11月申万房地产指数上涨 0.5%,跑输大盘 2.6 个百分点,略低于我们月初的预期。主要因本月销售持续下降、十八届三中全会决议后的政策预期不明、各地方政府出台调控措施扰乱市场预期等。本月,沪深300指数上涨 3.1%,申万房地产指数上涨0.5%,房地产板块跑输大盘 2.6 个百分点,略低于我们月初的乐观预期。11月板块跑输大盘的主要原因是:1)十八届三中全会《决定》提及了加快房产税立法并实施推进、农村建设用地入市等,具体落地方案及中期影响不确定性较大,市场存在分歧和担忧。2)4 个一线城市及南京、武汉、厦门等 10 个二线城市上调二套房首付比例及延长限购年限,地方行政性调控和中央“市场化”导向的背离扰乱了市场对未来政策取向的预期。

11月销售略有回落,一手房环比下降3.5% ,同比下降10.0%,一、二线城市下降相对较多,但整体销售量基本与9月持平,市场仍处于高位延续状态;龙头公司销售11月销售额预计361亿元,与10月基本持平。1)11月申万跟踪48大城市一手房合计成交263747套,环比下降3.5%,同比下降10.0%,金九银十之后销售回落明显。一线、二线、三线城市分别合计成交37019套、156078套,70650套,环比分别下降16.7%、下降15.9%、上升12.3%,一二线城市下降明显,而三线城市大幅增长。 2)11月申万跟踪18大城市二手房合计成交59698套,环比上升3.2%,同比下降6.0%。一线、二线、三线城市分别合计成交18412套、19789套、11497套,环比分别上升4.9%、上升4.0%、下降1.3%。3)11月龙头公司销售额预计361亿元,环比增长2.0%,基本与10月持平。

11月因推盘量仍旧增加较多且销售速度大幅下降,导致库存大幅增加,环比上升8.7%,去化周期7.7个月,较上月上升0.6个月。 11月申万跟踪13大城市住宅可售套数合计652666套,环比上升8.7%,去化周期7.7个月,较上月上升0.6个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为229212套、335941套,87513套,去化周期分别为6.4月、9.2月、7.5月,较上月分别上升0.2月、上升1.2月、上升0.3月,呈现全线上升的情况,其中以杭州为代表的二线城市大幅上升。

11 月土地市场受销售回落、供给减少的影响显得冷清许多,土地出让面积环比下降27.6%,同比下降2.2%,三线城市是本月下降的主力,住宅用地溢价率小幅下降至 22.43%。11 月全国土地成交面积 18313 万方,环比下降27.6%,同比也下降2.2%,1-11月成交面积227334万方,累计同比上升23%;11月土地成交金额2812亿元,环比下降5%,同比增长22%,1-11月成交金额27090亿元,累计同比上升62%。截止11月底,全国土地溢价率19.45%、住宅用地溢价率22.43%,分别较上月上涨1.8个、下降1.2个百分点。

投资建议:政策分歧将逐步收敛,12 月催化剂可期,目前地产配置价值凸显,继续看好板块在年末的估值修复行情。12 月维持对行业的看好,主要原因是:1)“市场化”和差别化的总体政策导向并未改变,中央和地方政府将逐渐向市场证明,未来市场关于政策预期的分歧将逐步收敛;2)目前基金仓位已普遍降至低配,地产股估值也处于历史低位,随着IPO新规出台对创业板冲击明显,地产板块的配置价值进一步凸显,而 12 月的中央经济工作会议和城镇化会议等,也将为房地产带来催化剂。3)继续看好行业在年末的估值修复,推荐华夏幸福、荣盛发展、阳光城等增长快、管理好的中盘优质成长股。