购房政策微调是对冲当前经济下行的最优工具、巩固地产调控成果的重要抓手。

1）4 月地产新开工为-14.6%、投资为9.2%，由于开发商目前资金仍偏紧我们认为5、6 月新开工和投资仍难有起色，只有通过改变开发商资金面和预期才能扭转这一趋势，改变的前提条件是销售持续、房价企稳，购房政策微调将有效促成开发商去库存，使其增加购地和加大新开工力度；2）4 月经济数据下行超预期，使中央政府短期内通过加大投资项目开工对冲经济下行风险，但由于无法出台类似08 年的4 万亿计划，我们认为中期经济增长仍要看地产销售持续；3）从巩固本轮地产调控成果的角度看，只有开发商增加投资才能有效避免明年年中可能出现的供不应求局面，从而使得房价涨幅控制在一定范围内。

房地产政策微调持续发生，将有效推动刚需释放，可能的政策包括首套房首付成数下调(主要是公积金)、公积金贷款额度提高、首套房执行利率进一步松动。1）历史上看，商贷首付成数调整都由国务院做出，地方政府很难单独发文推动，我们倾向于认为中央有类似的政策储备，具体发文时间目前难以确定；首套房首付成数调整仍在不松动房地产调控前提下开展，体现了中央支持刚性需求、有序引导其释放的政策取向；2）地方公积金政策由地方政府主导，发生积极变化概率较大，包括公积金购房首套房成数下调、贷款额度提高；3）执行利率也有望进一步松动，这可能来自于购房利率倍数下调和基准利率的下调。

维持行业看好，销售持续和积极政策预期的黄金组合将继续推动板块表现。我们在5 月月报中提到，板块表现要看政策变化，目前看政策积极变化正渐行渐近。从板块的表现看，尽管年初以来相较大盘已获得20%的相对收益，我们认为仍可持续，销售持续和积极政策预期的黄金组合将继续推动板块表现，下跌仍是买入机会。从市盈率角度看仍较低，目前板块估值12X，龙头公司平均估值9X。看好以刚需产品为主、全年可售充分的开发商，包括：保利地产（买入）、招商地产（增持）、万科A（买入）、首开股份（增持）、荣盛发展（增持）、北京城建（增持）、冠城大通（买入）、苏宁环球（增持）、中南建设（增持）、新湖中宝（买入）等。