11 月板块跑赢大盘3.5%，主要系房地产行业基本面较好和投资者对下一届政府将推进城镇化预期所致。11 月，沪深300 指数下跌5.1%，申万房地产指数下跌1.6%，房地产板块跑赢大盘3.5%，相对收益明显，表现完全符合我们上月月报提出的，房地产板块将在较长一段时间内有相对收益的观点。板块跑赢大盘的主要原因是：1）部分投资者对大盘仍显谨慎选择撤离，认为10 月行情主要由维稳带来，11 月十八大会议后市场资金面不会明显宽裕，而经济向上动能并不明确；2）房地产板块业绩较为确定，且11 月楼市的确出现了久违的暖冬现象，使得相对吸引力进一步提高；3）部分投资者对下一届政府推进城镇化的预期较为强烈，看好房地产行业未来几年的发展，认为目前估值仍偏低。

11 月主要城市销售面积增长明显，超出我们此前预期，同时一线城市成交热度明显高于二三线，大公司销售好于小公司，我们预计12 月销售在11 月基础上仍有增长。申万跟踪的31 大城市销售面积11 月销售面积合计为2039万平方米，环比上升15%，而一线城市增长更为明显，11 月销售面积为475万平方米，环比上升25%，主要原因是：11 月推盘增长高于我们此前预期，从中原地产监控的情况看，主要城市的推盘量较10 月仍有10%左右增长，与往年的节奏略有不同；同时成交率维持在周均45%的水平。从四大龙头开发商的销售来看，11 月销售额达到312 亿元，较10 月的280 亿元增长11%，货量充分、产品适销及中心城市布局是他们取得良好销售的原因。

土地市场略有回落主要系推地较少，一二线城市土地市场远好于三四线，预计12 月土地成交仍较为活跃。前11 月土地累计成交面积为10.5 亿方，成交金额为1.2 万亿元，累计同比增速分别-15%和-19%，较此前跌幅继续收窄；11 月单月成交8508 万方，较10 月12143 万方有所回落，从结构上看，开发商继续向一二线城市集中，一线、二线及三四线土地成交面积环比增速分别为23%、80%、-81%。我们认为土地市场的成交回落主要系季节性因素，成交面积、金额的同比跌幅仍在收窄，而溢价率上升至10.6%较上月提高1.2 个百分点，市场热度仍高，我们预计12 月土地成交仍较为活跃，土地成交的同比跌幅将继续收窄。

楼市暖冬、股市寒冬、相对收益将持续。我们在11 月月报中明确提出，，由于地产行业基本面和政策面很难发生大的改变，较确定的业绩、开发商持续的快周转战略及投资者对政策短期不会收紧的预期将支撑地产板块在未来较长一段时间内具有相对收益，目前我们的逻辑没有改变。我们认为未来地产股的投资机会主要来自于两方面：1）基本面持续改善带来的趋势性机会，产品适销、追求周转的公司有望逆市扩张，盈利向好，包括：保利地产、万科A、招商地产、荣盛发展、中南建设；2）土地改革、城镇化政策带来的主题性机会，模式清晰、预收款多、销售快速、符合新型城市化方向的公司将有表现，包括：华夏幸福（工业地产）、南国置业（商业地产）、金科股份（中西部三四线）、苏宁环球（东部卫星城）、铁岭新城（土地一级开发）、华侨城（旅游地产）。