投资要点:

5 月一二线基数升高致销售增速回落,下半年基数影响将更明显,全国销售面积增速或将降至零增长附近。2013 年5 月全国商品房销售面积和金额分别为9358 万方和6017 亿,同比分别增长28.3%和33.4%,较4 月分别回落11.8和22.8 个百分点。5 月销售表现符合我们对数据结构特征的判断:1)重点城市5 月销售状况差强人意,成交量与4 月基本持平,但由于去年同期基数明显提高,同比增速大幅回落,5 月一、二线城市销售面积同比分别从4 月40%以上的增速回落到2.7%、7.2%。2)三四线城市市场较稳定,且去年基数变化不大,5 月同比从4 月的37.8%上升至48.1%,高于我们月初35%左右的预期。由于12 年二季度基数逐渐提高,未来销售同比将快速回落。5 月一二线城市同比已有体现,6 月后三四线城市销售同比也将因技术原因而大幅回落。预计下半年全国销售面积同比将降至零增长附近,1-4 季度单季度增速分别为37%、25%、3%、1%,维持13 年销售面积增速12%的预测。

开工增速符合预期,去年新项目入库导致基数显著提高,因此单月同比较明显回落,未来趋势仍是温和回升。2013 年5 月新开工面积1.81 亿平,单月同比在4 月跳升34.3 个百分点后回落13.0 个百分点至-1.5%,完全符合我们月度数据前瞻中-2%的预测。开工数据较明显回落主要因去年5 月新项目集中入库,基数较高。在销售回暖和结构补货的作用下,全年新开工温和回升的趋势并没有改变,但由于三四线地区库存仍然较高且去化相对缓慢,13年三四线新开工难有增长,并将从中长期压制开工增幅。维持13 年新开工面积增速9%的预测,未来增速将逐季小幅回升。

投资增速受去年基数影响小幅回落,但仍略高于预期,主要因为土地购置费增长明显。预计未来投资增速将继续徘徊,维持13 年投资增速20%的预测。2013 年5 月全国房地产开发投资额7618 亿元,同比增长19.4%,较4 月回落3.8 个百分点,略高于预期的15%。与新开工类似,5 月投资单月同比回落主要因去年5 月新项目集中入库,基数较高。5 月投资数据略超预期,主要是因为12 年4 季度以来土地市场回暖力度加强,导致近期土地购置费增长明显,13 年4-5 月的土地购置费同比增速已经从今年1 季度的-13.4%回升到了14.4%,预计回升趋势还将延续。但预计今年竣工面积将大幅增长,导致未来各季度投资增速在20%左右的水平徘徊。维持13 年投资增速20%的预测。

维持各项预测。维持13 年销售面积增速12%、新开工增速9%、投资增速20%的预测。

维持行业观点,销售平稳,政策将更注重建立长效机制,调控压力趋缓,维持行业看好评级,建议继续坚守行业龙头和优质成长股。目前市场情绪仍然良好,销售较为平稳,预计6 月随着推盘增加,销售量将高于5 月。政策方面,市场对政府通过建设长效机制改善房地产市场信心逐渐增加,短期调控趋严预期化解,而下半年随着供给增加,房价上涨压力也会明显放缓,政策也没有进一步趋紧的必要。未来随着销售逐渐恢复,预计板块仍将取得相对收益。目前优质的公司对应2013 年的PE 普遍在8 倍左右,建议配置行业龙头和优质成长股:万科A、保利地产、华夏幸福、南国置业、金科股份、荣盛发展等。