5 月板块跑赢大盘，完全符合我们的预期，主要由销售良好的基本面与积极政策预期这一黄金组合推动。5 月，沪深300 指数上涨0.2%，申万房地产指数上涨3.0%，房地产板块跑赢大盘2.8%，完全符合我们上月预期。主要原因在于：1）销售环比持续回升，部分城市创出10 年以来单周新高；2）扬州出台成品住房（装修房）补贴得到住建部肯定并明确表示此措施非地方救市，被市场解读为调控政策不会再紧；3）经济下滑超预期，常务会议稳增长基调和项目审批加速使政策预期得到进一步确认，市场对于政府利用地产救市的预期再度增强。

5 月销售面积较4 月环比上升28.8%，主要系推盘增长叠加稳定的销售率带来。申万跟踪的31 大城市销售面积4 月销售面积合计为1705 万平米，环比4 月上升28.8%，较3 月上升10.9%。再度出现全国性销售回暖，一二三线城市环比分别增长36%、26%、30%。龙头公司销售环比持续增长，保招万金4家合计销售为262 亿，相对上月223 亿环比增长17.5%。我们预计，伴随6月推盘上升和较为稳定的成交率，销售面积环比将继续上升。

土地市场回升不多，大规模拿地仍未出现。前5 月土地累计成交面积为4 亿平米，成交金额为3842 亿元，累计同比增速分别-29%和-40%，较此前增速继续收窄；其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩41%，交易金额萎缩46%，平均溢价率为3.25%较4 月的3.90%继续小幅回落。开发商大规模拿地仍未出现，土地市场上拿地主体呈现多元化特征，包括地方实力企业、高净值个人、资金面较宽裕的个别开发商，以万科为例拿地金额仅为14 亿元，占当月销售额的13%，与上月基本持平，较2011 年全年的25%仍低。基于此，我们仍判断房地产投资开工处于下行通道中（具体请见我们6 月4 日《5 月房地产统计数据前瞻》）。

良好销售+积极政策预期的黄金组合将继续推动板块表现，维持行业“看好”。

我们预计6 月销售将继续环比增长，而近期经济惯性下滑几成定局，政策主基调再回“稳增长”，市场对于地产政策放松的预期再度升温。而地产股的投资逻辑正从“销售好的公司”向“可售量大的公司”转换，看好行业中期趋势，板块仍将震荡向上，推荐可售量大的开发类公司：保利地产、招商地产、中南建设、荣盛发展、首开股份、华侨城、苏宁环球、新湖中宝、华夏幸福、世茂股份等。我们未来催化剂包括：政策持续放松（包括降息、地方政府微调、贷款可得性提高）、开发商拿地（带来RNAV 增厚）；核心假设的风险是：开发商降价带来的毛利下滑超预期、一线房价普遍上涨带来舆论和调控压力。