6 月板块下跌但仍跑赢大盘，符合我们此前预期，良好的市场销售支撑板块表现。6 月，沪深300 指数下跌6.5%，申万房地产指数下跌5.9%，房地产板块跑赢大盘0.6%，符合我们上月预期。板块下跌但仍跑赢大盘的主要原因在于：1）市场销售良好带动部分楼盘涨价，导致市场担心政府进一步收紧调控政策，同时银监会、央行出文澄清其并未放松调控政策，河南拟放松房地产调控被暂停，使得市场对于政府进一步放开政策的预期破灭；2）5 月经济数据、信贷供给、政府政策力度均低于预期，市场进一步确认经济下滑；3）房地产市场景气度仍好于经济其他部分，6 月销售较5 月继续增长，? 6 月销售面积创出自2011 年1 月以来新高，全国性回暖仍在持续，中高端产品销售开始复苏。申万跟踪的31 大城市销售面积6 月销售面积合计为1874.7万平米，创出自2011 年1 月以来新高，在5 月环比4 月增长28.8%的基础上，6 月环比上升了9.8%，全国性回暖仍在持续，而今年1-6 月累计销售同比增长了14.5%。龙头公司抓住了市场回暖窗口加大推货量，取得了良好销售业绩，保招万金4 家合计销售为351 亿，相对上月270 亿环比增长30%。由于季节因素7 月推盘相较6 月较有所下降，但成交率仍较为稳定，我们预计主要城市的销售面积可能与6 月份持平。

土地市场略有回暖，亮点频出，但交易量和成交价格仍处低位。前6 月土地累计成交面积为5 亿平米，成交金额为4921 亿元，累计同比增速分别-28%和-37%，较此前增速继续收窄；其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩40%，交易金额萎缩43%，平均溢价率为6.47%较5 月的3.25%继续回升，但1-6 月成交平均楼面地价为2313 元，同比去年实际下降了16.6%。大开发商开始在一些热点城市拿地，并拍出较高价格，包括恒大在广州天河北拿下商业单价地王、龙湖在厦门集美以17 亿元拍下三宗土地、万科开始加速拿地6 月单月共拿地21 亿元，但这一现象是局部现象，土地市场整体仍较为低迷。

信贷环境和购房者预期的持续改善将继续推动地产销售，维持行业“看好”。

我们预计主要城市的7 月销售可能维持惯性，销售面积基本与6 月持平，呈现淡季不淡现象，这一方面由于中高端产品近期复苏趋势较为明显，我们认为购房者预期持续改善，此趋势可持续，另一方面，伴随存款压力的减轻和存准的下调，银行放贷能力将进一步加强，对于地产销售具有推动作用。维持上月地产股的推荐主线，即从“销售好”到“可售量大”的开发类公司：

万科A、保利地产、中南建设、荣盛发展、首开股份、苏宁环球、新湖中宝等。同时建议投资者重点关注中高端产品销售复苏主线（他们同时也是可售量大的公司）：华侨城、招商地产、金地集团、冠城大通、华夏幸福、滨江集团等。未来催化剂包括：政策持续放松（包括降准、执行利率下降、地方政府微调、贷款可得性提高）、销售持续超预期、开发商拿地（带来RNAV 增厚）；核心假设的风险是：大盘下行、一线房价普遍上涨带来舆论和调控压力。