投资要点：

开工仍在温和回升之中。2012 年12 月新开工面积1.49 亿平，同比下降8.5个百分点至1.4%，全年下降6.7%。12 年11 月数据因统计入库因素出现较明显跳升，导致12 月单月同比出现较大回落。目前开发商资金状况好转，加上结构调整的需要，将支撑开工持续增长。但由于一二三线城市的库存差异，将导致开工出现结构分化，一线城市开工增长快于二三线，但全国来看由于库存及新增供应压力，开工复苏力度整体将相对温和。

投资企稳，但13 年增幅难超去年。12 月全国房地产开发投资额7031 亿元，同比下降16.1 个百分点至12.4%，全年增长16.3%。由于土地购置费开始企稳回升、新开工增加以及基数较低，尽管投资12 月单月增速因统计原因下滑幅度较大，但4 季度同比仍回升4.8 个百分点至18.5%。虽然目前投资已经企稳，但13 年增幅难现明显增长。主要原因是：1）12 年新开工面积为负增长，拖累13 年施工面积增速低于12 年；2）土地购置费持续上升可以弥补部分施工面积增速下降的影响，使13 年投资增速与12 年基本持平，预计为16%。

销售结构分化，热情仍在延续，上调13 年销售增速。12 月销售面积和金额分别为1.96 亿平和1.1 万亿，同比分别为-3.7%、8.5%，全年增速分别为1.2%、9.0%。除了统计上的原因，传统季节性减弱及年末冲量动力下降也是有影响。

但整体看第4 季度单季同比仍在持续回升，季调同比也在持续回升之中。12年销售结构分化明显，一线城市销售面积增长15.9%，二线增长6.0%，三线下降1.1%，一线好于二线，二线好于三线。预计13 年供应量约有3%的增长，而根据目前的市场情绪和信贷环境，去化率将从目前的87%小幅增长至89%，在一线城市热情依旧的情况下，带动二三线城市也有温和增长，从而使销售面积达到12 亿平。上调13 年销售面积增速至8%。

维持销新开工和投资预测，上调销售面积增速预测。维持13 年新开工、投资同比增长9%、16%的预测，上调13 年销售面积增速至8%（原预测为5%）。

维持年会观点，重盈利，淡化政策预期，相对收益将持续。维持年会报告观点，2013 年重盈利，淡化政策预期。关注两类股票投资机会：1）基本面持续改善带来的趋势性机会，产品适销、追求周转的公司有望逆市扩张，盈利向好，包括：万科、保利地产、华夏幸福、招商地产、荣盛发展、中南建设；2）土地改革、城镇化政策带来的主题性机会，模式清晰、预收款多、销售快速、符合新型城市化方向的公司将有表现，包括：华夏幸福（工业地产）、南国置业（商业地产）、金科股份（中西部三线）、苏宁环球（东部卫星城）、铁岭新城（土地一级开发）、华侨城（旅游地产）。我们核心假设的风险是：中央出台全面的房产调控政策、大盘出现持续大幅下行。