降息刺激销售回暖幅度超预期。6 月全国商品房销售面积为 11112万平，同比下降3.3%，降幅较5月收窄6个百分点，高于我们预期。销售金额为6382亿，同比上升 6.9%，同比由上月的-0.7%提高 7.6 个百分点，转为正数。6月销售超预期的主要原因是：1）由于降息和房贷利率折扣的继续下行，在刚需持续释放，改善性需求也开始逐渐入市，使6月销售状况好于预期。2）销售回暖的趋势在全国范围不断巩固。40个主要城市以外地区的销售同比降幅从 5 月的-26%大幅收窄到-7%，同时全国房地产销售率继 5 月首次回升到69%之后，6月又进一步提高到71%。随着信贷改善，未来销售回暖将持续。

投资数据如期回落，下降趋势将持续。6月全国房地产开发投资额8397亿元，同比增幅回落至 11.8%，符合我们的预期。5 月数据偏高主要是新项目统计入库的影响，但实际下降趋势并未改变，原因是：1）前期土地购置较少，导致土地购置费仍在下降；2）施工面积持续减少；3）下半年保障房投资基数渐高。预计投资增速仍将持续下降至四季度，12年全年投资增速为11%。

新开工同比本月有所反弹，但下降过程尚未结束。6 月全国房地产新开工面积1.95 亿平，同比-16.3% ，较 4 月的-4.6%下降了11.7个百分点，符合我们的预期。新开工仍在下降主要原因是目前库存尚在高位，企业开工动力不足。

我们预计新开工未来下滑时间已不会太长，三季度末或将企稳。主要原因是：

1）春节之后的销售回暖为开发商积累了一定的资金保证。2）一线城市库存压力已开始下降。3）去年7、8月保障房突击开工抬高今年基数，9月后基数将回落。

维持各项预测。维持 2012 年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%的预测。

信贷环境改善和购房者预期变化将带来的销售基本面变化，维持行业“看好”。目前新增居民中长期贷款占新增贷款总量仅为9.2%，远低于2010、2011年的24.6%、19.7%的水平，空间有望进一步打开。我们认为，信贷宽松将带动市场全面、持续的复苏。在刚需持续回暖的同时，改善性需求和三四线市场也将随后新的增长亮点。我们推荐中高端渐次入市受益的公司：金地、侨城、招商；以及刚需持续释放的收益公司：保利、中南、苏宁、荣盛。同时持续看好北京及周边地区房地产销售，推荐首开、冠城、华夏幸福。核心假设的风险是：开发商降价带来的毛利下滑超预期、一线房价普遍上涨带来舆论和调控压力。