1月板块跑输大盘4.4%，主要是伴随楼市成交持续放量，投资者再度担心政策加码。1月，沪深300指数上涨6.5%，申万房地产指数上涨2.1%，房地产板块跑输大盘4.4%，表现低于我们上月预期。板块跑输大盘的主要原因是：1）由于前期股市上涨幅度较大，全月震荡上行，地产股由于前期累积收益较多且公募持仓较重，短期上涨乏力；2）房地产市场成交持续放量，一线城市房价上涨压力有所加大，投资者再度担心政策加码，二套房贷停贷、房产税试点扩大即将出台等传言明显增加。

1 月主要城市销售面积略有回落，一线城市成交热度高于二三线，龙头开发商销售仍积极。申万跟踪的45大城市销售面积1月销售套数合计为24.9万套，销售面积2671万平方米，环比下降9.7%，基本符合我们的预期，其中二三线线城市增长更为明显，12月一线城市销售套数为3.6万套，环比下降1.4%，二线城市销售套数为14.7万套，环比下降12.8%，三线城市销售套数为6.6万套，环比下降6.6%。全国范围的销售下降的主要是推盘量有所下降所致，但1月销售热度依然较高，百城价格指数显示，全国房价环比上升1%，同比上升1.4%。从四大龙头开发商的销售来看，1月销售额达到345亿元左右，较12月的330亿元上升4.5%，在当前市况下龙头开发商依然以快周转作为主要应对策略，销售好于同业。

土地市场持续复苏，溢价率环比上升至14.4%。全国土地成交1648亿元，累计同比上升126%，其中住宅市场为1079元，累计同比上升152%；溢价率环比上升，从 13.8%上升至 14.4%。一线城市及住宅用地仍是交易主力，但因春节临近土地市场热度稍有下降，楼面地价、溢价率略有上升。我们认为土地市场成交活跃表明开发商仍对后市看好，同时向一线城市集中这一拿地策略未有变化。

短期负面政策预期制约板块相对表现，静待政策预期明朗。近期，由于房价上涨再度成为焦点，同时两会临近，我们建议投资者关注舆论与政策导向，未来1个月，政策力度及其实施效果将成主导板块表现的核心要素。中期来看，假定政府不出台刀切的政策，行业复苏格局将带来企业盈利的持续改善，产品适销对路，快周转的公司将受益明显，如万科 A、保利、招商、华夏幸福、南国置业、金科和苏宁环球等。未来核心需要关注的风险是：中央调控政策进一步全面趋严以及大盘大幅下行带来的交易性风险。