开工增速符合预期，新项目入库因素导致单月同比跳升，未来趋势仍是温和回升。2013 年4 月新开工面积1.66 亿平，单月同比在3 月大幅回落之后跳升34.3 个百分点至14.5%，完全符合我们预期。4 月开工数据出现跳增主要与新项目入库因素有关，这一影响将在以后各月持续存在。在销售回暖和结构补货的作用下，全年新开工温和回升的趋势并没有改变。但新开工的回升力度是温和的，主要是因为三四线地区库存仍然较高且去化相对缓慢，将从中长期压制开工增幅。维持13 年新开工面积增速9%的预测，未来增速将逐季回升，1-4 季度分别为-3%、8%、14%、19%。

投资增速小幅回升，符合预期，销售量价齐升带来开发商单位投资强度提升，上调13 年投资增速预测至20%。2013 年4 月全国房地产开发投资额6047 亿元，同比增长23.2%，较3 月回升5.6 个百分点，完全符合我们月度数据前瞻中的预测。投资增速回升主要因为：1）新项目入库影响，但影响程度要弱于新开工。2）新开工回升趋势明确而竣工增速尚在低位，导致施工面积增速仍在17%左右的较高水平维持。3）销售持续超预期，使开发商单位投资强度有所增加。由于良好的销售局面将使开发商的单位施工面积投资强度有所增加，而销售额的增长也为投资提供了资金保证，将13 年投资增速预测由16 上调至20%。

销售增速超预期回升，量价实现更高水平均衡，上调全年销售面积及销售额增速至12%、20%。2013 年4 月全国商品房销售面积和金额分别为8863 万方和5856 亿，同比分别增长40.2%和56.2%，较3 月分别提高13.5 和9.7 个百分点，高于我们的预期，也与我们监控城市的数据和对代表城市及龙头开发商的微观感受偏差较大，我们认为可能与去年同期三四线城市基数明显偏低有关，目前销售实际情况仍处于高位稳定状态。13 年1-4 月销售均价同比增长15.8%，远超年初预期，全年销售量价将实现更高水平的均衡。我们将13 年销售面积增速预测由8%上调至12%，并上调13 年销售额增速至20%。但由于基数原因，下半年同比将明显回落。预计1-4 季度销售面积的单季增速分别为37%、25%、3%、1%。

上调销售及投资预测，维持新开工预测。上调13 年销售面积增速至12%、销售额增速至20%、投资增速至20%，维持新开工增速9%的预测。

政策压力逐渐缓和，行业龙头和优质成长股值得坚守。目前国五条的执行将相对宽松，供需经过适度休整以后再度开始入市，未来一段时间随着供给渐增，房价上涨速度将放缓，从而使政策压力有所缓和，板块有望获得相对正收益；目前优质的公司对应2013 年的PE 普遍在8 倍左右，建议继续坚守行业龙头和优质成长股，如万科A、保利地产、华夏幸福、南国置业、金科股份、荣盛发展等。