投资要点：

库存压力及资金改善，新开工本月下降不改回升趋势。9 月新开工面积1.2亿平，同比下降24.0%，较8 月大幅下降37.9 个百分点。我们认为，数据波动幅度较大的可能原因是：8 月新项目入库对数据的影响可能高于此前预期，实际新开工回升力度仍较平稳。以7-9 月数据累计值来看，3 季度新开工面积同比下降11.8%，较二季度12.0%的降幅略有收窄，我们仍然维持对新开工见底回升的趋势判断。

投资暂时回落，未来将逐步企稳。9 月全国房地产开发投资额7358 亿元，同比增长14.2%，较8 月的17.0%回落2.8 个百分点，8 月投资数据的显著回升存在一部分新项目集中入库的影响，因此9 月适度回落符合预期。3 季度房地产开发投资同比增长13.7%，较2 季度的13.0%略有增长，我们认为投资趋势将逐渐企稳，但短期回升幅度相对有限，主要原因是： 1）土地市场出现回升迹象，土地购置费将逐步企稳；2）新开工逐步回升；3）施工量逐渐企稳，但增速在较低平台上维持，短期难以支撑投资大幅反弹。

销售低于预期，三四线市场表现增加了回升幅度的不确定性。9 月全国商品房销售面积为1.1 亿平，同比下降3.6%，较上月的12.9%下降16.5 个百分点，低于我们的预期。销售金额同比上升4.9%，较上月下降15.5 个百分点。

9 月销售数据下降明显，不排除有统计上的原因，但我们仍需注意：1）一二线城市销售回升接近顶部，9 月申万跟踪的31 个重点城市销售面积同比为46%，较8 月的54%略有下降；2）三四线城市9 月增速下滑，但由于缺乏微观监测数据，三四线市场未来的走势仍有待观察。整体而言，9 月销售率仍在继续回升，目前看未来销售态势应可持续，考虑到去年四季度基数较低，预计未来几个月销售面积单月增幅仍可能持续回升，但三四线市场的表现可能增加了销售回升幅度的不确定性。

维持各项预测。维持12、13 年销售面积同比增速3%、5%，新开工面积同比增速-5%、9%，投资同比增速15%、12%的预测。

近期股价表现主要围绕在三季报改善以及政策预期上。地产股的走势主要依赖于基本面和政策面的变化。在当前时间窗口，地产的基本面没有太多的变化，销售平平，但由于9 月市场对于销售变差已经有所预期，从而使得短期地产股利空有所释放，温总的讲话和开工增速降低、房价涨幅减弱使得政策进入真空期，短期政策以维持为主；同时地产股3 季报业绩有明显增长，我们重点跟踪的20 家公司中有10 家发生明显改善，且多为龙头公司，地雷偏少，我们认为短期地产股仍是对抗大盘上行风险的最好选择，由3 季报业绩及政策预期推动，维持标配略超配的配置建议。建议投资者继续配置我们的业绩确定+销售成长组合。保利地产（2012 年销售有望增长20%，2013 推盘可观，为9X 低价龙头股）、华夏幸福（北京溢出需求将是长期故事，异地项目明年贡献销售，业绩锁定度高仅9X）招商地产（2012 年销售有望增长43%，流程再造带来的周转效应明显）、荣盛发展（销售、业绩一如既往稳健增长，未来二三线城市化持续推进仍将收益，仅为8X 低价股）、苏宁环球（南京江北价值渐趋显现，2012 年销售有望翻番，2013 年销售高增长有望持续）、世茂股份（重组效应渐趋显现，2013 年销售高增长有望持续，扣非后仅9X）和世联地产（销售规模提升显著全年有望超过1800 亿，进入业绩拐点期）。