投资要点：

REITs 是一种优势明显的房产信托型基金。房地产投资信托基金（Real EstateInvestment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。一般而言，REITs 本身具有如下特点：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的大部分将用于发放分红；三是REITs 长期回报率较高。

近年来我国REITs 相关政策不断推出，加快了REITs 的进程。2018 年4 月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。该文件明确提出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

REITs 可增强和优化房地产资金来源。近年来，我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速逐步下行。2018 年，我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速下滑至7.13%，2019 年1-2 月房地产开发资金来源（包含各项应付款）累计为3.83 万亿元，增速下滑至7.01%。从2019 年1-2 月房地产资金来源（包含各项应付款）构成看，房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金占比合计高达51.94％。而REITs 可为我国开发商提供稳定的外部资金融资渠道。

REITs 可促使房企由重资产向轻资产模式转变。我们认为，REITs 将带来房企经营模式上的巨大改变。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs 在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。

REITs 将促进出租公寓规模化发展。目前，中国租赁市场处于快速发展期。我们认为，长租公寓的运营模式主要分为两种：轻资产和重资产。公寓的地理位置空间分布又可以分为集中式和分散式。总体上，我们认为，目前我国长租公寓主要以轻资产为主，重资产模式还未开启序幕。

投资建议：受益于REITs 推出的行业和公司。中国经典长租公寓型REITs 案例包括：中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券。我们认为，A 股商业地产公司中的陆家嘴、金融街、中国国贸、北辰实业。其次，工业地产中的张江高科、外高桥、浦东金桥。第三，涉足长租公寓的万科A、龙湖集团。第四，涉足资产管理的我爱我家和光大嘉宝。第五，中介行中的世联行。

风险提示：房地产行业的调控政策风险，以及需求萎缩和房价波动风险。