2012 年房地产市场复苏明显，开发商合同销售额增长好于全国及一二线城市整体表现，公司间分化主要来自于所在区域市场差异和产品结构差异。2012 年全国房地产销售额增长10%，尽管仍低于2011 年12.1%的增长，但自2 季度以来呈现逐季回升态势，4 季度单季同比增长达到22%，复苏趋势明显；一二线城市（40 大城市）市场复苏更为明显，销售额增速达16.7%。从申万重点跟踪的开发商来看，合同销售额整体增速达到33%，明显好于同业表现，我们预计2013 年仍将有26%的增长。开发商间存在分化，我们认为这一差异主要来自公司所在区域市场的差异和产品结构的差异，区域市场上行明显、产品以小户型为主的公司都获得了大幅增长。其中合同销售额增速高于50%的公司包括：南国置业（武汉商铺市场火爆，全年合同销售额增长206%，下同）、滨江集团（杭州市场销售面积增长40%，公司增长140%）、苏宁环球（南京市场销售面积增长91%，公司增长120%）、中天城投（贵阳市场销售面积增长72.4%，公司增长79%）、世茂股份（长三角区域商业地产市场火爆，公司增长68%）、招商地产（坚持快周转战略，公司增长63%）、荣盛发展（小户型、快周转、京沪高铁沿线市场复苏，公司增长62%）、首开股份（北京市场销售面积增长35%、公司增长55%）、北京城建（北京市场火爆、公司增长54%）；增速在0%-50%之间的公司包括：新湖中宝（杭州、苏州市场复苏明显，公司增长49%）、世联地产（小户型占比高、全国市场复苏明显，公司增长48%）、冠城大通（北京市场火爆、公司增长44%）、华夏幸福（北京溢出需求持久，公司增长40%）、保利地产（小户型、快周转，公司增长39%）、金融街（公司增长38%）、华侨城（武汉、深圳市场好但产品偏高端，公司增长25%）、金科股份（重庆市场好但产品偏高端，公司增长23%）、万科（供货节奏调整，16%）金地（产品偏高端，公司增长18%）、福星股份（可售货值偏少，销售增长6%）。

全年净利润增速回升势头明显，重点公司整体增速达25.7%：我们对所覆盖的21 家重点公司进行了预览，整体看区全年净利润增速为25.7%高于前三季度的14.8%，回升势头明显。全年看母公司净利润增速超过20%的公司有13 家（三季报仅7 家），同比下降的公司仅1 家（三季报有6 家）。

母公司净利润增长超过50%的公司有3 家，占14%：滨江集团（0.99 元，增长70%），新湖中宝（0.38 元，增长70%），南国置业（0.46 元，增长52%）。

增长在20%-50%之间的公司有11 家，占52%：荣盛发展（1.12 元，增长37%），苏宁环球（0.51 元、32%）、世联地产（0.64 元、32%）、万科（1.15 元，增长31%）、华夏幸福（2.02 元，增长31%）、中南建设（1.04 元、30%）、金科股份（1.20 元、30%）、保利地产（1.18 元、29%）、招商地产（1.91 元、27%）、北京城建（1.20 元，25%）、华侨城（0.52 元、20%）。

增长在0-20%之间的公司有6 家，占29%：福星股份（0.87 元、18%）、世茂股份（1.17 元，16%）、中天城投（0.47 元、15%）、金融街（0.75 元、12%）、冠城大通（0.75 元、11%）、金地集团（0.68 元、1%）。

增长在-20%-0 之间的公司有1 家，占5%：首开股份（1.16 元、-8%）。投资建议：短期负面政策预期制约板块相对表现，静待政策预期明朗。近期，由于房价上涨再度成为焦点，同时两会临近，我们建议投资者关注舆论与政策导向，未来1 个月，政策力度及其实施效果将成主导板块表现的核心要素。中期来看，假定政府不出台一刀切的政策，行业复苏格局将带来企业盈利的持续改善，产品适销对路，快周转的公司将受益明显，如万科A、保利、招商、华夏幸福、南国置业、金科和苏宁环球等。未来核心需要关注的风险是：中央调控政策进一步全面趋严以及大盘大幅下行带来的交易性风险。