2022年来，房地产行业企业流动性压力不断增加的背景下，持续的降价销售与缩减拿地，不断冲击商品房及土地市场，违约风险进一步向高评级优质房企扩散，以及商品房销售持续探底的过程中，房地产调控政策在供应及需求两端持续宽松。

展望2023年，房地产市场的主要矛盾，已经由过去企业主、被动缩表带来的整体行业收缩，转向需求侧。然而，核心与非核心城市在需求侧所面临的问题却差异较大。核心城市在房企采取聚焦策略后，商品房的供应持续大幅增长需要有效的需求侧政策配合；而非核心城市，在市场库存较高的背景下，需求侧所面临的核心问题在于交付、收入与房价预期的修复。

从行业的变化到企业的转变，我们认为，在目前政策环境下，房地产行业整体景气度下行压力仍存，尤其在当前拿地不足传导至2023年上半年优质供应不足的背景下，需求端政策仍需前置发力，扭转市场供需双方面预期的同时，前置扭转下半年市场下行趋势。

在当前政策持续宽松，同时股票市场对房地产行业景气度预期较低的背景下，调控政策从供给端向需求端过度的同时，基本面边际改善的预期升温将持续驱动房地产行业股票的投资机会。

风险提示：地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时；测算偏差风险；融资政策变化；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化。