7 月 30 日,中共中央总书记习近平主持召开政治局会议,分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议指出,“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”。

评论:

“促进平稳健康发展”是新政府首次对房地产行业正面表态,政策转向长期制度建设,为房地产行业地位和长期政策导向定调,具有重大意义。此次会议提出的“积极释放有效需求,推动居民消费升级,保持合理投资增长,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”是新一届政府第一次对房地产行业政策做出正面表态,我们认为其中有3层含义值得重点关注:

政策表态从“坚持房地产调控政策、促进房价合理回归”转向“促进平稳健康发展”,比此前6月20日央行提及的“支持居民家庭首套自住购房”又进了一大步,意味着此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式、全面转向长期制度建设,实际是为未来房地产行业的长期政策导向定调,具有非常重要的意义。

将房地产市场的“平稳健康发展”置于“推动居民消费升级,保持合理投资增长”的总体基调之下,表现了在当前经济相对疲软的情况下,房地产行业还是多少被寄予了拉动消费和投资增长的希望,仍具有重要的地位。

会议同时还指出“推进以人为核心的新型城镇化”,具有为“新型城市化”做注的含义:未来将更注重城镇化的质量,而非延续简单的征地-卖地模式。新型城镇化将更加重视土地的利用效率、注重人口与产业对城镇化支撑,从而有利于防范房地产行业的泡沫和风险。

在“促进房地产市场平稳健康发展”的方向下,市场化的长效机制建设是政策调控主要方式,对应着一整套政策组合的设计。我们在上周发布的夏季策略会报告《政策市场化 寻找新中坚》中强调,目前政策调控方式已转向市场化导向下的长效机制建设,而此次政治局会议对房地产行业的表态正是对这一判断的肯定和明确。我们认为,长效机制的建设不是简单的打压或放松,而是一整套制度设计,至少应包括以房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠支持中端需求、以保障房覆盖低端需求、以拓展融资途径等给予金融配套政策等一系列政策组合。但同时,我们也认为,在目前通胀水平不低、房价上涨压力并未完全消除的情况下,以货币或行政手段对房地产行业进行激进刺激的可能性也不大。

政策表态积极,有力消除市场对政策的顾虑,短期刺激板块估值修复,长期推动行业回归健康生态,商业属性增强,优质龙头公司及模式创新型优势更加突出。政策表态明确了未来房地产行业的建设长效机制的政策导向,有力消除了市场对房地产政策前景的顾虑和分歧,从而刺激房地产板块的估值修复。维持我们夏季策略会的观点,短期看,下半年受制于中性略偏紧的货币环境,行业销售难超预期,制度红利释放将成为估值修复的主要催化剂;长期看,在政策的市场化进程中,行业政策属性减弱、商业属性增强,逐渐回归健康生态,两类公司优势将更突出:1)开发类公司中,成本及费用控制能力强或改善明显,龙头公司负债水平稳健或正在下降、业绩增长相对稳定的龙头企业,优势将更为突出:万科、金地、保利、招商、荣盛、华夏幸福等;2)积极探索新型商业模式的公司:南国置业、世联地产、华侨城等。