2013 年12 月政策分歧逐渐收敛,但资金面紧张程度及其对销售的影响超过预期,行业小幅跑输大盘,12 月申万房地产指数下跌5.0%,跑输大盘0.5个百分点;13 年全年申万房地产指数下跌11.9%,跑输大盘4.2 个百分点。13 年全年申万房地产指数下跌11.9%,12 月,申万房地产指数下跌5.0%,房地产板块跑输大盘0.5 个百分点(11 月板块跑输2.6 个百分点),跑输幅度有所收窄,主要原因如我们上月月报判断,12 月三中全会政策逐渐消化,政策分歧收敛。但12 月板块仍然未取得相对收益,主要是资金面紧张程度及其对销售的影响超过预期:1)12 月16 日以后银行间回购利率持续上行,且幅度大超预期,房地产作为资金高度敏感行业,股价跌幅远超大盘,当周跑输2.2 个百分点;2)今年四季度银行额度日趋紧张,最终在11 月下旬之后传导到房地产市场(刚需按揭利率上升、审批放慢,资金机会成本上升导致投资性需求也进一步离场),加上淡季来临,导致11 月中旬之后销售面积逐周下行,销售热度有所降温。

12 月销售维持淡季特征,环比下降5.4%,同比下降16%,自金九银十之后,连续两月环比下降。龙头及重点公司12 月销售额预计514 亿元,环比增加20%。1)12 月申万跟踪48 大城市一手房合计成交249362 套,环比下降5.4%,同比下降16.0%,销售回落明显。一线、二线、三线城市分别合计成交38604套、145236 套,65522 套,环比分别增长4.3%、下降6.9%、下降7.3%。2)12 月申万跟踪18 大城市二手房合计成交54939 套,环比下降8.0%,同比下降22.9%。一线、二线、三线城市分别合计成交12559 套、30143 套、12237套,环比分别下降31.8%、增长1.2%、增长6.4%。

销售速度的持续下降及推盘量的稳定增长,库存环比上升6.4%,去化周期7.8 个月,较上月上升0.4 个月。12 月申万跟踪13 大城市住宅可售套数合计656554 套,环比上升6.4%,去化周期7.8 个月,较上月上升0.4 个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为241582 套、321647 套,93325套,去化周期分别为6.7 月、8.8 月、8.0 月,较上月分别上升0.2 月、上升0.5 月、上升0.6 月。

年底土地集中供应,成交面积环比大幅增长近50%,土地出让金环比增长近40%,溢价率小幅上升24.6%。12 月全国土地成交面积33730 万方,环比增长49.8%,同比下降4.7%,1-12 月成交面积265352 万方,累计同比上升21%;12 月土地成交金额4274 亿元,环比增长39.2%,同比增长5.2%,1-12月成交金额31628 亿元,累计同比上升52%。截止12 月,土地溢价率19.67%、住宅用地溢价率24.61%,分别较上月下降0.02 个、下降0.4 个百分点。

投资建议: 14 年趋势性机会难现,但资金面和销售的改善有望在1 季度(更可能是2 月后)带来板块估值修复。1)如我们年度策略中所说,14 年行业增速全面下台阶,全年板块恐缺乏趋势性机会。但就1 季度而言,考虑到预收账款所对应的利润,地产股龙头估值已在1 倍附近,配置价值凸显,且资金面及销售都将较12 月改善,仍有望出现一段估值修复行情。2)节前由于资金紧张和销售下行难有实质性缓解,板块催化剂有限,1 月板块表现恐仍然淡静,但2 月后随着资金面的明显改善,以及销售小阳春的临近,可能为板块估值修复带来更多契机,1 月可逐渐布局;3)推荐华夏幸福、南国置业、荣盛发展、阳光城等销售、业绩快速增长的中盘优质成长股。