7 月板块跑输大盘2.1%，主要系负面政策预期和中报业绩风险释放导致。7月，沪深300 指数下跌5.2%，申万房地产指数下跌7.3%，房地产板块跑输大盘2.1%，表现明显低于我们上月预期。板块表现低于我们预期的主要原因在于：1）负面政策预期不断增长，7 月公布的房价指数数据显示，房价环比上涨城市明显变多，从6 月的18 个增长到25 个，市场普遍预期中央将有更严厉的调控政策出台；2）以保利地产、华侨城为代表的龙头公司中报业绩低于预期，出现负增长，部分验证房地产公司利润率降低的事实，部分投资者开始担心房地产公司业绩增长难以保证；3）大盘长期低迷，导致市场信心不足，前期获得较多收益的板块开始补跌，地产股首当其冲。

7 月销售面积创出自2011 年1 月以来新高，全国性回暖仍在持续，印证我们上月提出的淡季不淡，但因推盘因素龙头公司销售有所回落。申万跟踪的31大城市销售面积7 月销售面积合计为2014 万平米，创出自2011 年1 月以来新高，在6 月环比增长10%的基础上，7 月环比上升了7%，全国性回暖仍在持续，印证我们上月提出的7 月淡季不淡。龙头公司由于6 月加大了推盘并有良好的去化率，7 月在推盘上略显不足，万保金招7 月合计销售255 亿元，较6 月的351 亿元下滑27%。我们预计8 月龙头开发商销售将恢复增长，但全国来看由于负面政策预期的存在和淡季因素，销售将环比略有下滑。

土地市场略有回暖，但交易量和成交价格仍处低位。前7 月土地累计成交面积为6 亿平米，成交金额为6016 亿元，累计同比增速分别-26%和-35%，较此前增速继续收窄；其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩35%，交易金额萎缩40%，平均溢价率为7.62%较6 月的6.43%继续回升，但1-7 月成交平均楼面地价为2284 元，同比去年实际下降了19.2%。整体看土地市场略有回暖，一方面部分城市推出优质地块试探市场导致溢价率继续回升，比较典型的是北京的万柳地块、天津的八里台地块等；另一方面资金充裕的大开发商继续扩大拿地规模，如万科7 月拿地104 万方较此前有明显增长。目前中央已开始高度重视土地供给和成交问题，提出将对各地供地情况进行月度监控，但土地市场能否进一步回暖仍需观察。

政策压力待解，短期催化剂减少。我们此前提到，8 月份是政策观察期，负面政策预期风险、中报业绩风险仍在释放，同时大盘较弱导致板块超配风险也有所释放，目前看7 月的股价调整已经部分反映了这部分风险。但由于政策压力并未真正缓解，市场仍在等待政策进一步落地，我们预计8 月房地产板块相对收益可能为负，但从更长时间看，政策取向将成房地产板块表现的核心变量，防止房价反弹、促进刚需有序释放、促进开发商积极拿地仍是政策应有之义，有保有压是主流，房地产股将现分化现象。建议投资者配置：1）预售款多、贯彻积极销售策略组合：华夏幸福、保利地产、万科A、招商地产；2）低估值组合：世茂股份、新湖中宝、北京城建、金地集团、金科股份。