6月板块略跑输大盘,未延续前2月相对收益,主要原因在于资金面趋紧的情况下,市场对下半年地产销售和开发商融资情况产生担心。6月,沪深300指数下跌 10.8%,申万房地产指数下跌 11.0%,房地产板块跑略输大盘 0.2个百分点。板块未延续4、5月份的相对收益,主要原因是:1)资金面趋紧,投资者对下半年房地产销售和开发商融资情况有所担忧。6月以来,资金紧张状况逐渐加剧,到6月下旬达到高峰,市场预期也从暂时性头寸紧张转变为下半年货币环境将全面趋紧。作为资金敏感行业,市场担心货币环境趋紧将导致按揭贷款成本提高以及开发商融资难度增加,进而影响销售和利润率,是导致6月地产股下跌较明显的最主要原因。2)6月销售整体表现平平,市场基本面尚平稳,但缺乏超预期因素。3)媒体关于房产税试点方案已上报的传言的报道,也一度加强了板块的下跌。

6 月销售整体平平,二三线市场销售仍在盘整之中,7 月由于淡季推盘相对较少,预计重点城市销售仍难有增长。下半年受制于逐步趋紧的信贷环境,销售整体恐难有超预期表现。申万跟踪的45大城市6月销售套数合计为22.4万套,销售面积2259万平方米,套数环比下降3.9%,同比下降6.4%,一、二、三线城市环比分别上升14.9%、下降5.7%、下降9.5%。6月销售整体表现平平,环比同比均有小幅下降。相比而言,一线城市6月销售已有较好增长,但二三线城市在经历了3月爆发之后,需求仍在盘整之中。从四大龙头开发商的销售来看,6月销售额预计在356亿元,环比增长13%,同比持平,明显好于行业平均水平。6 月百城价格指数环比上涨 0.77%,涨幅较 5 月的0.81%进一步回落。我们认为,下半年随着供给逐渐,房价上涨幅度将进一步趋缓,政策短期调控压力较小,但受制于逐步趋紧的信贷环境,销售整体恐难有超预期表现。就7月而言,由于传统淡季来临,预计重点城市销售仍难现增长,但7月的按揭贷款变化情况对判断下半年资金环境和销售具有重要意义,值得密切关注。

土地成交面积上升4%,成交额上升31%,增幅逐渐趋缓,土地溢价率从18.5%小幅下降至17.6%。6月全国306个城市土地成交面积16921万方,成交金额1922亿元,环比分别下降12%、11%,同比分别上升4%、31%。其中住宅用地土地成交面积9202万方,成交金额1290亿元,环比分别上升1%、下降7%,同比分别上升30%、61%。1-6月全国土地成交11874亿元,同比上升66%,其中住宅市场为7723亿元,累计同比上升78%;溢价率从18.5%小幅下降至17.6%,土地市场增幅逐渐趋缓。

预计7月销售状况仍较平淡,近期行业上涨催化剂较少。在资金趋紧环境下,整体销售难有超预期表现,可受益于行业集中度提升的低估值行业龙头和优质成长股将更具吸引力。目前市场销售状况较平淡,7月由于淡季推盘较少,销售预计难有增长,行业上涨催化剂相对较少。虽然此次资金紧张对销售的影响幅度尚需观察,但在下半年信贷逐步趋紧的大环境下,销售难有超预期表现。而在此情况下,可受益于行业集中度提升的低估值行业龙头和优质成长股将更具吸引力:万科A、保利地产、华夏幸福、南国置业等。