三四线返乡置业高潮消退，销售如期回落。2013年3月全国商品房销售面积和金额分别为10427万平和8036亿，同比分别增长26.6%和46.4%，较1-2月分别回落22.9和31.2个百分点，基本符合我们预期的30%。销售面积回落主要因三四线城市返乡置业潮消退，3月一二线城市销售面积同比为31%，而三四线城市为23%，增速差距再度扩大，而申万监控的45大城市中，三线城市销售套数同比增长 24.3%，也远低于一线的 76.2%和二线的 46.7%（而1-2月一、二、三线的累计同比分别为82%、94%、74%，差别不大）。3月下周放量之后，目前销售逐渐回归正常，在春节前后的较好水平维持，暂维持销售面积增速8%的预测。

开工低于预期，主要因三四线相对乏力，未来趋势仍是温和回升。2013年3月新开工面积1.6亿平，单月同比在1-2月大幅增加之后猛然回落35个百分点至-20.2%，远低于我们预计的16%。1季度的新开工累计增速为-2.7%，也较12年4季度的0.0%下降了2.7个百分点，小幅低于预期。开工略低于预期的主要原因在于三四线的开工回升速度相对较慢。一线城市一季度的开工增速由12年4季度的-22%猛增至2%，回升了24个百分点。但三四线城市增速反而从 8%回落至-4%。三四线开工恢复相对较弱的原因在于三四线城市销售增长相对平稳及供应相对充足。我们认为，在销售持续回升，企业资金较好，而去年开工、库存下降的局面下，新开工回升趋势将在今年延续。但由于三四线市场销售增长相对平稳，而供应也较为充足，使得开工回升的整体幅度可能比较温和。暂维持13年新开工面积增速9%的预测。

投资季度同比小幅回升，但受制于施工量，全年难有显著增长。2013年3月全国房地产开发投资额6463亿元，同比增长17.6%，较1-2月回落5.2个百分点。但1季度投资累计增速为20.2%，较12年4季度18.5%的增速上升1.7个百分点，基本符合年初我们对投资上半年小幅回升的判断。虽然2季度的低基数效应可能致使同比数据继续小幅走高，但全年来看，由于去年新开工面积不足，而竣工大概率将在 13 年进入回升周期，导致新开工增速整体不及竣工增速，将在很大程度上制约施工量的水平，从而使投资增速将难较12年有显著提高，维持16%增速的预测。

维持各项预测。维持 13 年销售、投资、新开工面积同比增长 8%、9%、16%的预测。

国五条细则执行延续差异化方向，未来量价增长相对平稳，为板块赢得估值修复的时间窗口，行业龙头和优质成长股值得坚守。目前国五条细则逐渐落地，我们认为，一线城市以外的地区对国五条的执行将相对宽松，而由于一线的销售额占比较低（12 年占 13.6%），因此影响不会太大。同时，需求经过 2、3 月的爆发，近期将相对缓和，未来一段时间房价上涨速度放缓，有利于缓和政策压力，为板块赢得估值修复的时间窗口，使板块获得相对收益。目前优质的公司对应2013年的PE普遍在8倍左右，建议继续坚守行业龙头和优质成长股，如万科 A、保利地产、华夏幸福、金科股份、荣盛发展、南国置业等。