销售增速放缓幅度符合预期,但三四线相对偏弱,下半年基数影响将更明显,全国销售面积增速将降至零增长附近。2013 年6 月全国商品房销售面积和金额分别为 12315 万方和 7512 亿,同比分别增长 10.8%和17.7%,较 5 月分别回落17.5 和15.7 个百分点。销售面积增速基本符合我们月初预期的9% ,主要原因是一二线城市销售平平,而三四线市场同比也因基数上升而显著下降。从结构来看,1)6 月市场整体平淡,申万跟踪重点城市销售同比由正转负,但统计局 40个城市销售面积同比增长 15.3%,反而高于 5 月,未来预计将逐步回落。2)三四线城市 6 月同比从 48.1%下降至 8.3% ,不考虑基数影响,三四线 6 月销售量仍然偏低,三四线销售可能也出现疲软。目前市场销售情况淡静,到访量有所下降,信贷环境中性略偏紧,预计下半年全国销售超预期难度较大,而由于基数进一步提升,销售面积同比将降至 0% 附近徘徊,1-4 季度单季度增速分别为 37%、24%、1%、3%,维持 13年销售面积增速 12%的预测。

开工增速符合预期,未来仍在温和回升之中。2013 年6 月新开工面积 2.23亿平,单月同比在5 月大幅下降 34.3个百分点后回落 13.0个百分点至 14.2%,略高于我们 10%的预测。我们认为,未来新开工回升力度仍将较温和,主要因为:1)2 季度销售相对疲软,下半年开发商进一步加强开工力度的动力不足;2 )三四线地区库存仍然较高且去化相对缓慢,将从中长期压制开工增幅。维持 13 年新开工面积增速 9% 的预测,3、4 季度的新开工单季度同比分别为13%、17%,较2 季度的 8.8% 小幅回升。

投资增速与上月持平,土地购置费开始回升,但由于竣工面积增长较快及基数抬升,预计未来投资增速将继续徘徊,维持 13年投资增速 20%的预测。2013年6 月全国房地产开发投资额 10030 亿元,同比增长 19.4%,与 5 月持平,符合月度数据前瞻中预测的 20%。2 季度投资增速为 20.4%,与1 季度的20.2%基本持平。预计未来投资增速将继续徘徊在20% 左右,主要原因是:1 )12年4 季度以来土地市场回暖力度加强,近期土地购置费开始回升;2)虽然新开工及土地购置费均在回升之中,但由于今年下半年竣工面积增长较快以及基数的逐渐抬高,将对投资增速上升形成制约。维持13 年投资增速 20%的预测。

维持各项预测。维持 13年销售面积增速 12%、新开工增速 9% 、投资增速 20%的预测。

维持行业观点,目前销售状况较平淡,短期再融资重启预期等事件继续催化股价反弹,中长期关注行业长期制度建设,推荐低估值的行业龙头和优质成长股。目前市场销售状况较平淡,预计 7、8 月销售亦缺乏亮点,政策趋严概率不大。短期股价受再融资放开预期等事件催化将有所反弹,而长期看,政策转向长期制度建设,有望在多方面为行业提供长期成长空间。目前行业龙头及优质成长公司估值仅在 7 倍左右,而销售增长快于行业整体、业绩确定性高,在当前市场环境下更具吸引力,建议配置保利地产、万科 A、华夏幸福、南国置业等。