三四线企稳，销售回暖再超预期，上调12 年销售面积增速预测至3%。7 月全国商品房销售面积为8629 万平，同比由负转正，达13.3%，较6 月上升16.6 个百分点，幅度超出我们预期。销售金额为5385 亿，同比上升26.9%，较上月增加19.4 个百分点。7 月销售超预期的主要原因是：1）信贷宽松的效果继续显现，刚需持续释放，同时改善性需求也开始逐渐入市。2）三四线城市止跌， 40 城市以外地区和西部地区销售同比均现回升，回暖趋势在全国范围内巩固，情况好于预期。3）销售率连续5 个月回暖，目前仍处于相对较低水平，未来回升趋势应可持续。由于三四线市场的企稳回升将支撑销售率持续回升，考虑到下半年供应量依然充足，我们上调12 年销售面积同比预测至3%。

投资继续缓慢回落。7 月全国房地产开发投资额8397 亿元，同比增幅回落至9.6%，符合我们的预期。投资下降的原因主要是：1）前期土地购置较少，导致土地购置费仍在下降；2）施工面积持续减少；3）下半年保障房投资基数渐高。预计投资增速仍将持续下降至四季度，12 年全年投资增速为11%。

新开工同比本月大幅下降，但预计即将企稳。7 月全国房地产新开工面积1.15亿平，同比-26.7%，较6 月再次大幅下降了10.3 个百分点，降幅略大于我们的预期。但我们认为这将是新开工的最后一次猛跌，下月我们能看到开工数据企稳，主要原因是：1）春节之后的销售回暖为开发商积累了一定的资金保证。2）库存压力，特别是一线城市的库存压力已开始减弱。3）去年7、8 月保障房突击开工抬高今年基数，9 月后基数将回落。

上调销售面积预测，维持开工和投资预测。维持新开工面积同比-9%、投资额同比11%的预测，销售面积预测同比由-3%上调至3%。

基本面持续向好，政策压力待解，短期催化剂减少，未来公司将出现分化。

我们认为，目前基本面仍然持续向好，但政策仍处于观察期，负面政策预期风险、中报业绩风险仍在释放，同时大盘较弱导致板块超配风险也有所释放，我们认为近期房地产板块仍然缺乏相对收益。但从更长时间看，防止房价反弹、促进刚需有序释放、促进开发商积极拿地，仍是政策额应有之义。未来有保有压是政策主流，房地产股将现分化现象，建议投资者关注：1）预售款多、贯彻积极销售策略组合：华夏幸福、保利地产、万科A、招商地产；2）低估值组合：世茂股份、新湖中宝、北京城建、金地集团、金科股份。