4 月板块跑赢大盘，主要因国五条落地后政策调控风险短期内得到释放，地产板块良好的基本面和较低的估值得到投资者青睐。4月，沪深300指数下跌1.9%，申万房地产指数上涨0.6%，房地产板块跑赢大盘2.5%，表现完全符合我们上月月报提出的4月板块将获得相对正收益的观点。板块跑赢大盘的主要原因是：1）国五条细则逐渐落地，政策调控预期短期内得到释放，而政策执行力度上印证了我们一直以来差异化执行的观点，在北京以外地区执行相对宽松；2）一季度经济整体略低于预期，而房地产板块年报及一季报业绩亮丽，高位延续的销售热情和较低的估值，使板块受到投资者青睐。

4月销售经3月集中释放后适度回落，但市场热情整体仍在高位。随着政策预期渐趋稳定、5 月推盘增加，预计销售环比将再现增长。申万跟踪的 45大城市4月销售套数合计为21.9万套，销售面积2330万平方米，环比下降20.3%，一、二、三线城市分别下降44%、12%、22%。主要因为3月受国五条影响，供需集中释放，提前透支了部分4月需求。从3-4月合计情况看，月均销量与1月基本相当，销售套数合计同比增长达到39.4%，增速一线快于二线、快于三线，销售热情仍然高位延续。从四大龙头开发商的销售来看，4月销售额达到264亿元左右，环比下降26%，与我们监控城市的走势基本一致，但同比仍有18%的增长。4月百城价格指数环比上涨1.0%，涨幅略低于3月1.1%。随着国五条落地后政策预期渐趋稳定，需求在适当修整后将重新入市。预计5月伴随推盘增加，销售环比将再现增长。

土地出让金增速放缓，一线城市仍为土地成交主力，住宅用地溢价率上升至23.8%。 4 月全国土地成交金额 1486 亿元，同比上升 23.6%，其中住宅用地成交995亿，同比上升30.2%；住宅用地溢价率从 21.7%上升至23.8%。1-4月全国土地成交金额7594亿，累计同比上升71.4%，其中住宅用地成交4960亿，累计同比上升76.8%，其中一线城市1-4月土地出让金累计增长356%，成为带动土地市场增长的主要力量。但随着企业土地储备逐渐得到补充、土地价格上升明显、以及三四线土地出让面积占比的提高，预计土地出让金增速将继续放缓。

供需矛盾及政策压力短期有所缓和，销售逐步回升带动板块估值修复，相对收益将延续。5 月起随着市场供应量逐步增加，而需求经前期爆发后将适度休整，价格涨幅短期内有望趋缓，政策压力将有所缓和，但从到访量和去化率看，销售热情依然高位延续，预计板块将获得超额收益，维持“看好”评级。目前行业集中度提高趋势加快，而龙头公司销售增速相对较快，业绩锁定度高，目前对应2013年的PE普遍在8倍左右，估值有望得到修复。建议继续坚守行业龙头和优质成长股，如万科 A、保利地产、金地集团、华夏幸福、荣盛发展、金科股份、南国置业等。