9月板块跑输大盘3.5个百分点,主要由于国企改革、土地流转、自贸区等主题性机会带动大盘上涨较多,而地产板块除外高桥、陆家嘴、天宸股份、中华企业股票收得较大涨幅,万保招金等权重股则均下跌较多。9月,沪深300 指数上涨 4.1%,申万房地产指数上涨 0.6%,房地产板块跑输大盘 3.5个百分点,板块跑输大盘的主要原因是:1)大盘在国企改革、土地流转、自贸区等多个主题性机会的带动下获得较大涨幅;2)而地产板块除与上海自贸区相关个股外,地产权重股票均表现较差,万科下跌 3.5%、保利下跌5.4%、招商下跌14.9%、金地下跌6.1%。

“金九”销售符合预期,同比上涨10.3%,一线城市大幅领涨,预计“银十”销售环比将持续增长,但大幅超预期的可能性较小。1)9月申万跟踪48大城市一手房合计成交261615套,环比上升5.7%,同比上升10.3%。一线、二线、三线城市分别合计成交39944套、155326套,66345套,环比分别上升18%、上升2.3%、上升7.2%,一二线城市大幅上涨,销售增长基本符合预期。 2)9月申万跟踪18大城市二手房合计成交61310套,环比上升6.6%,同比上升1%。一线、二线、三线城市分别合计成交21123套、28044套、12143套,环比分别上升13.2%、上升0.5%、上升10.7%,其中一、三线城市二手房成交上升较多。3)9月龙头公司销售额共计345亿元,上月销售313亿元,环比增长10.2%。

9月因推盘量大增,库存进一步增长,环比上升4.8%,去化周期6.9个月,较上月上升 0.4 个月。 本月申万跟踪 13 大城市住宅可售套数合计 589975套,环比上升4.8,去化周期6.9个月,较上月上升0.4月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为219021套、282956套,87998套,去化周期分别为6.0月、7.4月、7.6月,较上月分别上升0.3月、下降0.2月、下降0.8月,因一线城市推盘增幅较大,去化周期有所下降。

9 月土地出让面积环比略降,土地出让金同比大幅上升50%,一线城市增长最快,住宅用地溢价率上升至26.4%。9月全国土地市场成交面积19357万方,环比下降1%,同比也下降1%,1-9月成交面积176240万方,累计同比上升26%;9月成交金额3366亿元,环比上升40%,同比增长50%,1-9月成交金额20981亿元,累计同比上升71%。其中,一线城市成交面积、金额累计同比上升 92%、193%;二线城市上述比例为 45%、104%;三线城市上述比例为54%、132%。截止9月底,全国土地溢价率20.2%、住宅用地溢价率26.4%,分别比上月上述1.1个、1.3个百分点。

投资建议:基本面温和改善,销售不逊预期,但力度尚不足以推动板块出现趋势性行情。目前房地产板块仍以配置性价值为主,并延续政策红利驱动的主题性行情,后续看好土改、国企改革、城镇化等主题机会。1)9月地产销售基本面不逊预期,但在经济走势不确定、行业长期增速趋缓的背景下,基本面的温和改善对板块刺激有限,不足以推动板块趋势性上涨。但因为估值较低、业绩确定,仍具有配置和防御的价值。2)目前政策红利仍是驱动板块估值修复的主要动力,但自贸区主题或将面临阶段性调整,后续建议重点关注土改、国企改革、城镇化、三中全会、二胎等主题机会。除此之外,长期推荐华夏幸福、荣盛发展、阳光城等优质成长股。