8月板块跑赢大盘2个百分点,主要因8月底受自贸区政策出台事件刺激,自贸区概念股带动地产板块取得明显相对收益。8 月,沪深 300 指数下跌6.6%,申万房地产指数下跌4.4%,房地产板块跑赢大盘2个百分点,板块表现符合预期。板块跑赢大盘的主要原因是:1)8月22日,国务院正式批准成立自贸区,受此刺激,8月最后一周,以浦东金桥、陆家嘴、外高桥、张江高科、津滨发展、渝开发等为代表的自贸区概念股大幅上涨,带动地产板块整体亦出线较明显增长。2)8月末,市场对于土地制度改革的预期再度升温,也对市场起到了一定催化作用。我们6月以来提出的“短期政策性事件催化估值修复”的观点得以延续。

8月销售形势维持稳定,环比同比均有小幅改善,同比显示销售仍处淡季。8月申万跟踪45大城市一手房合计成交30.5万套,环比上升13.6%,同比下降13.1%。一线、二线、三线城市环比分别上升16.8%、4.5%、26.7%。整体来看,8月房地产销售同比环比均有改善,但增幅并不明显。预计9月销售形势将维持稳定,随着推盘量增加,销售环比将有所回升。但受制于资金环境,回升力度难超预期。从四大龙头开发商的销售来看,8月销售额达到308亿元左右,环比上周15.7%,主要是6月季末冲量后7月货量相对不足,但同比仍有9.6%的增长,好于监控的重点城市的表现,市场集中度提高。8月百城价格指数环比上涨 0.92%,涨幅有所扩大,但同比上涨 8.61%,涨幅扩大幅度减小。整体看,下半年房价上涨趋缓的趋势不变。

土地出让金环比下降,一线城市增长最快成为主力,住宅用地溢价率上升至25.1%。 8月全国土地市场成交面积18093万方,成交金额2299亿元,分别环比下降16%、下降19%,同比增长0%、37%,一线城市土地成交增长最快。1至8月全国土地成交17477亿元,同比上升68%,其中住宅市场为11648亿元,累计同比上升81%;溢价率从18.2%上升至19.1%,住宅土地溢价率从24.3%上升至25.1%,土地溢价率小幅上扬。但随着企业土地储备逐渐得到补充、土地价格上升明显,预计土地出让金增速将继续放缓。

受制于中性略紧的货币环境,预计9月销售环比有所回升,但难超预期,板块仍以政策驱动的主题性行情为主。自贸区、土地改革、三中全会政策红利预期的集中释放将推动估值修复。受制于中性略紧的货币环境,预计9月销售将有所回升,但难超预期。政策红利带来的主题性机会仍为市场热点,除自贸区外,土地制度改革、三中全会等预期将集中释放,将使板块估值继续缓缓修复。板块我们认为低估值行业龙头和优质成长股将更具吸引力:万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展、南国置业等。