7 月板块小幅跑赢大盘,主要因房地产再融资政策逐渐明朗及政治局会议定调积极,政策的正面事件催化板块估值得到一定修复。7月,沪深300指数下跌0.9%,申万房地产指数上涨1.8%,房地产板块跑赢大盘2.7%,板块跑赢大盘的主要原因是政策预期的:1)随着新华社报道房地产再融资开闸,以及新湖中宝再融资预案的公告,市场对房地产融资重启的预期进一步增强;2)7月底政治局会议提出要“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”,为行业政策积极定调,打破了地产行业估值的政策天花板。符合我们“短期政策性事件催化估值修复”的观点。

7月销售略显清淡,8月销售市场态势或将延续。申万跟踪的45大城市7月销售套数合计为21.6万套,销售面积2212万平方米,套数环比下降3.5%,一、二、三线城市分别下降20.3%、增长2.3%、下降6.4%,主要是7月淡季来临,销售环比正常回落。从四大龙头开发商的销售来看,7 月销售额达到275亿元左右,环比下降24%,主要是6月季末冲量后7月货量相对不足,但同比仍有 9.6%的增长,好于监控的重点城市的表现,市场集中度提高。7月百城价格指数环比上涨 0.87%,涨幅有所扩大,但同比上涨 7.94%,涨幅扩大幅度减小。整体看,下半年房价上涨趋缓的趋势不变。目前货币环境处于中性略趋紧状态,预计8月销售将延续7月平稳略显清淡的状态,绝对水平尚可,但难有明显增长。

土地出让金增速放缓,溢价率基本稳定。7月全国土地成交金额2643亿元,环比上升14%,同比上升65%,其中住宅用地成交1870亿,环比上升20%,同比上升75%;溢价率从17.6%小幅上升至18.2%,住宅用地溢价率从23.5%小幅上升至 24.3%,与 5 月相当,溢价率基本稳定。1-7 月全国土地成交金额14941亿,累计同比上升71%,其中住宅用地成交9909亿,累计同比上升84%,市场拿地热情仍然较高。但我们认为,随着企业一二线土地储备逐渐得到补充、三四线土地出让面积占比的提高,下半年土地出让增速整体将逐渐趋缓。

8月板块走势将延续7月格局,政策性事件仍可刺激股价继续反弹,但边际效果渐次减弱。预计下半年销售难超预期,板块反弹缺乏持续性,但由于估值低、业绩确定,仍有配置和防御价值,相对收益将得以延续。在中性偏紧的货币环境下,预计下半年销售将相对平淡,难有超预期表现。就8月看,再融资、城镇化、棚户区等政策性事件仍可继续刺激股价反弹,但边际效果将渐次减弱。若要参与,建议关注泛海建设、铁岭新城、中天城投、首开股份等涉及棚户区和旧城改造、且可能有再融资需求的公司。就下半年看,虽然基本面未必支撑板块有持续的、趋势性的表现,但由于估值较低、业绩确定,地产仍具有配置和防御的价值,板块将取得相对收益,推荐保利地产、万科A、华夏幸福等。