销售降幅收窄明显，回暖趋势确认。5 月全国商品房销售面积为7290 万平，同比下降9.3%，降幅较4 月收窄3.5 个百分点；销售金额为4511 亿，同比下降0.7%，降幅较上月缩小3.8 个百分点。5 月销售降幅收窄明显，幅度高于我们，主要原因是：1）由于执行利率的下降，以及各地微调政策的刺激，刚需持续释放，而改善性需求也开始部分入市，使5 月销售状况好于预期。

2）三四线城市销售开始逐渐企稳，季调销售率30 个月来首次回升，销售回暖趋势得到确认。3）去年第二轮限购之后，4-5 月销量显著下降，基数下降较多。未来首套房按揭执行利率还将继续走低，加上地方政府对首次置业的政策支持，销售温和回暖的局面仍将持续，同比降幅收窄仍是趋势。但收窄幅度可能适当趋缓。

投资数据反弹主要系基数原因，不改变下降趋势。5 月全国房地产开发投资额6378 亿元，同比增长18.2%，较4 月上升9 个百分点，高于我们的预期。

4、5 月数据波动较大，但从合计数据来看，4-5 月投资同比增长14.2%，较3 月回落5.4 个百分点，符合预期。正如我们月初指出，由于基数原因本月数据可能有所反弹，但下降趋势并未改变，原因是：1）新开工和土地购置都仍在下降通道；2）施工面积持续减少；3）下半年保障房投资基数渐高。

预计投资增速仍将持续下降，12 年全年投资增速为11%。

新开工同比本月有所反弹，但下降过程尚未结束。5 月全国房地产新开工面积1.84 亿平，同比下降4.6%，较4 月的-14.6%有所反弹，高于我们预期。

但新开工的反弹也主要是数据扰动，从季调数据以及4-5 月的合计数来看，同比增速都仍在下降通道。新开工下降的原因是：1）库存压力仍在高位。

我们预计目前库存约为11.2 亿平，对应去化月份为13.8 个月，已超过08年最差时的水平，而且到今年8 月以前还将持续攀升；2）保障房贡献消失。

今年保障房开工计划同比下降约30%，将拉低开工增速，这一影响在6 月以后将尤为明显。预计新开工增速还将持续下降到3 季度末前后，12 年全年新开工同比增速为-9%

维持各项预测。维持2012 年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%的预测。

良好销售+积极政策预期的黄金组合将继续推动板块表现，维持行业“看好”。

我们预计6 月销售将继续环比增长，而近期政策主基调再回“稳增长”，市场对于地产政策放松的预期再度升温。地产股的投资逻辑正从“销售好的公司”向“可售量大的公司”转换，看好行业中期趋势，板块仍将震荡向上，推荐可售量大的开发类公司：保利地产、招商地产、中南建设、荣盛发展、首开股份、华侨城、苏宁环球、新湖中宝、华夏幸福、世茂股份等。