11月16日晚,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文发布,内容涉及健全城乡发展一体化体制、深化财税体制改革等多个方面。

评论:

客观看待《决定》内容:在土改和方面的表述超过预期,其余方面也都符合预期。

“选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”,宅基地的入市终于迈出了尝试性的一步,未来若试点推广,可以有效增加土地供应,逐步稳定房价、地价和行业利润率,并在一定程度上提升行业市场容量。

“提高城市土地利用率”“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价、提高工业用地价格”,盘活城市存量土地本就是增加土地供应、有效配置资源的重要方面,此次《决定》中明文强调,表明土地政策导向正沿着正确方向展开,短期利好有城市工业用地储备及工业用地一级开发的公司。

“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”, 可在中长期对冲行业增速放缓影响。

“允许农村集体经营性集体建设流转”和 “房产税立法并适时推进改革”基本符合预期, “房产税”甚至因需要先立法,进展或比此前预期要慢。

理性看待改革历程:短期亮点带来主题性机会,全局性改革将有深远影响,但需较长时间推进,效果难在短期体现,局部时点可能有阵痛,并需面对种种难题。

短期比较容易推进的改革是:农村集体经营性集体建设用地流转和盘活城市存量土地,短期主要利好在核心有工业用地储备的个股。1)农村集体经营性建设用地流转已在十多个省份试点十余年,相对成熟,未来主要是制度化、规范化,房地产板块收益个股较少;2)盘活城市存量土地在供地瓶颈严重一线城市可能更容易推进,利好有城市工业用地储备的的公司,如电子城、中粮地产、深长城、招商地产等。或参与工业用地一级开发和老旧工业区、城中村改造的公司,如招商地产、福星股份、空港股份、外高桥、南京高科等。

需要较长时间逐步推进的改革是:宅基地流转、二胎政策和房产税。1)长期的往往是全局的、重要的。宅基地流转具有逐步打破政府对土地供应的垄断、建立平抑房价、地价的市场机制的深远意义,二胎将从长期带来住房需求,房产税则可调节税收结构、抑制投资需求,逐步降低地方政府对土地财政的依赖;2)但长期政策需求谨慎、逐步推行,在短期都很难看到立竿见影的变化,并且可能在局部时点造成冲击,例如宅基地入市可能在局部损伤开发商现有土地资产价格、房产税可能在短期压制房价。3)改革过程中要面对种种难题,需要妥善处理经济发展、土地财政、社会公平与房价之间的关系。我们乐观其成,但也不宜寄望过急,还需理性看待。

“市场化”的政策导向彻底明朗,维持对房地产行业的推荐,未来2个月板块将有阶段性的估值修复行情,短期土改主题将再度活跃。目前房地产业绩确定性高、估值低,机构仓位也普遍处于低位,市场顾虑主要在于政策取向和销售的影响不确定。我们认为:1)“市场化”是三中全会对房地产政策的最好表述,《决定》对市场化的政策取向彻底明朗,各项改革整体略超预期,政策顾虑消除。2)此次流动性紧张对房地产行业的影响将相对较小(主要是一线折扣取消,二三线原本就是基准,信贷紧张只影响开发商回款速度),11月前两周重点城市周均销售量依然维持在9月下旬水平。3)未来2个月板块将有阶段性的估值修复行情,建议加大对房地产的配置,优选荐华夏幸福、荣盛发展、阳光城等中盘优质成长股。短期土改主题将再度活跃,可关注电子城、中粮地产、深长城、招商地产、空港股份、南京高科等。