以存量带增量，推动总量提升；改善资产负债结构，助推企业转型——看好基础设施REITs 市场发展，也看好REITs 改革对基础设施产业的全面提振。我们认为，基础设施REITs 作为一种投融资工具，既能有效盘活存量资产，提升整体基建投资规模，也能为投资者提供优质投资标的，改善传统企业资产负债结构，推动企业转型聚焦运营。我们看好REITs 市场的蓬勃发展，建议投资者为即将落地的REITs 产品开展研究准备。我们也看好REITs 对上市公司长短期发展的提振。

监管层稳步推进公募REITs 试点，满足投融需求。基础设施REITs 专门服务实体经济，优先支持基础设施补短板。我们认为，基础设施REITs 能有效提升价值资产的分红，满足低风险偏好长期投资者对杠杆率的要求，允许投资者分享资产增值收益，解决基础设施非标准化和投资门槛高的问题，并在利率整体下降的大背景之下孕育而生。因此，基础设施REITs 具备鲜明的权益导向，预计将成为股权、债券和不动产之外，具备广阔发展前景的投资产品。

超越杠杆约束，盘活存量带动增量，拉动基础设施投资，优化建筑企业商业模式。我国虽然是基建大国，但人均基建水平和质量仍有提升空间，东部地区因为人口和产业持续集聚，也存在基础设施短板。由于既有的杠杆率水平和增量项目收益率自然下降，固有的基建融资模式难以满足基建补短板的需要。基础设施公募REITs 通过盘活优质存量资产，将聚焦重点区域，为增量基建项目的建设带来充裕的权益资金，推动基建投资提速。随着REITs 的发行，建筑企业的资产负债表也有望改善，运营能力得到锻炼。

我们认为，物流仓储是最具潜力的基础设施资产类别。高标仓和相关物流用地供给不足，物流需求持续稳步增长，租金增长较快，需要一定的经营管理。我们认为，物流仓储基础设施REITs 的诞生，有望加速物流仓储设施专业化和品牌化，推动企业盘活存量，有力推动我国物流仓储设施的供给侧变革，也为新的核心投资标的的诞生创造了条件。

公用环保类运营资产丰富，公募REITs 影响巨大。我们估计目前国内环保领域中供水运营、污水处理、生活垃圾处理年运营收入分别达到1500/600/700 亿元，运营权存量资产价值接近万亿。环境治理需求旺盛但环保企业加杠杆能力受到约束，公募REITs 有望成为发展所需资金重要通道，助推环保行业轻资产化和行业价值回归，利好具备管理优势的环保龙头转型运营。相比之下，公用事业中火电资产回报波动较大，水电，核电和燃气公司的融资需求相对不迫切，短期内可能存在资产出表意愿普遍不足等问题，相关REITs 市场可能相对较小。

工业园区结构性受益，园区区位、产业定位、运营成熟性、运营方融资成本和杠杆利用率可能成为工业园区基础设施REITs 差别化发展的关键决定因素。我们注意到，基础设施REITs 要求聚焦重点区域，稳定经营3 年以上，不依赖于第三方补贴等非经常性收入，且对园区产业定位有明确的鼓励方向（战略新兴产业，高科技产业）。我们因此相信，未来园区REITs 的发展是差别化、结构性的，可能产生一批优质公募REITs，或令部分园区上市公司受益。

收费公路可能是REITs 的主要推广方向，依托地方交通投资集团，可能诞生大量公路REITs 产品。我们认为，相比其他领域，收费公路债务负担与日俱增，融资渠道拓展迫在眉睫，收费公路REITs 或是雪中送炭，有效扭转收费公路负债率持续恶化的局面。不过，收费公路存在运营期限，其REITs 估值办法可能和产权类REITs 有所不同。

风险提示：部分行业的公司融资成本很低，也缺乏增量投资意愿，对基础设施REITs 可能兴趣寡淡的风险。政策对产业等要求不低，可能存在初期REITs 供给不足的风险。目前我国基础设施领域有影响力的基金管理人较为缺乏，也缺乏具备“投融管退”经验的第三方品牌，复合型人才储备亦不算丰富，对市场未来发展形成挑战。部分基础设施REITs 有经营期限，这对REITs 产品定价形成挑战。

以存量带增量，推动总量提升；改善资产负债结构，助推企业转型——看好REITs 市场发展，也看好REITs 改革对基础设施产业的全面提振。我们认为，基础设施REITs 作为一种投融资工具，既能有效盘活存量资产，提升整体基建投资规模，也能为投资者提供优质投资标的，改善传统企业资产负债结构，推动企业转型聚焦运营。我们看好REITs 市场的蓬勃发展，建议投资者为即将落地的REITs 产品开展研究准备。我们也看好REITs 对上市公司长短期发展的提振，推荐顺丰控股、韵达股份、上海机场、宁沪高速、中通快递、中国中铁、中国铁建、葛洲坝、龙马环卫、瀚蓝环境、玉禾田、上海环境、海螺创业、中国光大国际、招商积余、中海物业等，建议关注中储股份、南山控股、张江高科、电子城、苏州高新、光大嘉宝、四川路桥等。