投资要点

事件：近日，多地相关部门继续推出房地产相关政策宽松的指导性文件。

更多地区推出宽松及优惠政策引导楼市恢复。5 月底6 月初，越来越多的城市和地区相继出台稳楼市的政策：宜春市首套房首付比下调至20%，新房每平米补贴300 元；益阳市公积金最高贷款额度由30 万提升至45 万元，首付比例最低20%；青岛市调整住房限购区域范围，优化非本市户籍居民家庭购房条件；珠海市提高公积金贷款额度同时，规定直系亲属可用公积金帮付首付和还贷；此外，四川眉山、山东东营、江西赣州等地也均出台公积金相关的政策调整，同样涉及到首付比例的下调，贷款额度的提升等。

政治局会议坚持“稳字当头”，5 年前LPR 下调。4 月29 日召开的中共中央政治局会议提出要“坚持“稳字当头”，促房地产市场平稳健康发展”，“坚持“因城施策”，引导房地产市场良性循环”；5 月20 日，央行授权的全国银行间同业拆借中心宣布5 年期LPR为4.45%，较上月同期下调15 个基点；在中央政策及金融层面定调后，地方也跟进进行更加灵活的调整，多地出台降低限购限售门槛、下调首付比例、提高住房公积金贷款额度上限、降低按揭贷款利率等相关的政策。

需求侧持续低迷，国企民企分化加剧：克而瑞公布2022 年5 月百强房企显示 top10、top11-30、top31-50 房企1-5 月累计全口径销售额分别同比下降42.7%、52.1%及64.0%，整体同比降幅略有收窄，但随着 5 月中旬降息政策的出台，叠加疫情形势的好转及各地更灵活的政策持续推出，我们认为销售有望得到回升；从销售表现上看，国企优于民企，考虑到去年二轮集中供地以来，央国企逐渐成为拿地主力，我们预计未来供给端的复苏也让国企在销售端的表现进一步。

投资建议：我们认为当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主。

在疫情陆续出现好转，抑制企业推盘的不利因素逐渐消除的过程中，伴随政策的持续宽松，供需两端共同改善将逐步驱动房地产复苏。板块机会逐渐从政策预期过渡至基本面改善，具备拿地与推盘能力的头部房企将最大程度受益于竞争格局与土地市场改善，实现销售规模与经营质量的双重反转。

持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

风险提示：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时。