.728976456716.75

根据2024年5月28日召开的股东大会审议通过的利润分配方案：按2023年末总股本

1122412893 股为分配基数，向全体股东按每 10股派发现金红利 5.70元（含税）。其中 B股

股东派发现金红利按照股东大会决议日下一工作日（即2024年5月29日）中国人民银行公布的

美元对人民币的中间价折算，每股派发现金红利0.080162美元（含税）。总计分配人民币

639775349.01元。

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1451151822.47579201426.384841667007.771171475641.16

其他业务1726743.983225232.80

合计1452878566.45579201426.384844892240.571171475641.16

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

主营业务（分行业）本期发生额上期发生额产品名称收入成本收入成本

房地产销售383086696.94141682315.933861043119.90740644340.82

房地产租赁953747952.13357199170.23891567730.37368029757.62

酒店公寓收入96492491.1259260289.7183135326.4355049733.27

物业管理17824682.2821059650.515920831.077751809.45

合计1451151822.47579201426.384841667007.771171475641.16

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

126/1712024年半年度报告

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

履约义务的说明详见本财务报告五、34.(1).3.1.1、五、34.(1).3.1.2、五、34.(1).3.1.3、

五、34.(1).3.1.2所述。

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额消费税营业税

城市维护建设税4142632.995798577.02

教育费附加4104480.771836735.57资源税

房产税88153765.6484321632.97

土地使用税6071588.591794390.91车船使用税

印花税1411192.374544790.24

土地增值税97559540.431384461546.48

车船税1200.004800.00

合计201444400.791482762473.19

其他说明：

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售服务费14859018.295613856.04

广告宣传费2726506.001619017.77

折旧费3569905.05

业务招待费106108.00180199.09

差旅费37770.92

其他388062.38248851.52

合计21687370.647661924.42

其他说明：

无

127/1712024年半年度报告

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬43244263.7436164797.12

中介机构费856226.40905471.70

办公费537714.70969226.54

折旧摊销费2363787.302158279.91

差旅费724665.43293453.34

董事会务费262033.78242600.00

业务招待费112642.6766619.33

其他9752643.598423352.79

合计57853977.6149223800.73

其他说明：

无

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用227838330.57183733674.88

减：利息收入27796773.3722374160.33

利息净支出200041557.20161359514.55

汇兑净损失-53847.24-116631.11

银行手续费3544859.041638560.42

合计203532569.00162881443.86

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

递延收益结转5202346.805125726.66

个税返还229229.02183321.84

进项税加计扣除35051.29注

其他49731.71840000.00

合计5481307.536184099.79

其他说明：

注：系收到的直接计入当期损益的政府补助。

128/1712024年半年度报告

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额权益法核算的长期股权投资收益处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资1165431.356421514.33收益

其他权益工具投资在持有期间取得23407482.9327330643.52的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计24572914.2833752157.85

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-2342128.64-983615.75

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产

合计-2342128.64-983615.75

其他说明：

无

129/1712024年半年度报告

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失-2312599.35291347.41

其他应收款坏账损失-260390.87373165.17债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

合计-2572990.22664512.58

其他说明：

无

72、资产减值损失

□适用√不适用

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置固定资产利得或损失23484.061087.61

合计23484.061087.61

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额非流动资产处置利得合计

其中：固定资产处置利得无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠

130/1712024年半年度报告

政府补助

其他516197.29921320.28516197.29

合计516197.29921320.28516197.29

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额非流动资产处置损失合计

其中：固定资产处置损失无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失

对外捐赠400000.00400000.00400000.00

其他37741.838541.3937741.83

合计437741.83408541.39437741.83

其他说明：

无

76、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用137904747.78326573638.47

递延所得税费用-41225695.30191513080.09

合计96679052.48518086718.56

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额414399864.50

按法定/适用税率计算的所得税费用103599966.13子公司适用不同税率的影响

131/1712024年半年度报告

调整以前期间所得税的影响

非应税收入的影响-6143228.57

不可抵扣的成本、费用和损失的影响218750.67使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏

-19397109.40损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性18400673.65差异或可抵扣亏损的影响

所得税费用96679052.48

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用

详见本财务报告七、57

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入27796773.3723989563.87

政府补助64848.45854999.48

保证金押金10883428.625101373.91

其他520972.46299842.23

合计39266022.9030245779.49

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

退还专项工程款及暂收款8000000.00237678385.84

支付与销售费用及管理费用有关的30294422.0718486456.84现金

退还购房意向金19510000.00

代付物业费18007537.3312904098.31

银行手续费等3299880.231638517.05

捐赠支出400000.00400000.00

其他5094349.353829382.30

合计84606188.98274936840.34

132/1712024年半年度报告

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额收到上海北商发企业服务有限公司

10000000.00612234000.00

往来款

合计10000000.00612234000.00

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

无支付的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用√不适用

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

133/1712024年半年度报告

79、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润317720812.021492931259.62

加：资产减值准备

信用减值损失2572990.22-664512.58

固定资产折旧、油气资产折耗、生257112190.25252901876.98产性生物资产折旧使用权资产摊销

无形资产摊销3868674.643830375.75

长期待摊费用摊销5098919.672906471.75

处置固定资产、无形资产和其他长-23484.06-1087.61期资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号填列）公允价值变动损失（收益以“－”2342128.64983615.75号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）227838330.57183733674.88

投资损失（收益以“－”号填列）-24572914.28-33752157.85递延所得税资产减少（增加以-41225695.30549346888.88“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以476367.99“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号填-3389207552.17-5957723300.81列）经营性应收项目的减少（增加以-33092054.72-87167720.13“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少以2418717631.24-1926297599.80“－”号填列）

其他-191376581.50-519806759.78

经营活动产生的现金流量净额-444226604.78-6038302606.96

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额4309850139.532413953257.60

减：现金的期初余额2303889490.502627445855.30

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额2005960649.03-213492597.70

(2)本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

134/1712024年半年度报告

(3)本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金4309850139.532303889490.50

其中：库存现金39888.3861145.65

可随时用于支付的银行存款4285136106.962301827515.19

可随时用于支付的其他货币24674144.19829.67资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额4309850139.532303889490.50

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5)使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6)不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额理由

受限货币资金2928200.00保函保证金

合计2928200.00/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

135/1712024年半年度报告

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--

其中：美元528920.477.12683769510.41欧元港币

应收账款--

其中：美元欧元港币

长期借款--

其中：美元欧元港币其他应付款

其中：美元63115.227.1268449809.55欧元港币

其他说明：

无

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1)作为承租人

□适用√不适用

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

房地产租赁收入953747952.13

合计953747952.13作为出租人的融资租赁

□适用√不适用

136/1712024年半年度报告

未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3)作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用其他说明无

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

(1).按费用性质列示

□适用√不适用

(2).符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用其他说明无

(3).重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

137/1712024年半年度报告

3、反向购买

□适用√不适用

138/1712024年半年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

（1）本期子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（以下简称“金桥房产公司”）设立了子公司上海璧耘商业经营管理有限公司和上海耘桥置业有限公司。期末合并范围增加了上述新设立的子公司。

（2）本期新纳入合并范围的子公司子公司全称期末净资产本期净利润

上海璧耘商业经营管理有限公司4993509.52-6490.48

上海耘桥置业有限公司2399547693.13-452306.87

6、其他

□适用√不适用

139/1712024年半年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:元币种:人民币子公司注册资本（万持股比例(%)取得主要经营地注册地业务性质名称元）直接间接方式上海金桥出口加工区房

地产上海市15000.00上海市房地产经营86.0014.00设立发展有限公注1司上海新金桥

房地产、酒

广场实业有上海市27505.80上海市100.00设立店租赁限公司上海金桥出口加工区联同一控制下

合上海市69000.00上海市房地产经营100.00企业合并发展有限公司上海盛讯投

上海市50000.00上海市项目投资100.00设立资有限公司上海由鹏资

资产管理、

产管理有限上海市15000.00上海市100.00设立物业管理公司上海北郊未来产业园

上海市60000.00上海市项目投资60.00设立开发运营有注2限公司上海由川企

企业管理、

业管理有限上海市10000.00上海市100.00设立物业管理公司上海由宏企

企业管理、

业管理有限上海市30000.00上海市100.00设立物业管理公司上海综奥建

设开发有限上海市105000.00上海市房地产经营51.00设立注3公司上海综诺建

设开发有限上海市190000.00上海市房地产经营51.00设立注3公司上海综舜建

设开发有限上海市175000.00上海市房地产经营51.00设立注3公司上海耘北置

业有限公司上海市220000.00上海市房地产经营80.00设立注4上海耘周置

业有限公司上海市323000.00上海市房地产经营100.00设立注5上海耘桥置

业有限公司上海市240000.00上海市房地产经营42.00设立注6上海璧耘商

业经营管理上海市1000.00上海市房地产经营100.00设立有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

140/1712024年半年度报告

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

注1：对子公司金桥房产公司间接的持股比例由本公司全资子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司持有。

注2：子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司系本公司与上海宝山工业园投资管理有限公

司于2016年5月11日共同出资成立的子公司，本公司持股比例60%，上海宝山工业园投资管理有限公司持股比例40%。

注3：子公司上海综奥建设开发有限公司、上海综诺建设开发有限公司及上海综舜建设开发有限公司皆系子公司金桥房产公司与母公司上海金桥（集团）有限公司（以下简称“金桥集团公司”）共同出资成立的子公司，金桥房产公司持股比例51%，金桥集团公司持股比例49%。

注4：子公司上海耘北置业有限公司系子公司金桥房产公司与上海北商发企业服务有限公司共同

出资成立的子公司，金桥房产公司持股比例80%，上海北商发企业服务有限公司持股比例20%。

注5：对子公司上海耘周置业有限公司间接的持股比例由子公司金桥房产公司持有。

注6：对子公司上海耘桥置业有限公司间接的持股比例由子公司金桥房产公司持有。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东权益子公司名称比例（%）股东的损益宣告分派的股利余额上海北郊未来

产业园开发40%-8162249.90118725772.00运营有限公司上海综奥建设

49%-34006.76513917120.60

开发有限公司上海综诺建设

49%-43861.86856498155.93

开发有限公司上海综舜建设

49%-1931552.51926222030.17

开发有限公司上海耘北置业

20%460172.05439806645.79

有限公司上海耘桥置业

58%-262337.981391737662.02

有限公司

141/1712024年半年度报告

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币子期末余额期初余额公司名流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计称上1053571106122159695046921358191862882104750011215572169058441348114104901851838

海0364.136745.297109.42679.420000.00679.42674.21543.13217.3462.59000.00162.59北郊未来产业园开发运营有限公司上172466172466906591666788675854615691471569147892003251134795202680

海5078.445078.443.09715.1528.24858.47858.47.1474.5806.72综奥建设开发有限公司上302446302446487155127163127651024882192488219454022973563407401742

海5954.745954.741.328983.16534.48212.24212.24.8948.1077.99综诺建设开发有限公司上3066971556763082544753931144751192294277549417849522793343472819585187098991528

海5655.2101.683256.8990.144825.59215.73324.255.23849.480.2514.1764.42综舜建设开发有限公司

上56860243365.25686073370391166443487036551775649810.71551780633210733321073

海6673.3070038.572220.20589.41809.61360.35171.06802.33802.33耘北置业有限公司

142/1712024年半年度报告

上23995611567.823995725072.925072.91

海1198.2222766.041耘桥置业有限公司子本期发生额上期发生额公司经营活动现金流名营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量量称

上96085003.24---53564433.699006847.17-43835233.36-43835233.36170863610.76

海20405624.7520405624.75北郊未来产业园开发运营有限公司

上-69401.55-69401.55--257478.83-257478.83-146858761.20

海149404814.37综奥建设开发有限公司

上-89513.99-89513.99--774597.88-774597.88-282974147.31

海531906425.68综诺建设开发有限公司

上-3941943.90-3941943.90--1307603.69-1307603.69-129616796.90

海226976699.26综舜建设开发有限公司

上2300860.232300860.23--2284548.41-2284548.41-2765102723.88

海192135224.94耘北置业有限公司

上-452306.87-452306.87-70620813.67海耘桥

143/1712024年半年度报告

置业有限公司

其他说明：

无

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

□适用√不适用

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计23800104.8623800104.86

144/1712024年半年度报告

下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润3867586.804040477.52

--其他综合收益

--综合收益总额3867586.804040477.52其他说明无

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期未确认的损失合营企业或联营企累积未确认前期累计本期末累积未确认的

（或本期分享的净利业名称的损失损失

润）上海新金桥物业管

-1131645.77-1131645.77理有限公司其他说明无

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

145/1712024年半年度报告

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期本期计入与资财务本期

新增营业本期转入其他产/收报表期初余额其他期末余额补助外收收益益相项目变动金额入金关额

递延收309667388.944917237.30304750151.64与资产益相关

递延收4620000.00285109.504334890.50与资产益相关

1100000.001100000.00与资产

递延收

/收益益相关

合计315387388.945202346.80310185042.14/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与资产相关5481307.536184099.79

合计5481307.536184099.79

其他说明：

无

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括货币资金、借款、应收账款、应付账款、交易性金融资产、其他权益

工具投资、其他非流动金融资产、应付债券、其他应收款、其他应付款、其他流动负债、长期应付款等，各项金融工具的详细情况说明见本财务报告五。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1、风险管理目标和政策

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

2、金融工具的风险

146/1712024年半年度报告

2.1信用风险

2023年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能

履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

为降低信用风险，本公司严格控制信用额度和信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。

本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，除在本附注5.3.5中披露的应收账款前五名客户外，本公司无其他重大信用集中风险。

本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

2.2市场风险

2.2.1汇率风险

汇率风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司的业务绝大部分以人民币进行交易，因此外币汇率波动对公司的经营成果影响甚微。

2.2.2利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具。本公司面临的利率风险主要来源于银行借款及公司债券。公司通过建立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的设计，保障银行授信额度充足，满足公司各类短期融资需求。

2.2.3其他价格风险

本公司持有的分类为其他权益工具投资在资产负债表日以公允价值计量。因此，本公司的其他权益工具投资承担着证券市场变动的风险。本公司采取持有多种权益证券组合的方式降低权益证券投资的价格风险。

其他权益工具期初余额本期增加本期减少期末余额投资

交通银行股票43289949.2213047319.1956337268.41

东方证券股票1081661186.40136761759.2944899427.20

国泰君安股票71795107.206417170.265377937.00

合计1196746242.8213047319.19143178929.401066614632.61

假设在其他条件不变的情况下，股票价格上升或下降10%，对公司当期净利润无影响，会影响当期其他综合收益增加或减少7999.61万元。

2.3流动性风险

147/1712024年半年度报告

管理流动性风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本公司将银行借款、所有者投入资金、企业债券等作为重要的资金来源。

本公司通过采取以下措施来降低流动性风险：

*2024年6月30日，本公司可向银行申请使用的授信合同额度合计为108亿元（2023年12月

31日为98亿元）。

*本公司的日常经营可以产生足够的经营活动现金流以如期偿还未来12个月内到期的借款。

*本公司在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，确保维持充裕的现金储备，包括在必要时处置部分有价证券。

综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动性风险并不重大。

本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

期末余额项目一年以内一年以上合计金融负债

短期借款4044104564.704044104564.70

应付账款437114601.50668943872.091106058473.59

其他应付款1499841907.99609747623.562109589531.55一年内到期的非流

3154172932.683154172932.68

动负债

应付债券5518622844.455518622844.45

长期借款6479647113.316479647113.31

长期应付款347125191.39347125191.39

金融负债合计9135234006.8713624086644.8022759320651.67上表系根据本公司金融负债可能的最早偿还日的未折现现金流编制的。合同到期日基于本公司可能被要求偿付的最早之日。

3、资本管理

本公司通过优化负债与股东权益的结构来管理资本，以确保集团内的主体能够持续经营，并同时最大限度增加股东回报。本公司自2016年起采用的整体策略保持不变。

本公司的资本结构由本公司的净债务（报告七、32、七、43至七、45中披露的借款、债券与现金和银行存款余额抵减后的净额）和股东权益（包括在报告七、53至七、60中披露的股本、资本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股东权益）组成。

本公司并未受制于外部强制性资本管理要求。本公司的风险管理委员会定期复核本公司的资本结构。作为复核的一部分，该委员会会考虑资本成本以及与各类资本相关的风险。

148/1712024年半年度报告

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价值第二层次公允第三层次公允价合计计量价值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产1116332641.151116332641.15

1.以公允价值计量且变1116332641.151116332641.15

动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资1116332641.151116332641.15

149/1712024年半年度报告

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计

量且其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投1066614632.618570776.001075185408.61资

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转

让的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

（六）其他非流动金融851017527.31851017527.31资产

持续以公允价值计量的2182947273.76859588303.313042535577.07资产总额

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计

量且变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

150/1712024年半年度报告

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用

本公司持有的其他权益工具投资系上市公司股票，其期末公允价值参照上海证券交易所2024半年度最后一个交易日之收盘价确定。本公司持有的交易性金融资产-债务工具投资系认购的华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，其期末公允价值参照公开交易市场2024半年度最后一个交易日之单位净值确定。本公司无非持续第一层次公允价值计量的资产和负债。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用公允重要不可观察金融资产价值估值技术及主要输入参数输入参数层级其他权益工具

第三公司的其他权益工具投资、其他非流动金融资产主

投资、其他非流未来现金流量、流动性折扣等

层级要为非上市股权，估值技术包括市场法及收益法动金融资产

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

√适用□不适用本公司无非持续第三层次公允价值计量的资产和负债。

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例的表决权比例

(%)(%)

151/1712024年半年度报告上海金桥（集上海房地产经营407286.0149.3749.37

团）有限公司本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司子公司情况详见财务报告十、1所示。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用合营或联营企业名称与本公司关系上海新金桥物业经营管理有限公司受同一母公司控制的联营企业上海新金桥物业管理有限公司受同一母公司控制的联营企业上海博瑞吉信息科技有限公司联营企业上海盛盎私募基金管理有限公司联营企业

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系上海新金桥建设发展有限公司母公司的控股子公司上海平和教育发展集团有限公司母公司的控股子公司上海工宇物业管理有限公司母公司的控股子公司上海金桥再生资源市场经营管理有限公母公司的控股子公司司上海新金桥能源科技有限公司母公司的控股子公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公公司董事在该公司担任董事司上海浦东建设股份有限公司母公司管理层曾担任董事的企业其他说明无

152/1712024年半年度报告

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交易是否超过交易关联交易内关联方本期发生额额度（如适额度（如适上期发生额容用）用）

上海新金桥物8545760.6913900890.81业经营管理有接受劳务限公司

上海工宇物业198040.54198467.46接受劳务管理有限公司

出售商品/提供劳务情况表

□适用√不适用

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海金桥（集团）有限7870915.658700629.94投资性房地产公司

上海新金桥物业经营3001211.26投资性房地产管理有限公司

上海金桥再生资源市500913.904214.27投资性房地产场经营管理有限公司

上海盛盎私募基金管58990.19投资性房地产理有限公司

上海新金桥能源科技161752.41投资性房地产有限公司

153/1712024年半年度报告

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

154/1712024年半年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

□适用√不适用

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

□适用√不适用

(8).其他关联交易

√适用□不适用关联交易定价原关联方关联交易内容本期发生额上期发生额则

上海金桥（集团）有

收到往来款50000000.00限公司

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

□适用√不适用

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

上海新金桥物业经营管8012351.607848884.43应付账款理有限公司

上海新金桥建设发展有4934740.744934740.74应付账款限公司

上海新金桥能源科技有249156.57249156.57应付账款限公司

(3).其他项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

155/1712024年半年度报告

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

上海金桥再生资源市场420754.28210377.14其他应付款经营管理有限公司

上海新金桥物业经营管2487000.502468571.00其他应付款理有限公司

上海金桥（集团）有限56528718.1556528718.15其他应付款公司

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

□适用√不适用期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

1、资本承诺（金额单位为人民币万元）

156/1712024年半年度报告

项目期末余额期初余额已签约但尚未于财务报表中确认的

-购建长期资产承诺921395909890

2、除上述事项外，截至2024年6月30日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重大承诺事项。

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

1、2022年5月，福达控股集团有限公司因与子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司两者

之间的项目转让合同纠纷一案申请财产保全。经法院准许，子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司名下的福达集团上海投资大厦新建项目（位于上海浦东新区金桥出口加工区5街坊1/6丘）的土地使用权及其全部在建工程被查封。截至2024年6月30日，该案尚在审理过程中。

2、除上述事项外，截至2024年6月30日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他或有事项。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

157/1712024年半年度报告

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为4个报告分部。本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本公司确定了4个报告分部，分别为房地产销售业务、房地产租赁业务、酒店公寓业务及物业管理业务。这些报告分部是以公司的业务性质为基础确定的。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房地产销售业务房地产租赁业务酒店公寓业务物业管理业务未分配项目分部合计间抵销

营业收入383086696.94953747952.1396492491.1217824682.281726743.981452878566.45

营业成本141682315.93357199170.2359260289.7121059650.51579201426.38

资产总额24962087483.7515778137227.851566318069.5829531984.343067335681.9345403410447.45

负债总额7276290006.2819218572876.0064748398.3421912930.16871455277.2227452979488.00

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

√适用□不适用

158/1712024年半年度报告

本公司的对外交易收入均来源于中国上海，资产亦均位于中国上海。

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

√适用□不适用

除上述事项外，截至2024年6月30日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重要事项。

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内73248410.6065999249.63

1年以内小计73248410.6065999249.63

1至2年28271411.8523633683.51

2至3年7393695.807393695.80

3年以上704936.05704936.05

3至4年

4至5年

5年以上157085939.39157085939.39

合计266704393.69254817504.38

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面账面比例比例计提比金额金额比例价值金额金额价值

(%)(%)例(%)

(%)按单项计

提坏30569001.7611.4630569001.7610030569001.7612.0030569001.76100.00账准备

其中：

按单30569001.7611.4630569001.7610030569001.7612.0030569001.76100.00项计提坏账准备

159/1712024年半年度报告

按组合计

提坏236135391.9388.54154100361.4165.2682035030.52224248502.6288.00152876035.2068.1771372467.42账准备

其中：

组合236135391.9388.54154100361.4165.2682035030.52224248502.6288.00152876035.2068.1771372467.42

1：账

龄组合组合

2：合

并范围内关联方组合

合计266704393.69/184669363.17/82035030.52254817504.38/183445036.96/71372467.42

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

上海联家超市有限21280900.0021280900.00100.00预计无法收回公司

上海浦东鱼美人大6008065.366008065.36100.00预计无法收回酒店经营管理有限公司

上海索朗太阳能科3280036.403280036.40100.00预计无法收回技有限公司

合计30569001.7630569001.76100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他变期末余额计提转回核销动

160/1712024年半年度报告

按单项计提坏30569001.7630569001.76账准

按组合计提坏152876035.201224326.21154100361.41账准备

其中：

组合1：账龄组152876035.201224326.21154100361.41合

组合2：合并范围内关联方组合

合计183445036.961224326.21184669363.17

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本期末应收账款前五名余额合计为188591848.01元，占期末应收账款总额的70.71%，相应计提坏账准备178673589.65元。

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利2828176.13

其他应收款9059850198.399465138338.66

合计9062678374.529465138338.66

其他说明：

□适用√不适用

161/1712024年半年度报告

应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

162/1712024年半年度报告

应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

163/1712024年半年度报告

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内5546557309.565951854351.14

1年以内小计5546557309.565951854351.14

1至2年3201096661.593201096661.59

2至3年17092972.1717092972.17

3年以上272847705.70272847705.70

3至4年

4至5年

5年以上25825968.1225825968.12

合计9063420617.149468717658.72

(2).按款项性质分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

合并范围内关联方往来款9037218091.939457231949.95

应收代垫款26202525.2111485708.77

合计9063420617.149468717658.72

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2024年1月1日余3579320.063579320.06

额

2024年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提

本期转回8901.318901.31本期转销

164/1712024年半年度报告

本期核销其他变动

2024年6月30日3570418.753570418.75

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报告五、11.7。

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

√适用□不适用

详见本财务报告五、11.7。

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销按单项计提坏账准

按组合计提3579320.068901.313570418.75坏账准备

其中：

组合1：账3579320.068901.313570418.75龄组合

组合2：合并范围内关联方组合

合计3579320.068901.313570418.75

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

165/1712024年半年度报告

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄期末余额

比例(%)

上海金桥出5469897498.6860.351年以内口加工区房子公司地产

发展有限公3164368199.9334.91

往来款1－2年司

53202390.890.591年以内

10225200.000.111－2年

上海由川企业子公司

8183500.000.092－3年

管理有限公司往来款

195304900.002.153－5年

24553425.440.275年以上

1年以内

上海由鹏资15968290.000.18子公司

产管理有限15892100.000.181－2年往来款

公司3881300.000.042－3年上海由宏企80478330.810.89子公司1年以内业管理有限

公司10141950.030.11

往来款1－2年OFFICE PARK

II现代软件

3715512.690.04代垫款2－3年1337584.57

园维修基金

合计9055812598.4799.91//1337584.57

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额减减项目值值账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备

对子公司投3516708783.293516708783.293397208783.293397208783.29资

166/1712024年半年度报告

对联营、合4332269.234332269.234332269.234332269.23营企业投资

合计3521041052.523521041052.523401541052.523401541052.52

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期减值本期计提准备被投资单位期初余额本期增加期末余额减少减值期末准备余额

上海金桥出134617212.28134617212.28口加工区房地产发展有限公司

上海新金桥275058000.00275058000.00广场实业有限公司

上海金桥出2461433571.012461433571.01口加工区联合发展有限公司

上海盛讯投100000.0020500000.0020600000.00注资有限公司

上海北郊未360000000.00360000000.00来产业园开发运营有限公司

上海由鹏资56000000.0094000000.00150000000.00产管理有限注公司

上海由川企100000000.00100000000.00业管理有限公司

上海由宏企10000000.0010000000.00业管理有限注公司

上海璧耘商5000000.005000000.00业经营管理注有限公司

合计3397208783.29119500000.003516708783.29

注：该些公司系本公司的全资子公司，截至2024年6月30日资本金尚未全部到位。

(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币投资期初本期增减变动期末

167/1712024年半年度报告

单位余额权益法宣告发余额减值准其他综追加投减少下确认其他权放现金计提减备期末合收益其他资投资的投资益变动股利或值准备余额调整损益利润

一、合营企业小计

二、联营企业上海盛433243322

盎私募269.2369.23基金管理有限公司小计433243322

269.2369.23

433243322

合计

269.2369.23

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务531477529.42201465729.80579353192.19232404090.81

其他业务140443900.00

合计531477529.42201465729.80719797092.19232404090.81

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

168/1712024年半年度报告

其他说明：

主营业务（分行业）产品名本期发生额上期发生额称收入成本收入成本

房地产530283243.71201465729.80528964201.35216997423.62租赁

房地产1194285.7150388990.8415406667.19销售

合计531477529.42201465729.80579353192.19232404090.81

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益466160224.43权益法核算的长期股权投资收益处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资1165431.353581078.77收益

其他权益工具投资在持有期间取得23407482.9324019641.52的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计24572914.28493760944.72

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

169/1712024年半年度报告

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减

23484.06

值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照

5481307.53

确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负-2342128.64债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出78455.46其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额847779.61

少数股东权益影响额（税后）17101.89

合计2376236.91

170/1712024年半年度报告

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净

2.32%0.29200.2920

利润扣除非经常性损益后归属于

2.30%0.28980.2898

公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：王颖

董事会批准报送日期：2024年8月28日修订信息

□适用√不适用