2 月板块跑平大盘，主要是经济复苏弱于市场预期，而房地产国五条出台传达从严调控基调。2 月，沪深300 指数下跌0.5%，申万房地产指数下跌0.5%，房地产板块跑平大盘，与我们上月预期基本一致。大盘及板块下跌的主要原因是：1）经济复苏信号不强，同时市场担忧地产调控进一步压垮经济，导致大盘表现不佳；2）尽管国五条最终在2 月20 日出台，且力度略低于市场预期，但调控基调依然严厉。同时3 月1 日出台了国五条细则，调控力度高于国五条总则，导致3 月4 日地产股带领大盘下挫，超额负收益明显。

2 月主要城市销售热度未减，房价仍处上升通道，伴随国五条细则出台销售不确定性有所增长。申万跟踪的45 大城市销售面积2 月销售套数合计为14.3万套，销售面积1474 万平方米，环比下降而同比上升，主要由春节因素带来。考虑1-2 月合计情况，销售套数同比增长达到83.8%，出现全国向好局面，一、二、三线城市分别增长82%、90%、74%。百城价格指数显示房价仍处于快速上涨通道，月环比达0.8%，略低于1 月1.0%，房价调控风险暴露。从四大龙头开发商的销售来看，2 月销售额达到194 亿元左右，尽管较1 月份明显回落，但同比去年仍有44%的增长，销售热度和意愿并未发生改变。伴随国五条细则的出台，我们预计3 月销售同比增长将有所收窄，4 月销售的不确定性将有所增长。

土地市场持续复苏，溢价率环比上升至15.1%。全国土地成交3250 亿元，累计同比上升94%，其中住宅市场为2074 元，累计同比上升90%；溢价率环比上升，从14.4%上升至15.1%。开发商拿地持续向一线城市集中，而部分供求关系较为平衡的三线城市（如苏州、无锡、佛山等）也陆续开始成交，去年同期大多数城市为零成交。

短期因为恐慌杀跌提供中期买点，建议优配行业龙头和优质二线股。一月我们建议投资者等待政策的明朗，本月国五条细则出台，且力度超预期，引发投资者对未来不确定性的担忧和恐慌。我们认为，投资者恐慌性下跌反而提供中期买点，特别是一线龙头和优质成长个股。主要的理由是，一线地产股的2013 年PE 不到8 倍，处于历史低位水平，而从龙头来看，中期增长和行业集中度提升的格局并没有发生改变。我们建议投资者优选政策受损幅度较小的主流产品定位、刚需城市布局的开发商，如万科、保利、招商以及华夏幸福、荣盛发展、金科等。