二月销售表现较弱，且三月数据仍可能不佳。但我们认为疫情期间居民改善性住房需求进一步增长，购房资金成本下行，以及三月之后庞大的可销售资源，都可能推动四月商品房销售走高。

关闭售楼处影响二月销售表现，预计三月销售仍将同比下降。根据克而瑞统计，样本龙头在2020 年2 月销售额同比-29.5%，销售面积同比下降20.2%，销售均价为元/平方米。作为一种低频消费，线上渠道没有可能完全替代线下成交。截止目前，我们估计仍有近半数售楼处尚未开放。即使售楼处开放，预计现场看房和线下签约活动在3 月仍受疫情影响。需要指出，克而瑞数据基于公司自己统计口径，而各大公司的口径有明显差异，在特殊时期部分公司销售回款和销售金额差异较大，不宜用二月销售额表现来评判不同公司表现（除非有公司能披露销售回款数据）。

我们认为，2020 年2 月的销售回款可能较当前数据表现更差。

内生需求根基没有受损，反而变得更为强劲。销售需求根基，一方面取决于居民对住房真实需求，另一方面也取决于居民购房资金成本。防控疫情时间越来越长，更多居民感知到改善性住房的真实需求——这种改善不仅表现为居住面积的扩大，也表现为对优质物业管理高度认可。在资金成本方面，料LPR 的下行和存量浮动利率贷款定价基准转换，客观上都会助推需求。

竣工交付受到疫情影响，但可销售资源并不会受到疫情明显影响，预计三月下旬起货值十分充裕。影响销售的除了需求侧，还有供给侧因素。诚然，抗击疫情将拖慢项目开发进度，但我们认为项目可销售资源在三月中旬开始十分充裕。这是因为，第一、庞大的跨年存量可销售资源，较2019 年初各地普遍有所上升；第二、一些地方公开降低预售门槛，另一些地方虽然没有政策发布，但事实上加快预售证审批。

新增可销售资源更大程度上受预售审批影响，而不是工程进度影响。

线上蓄客更为普遍，营销手段更加多元，品牌房企更显优势。市场在这段时间得以探索线上和线下的边界，扩展线上营销的作用。

风险提示：三月销售数字偏低的风险。

政策趋势宽松，销售前低后高，看好龙头地产公司价值。我们相信，客观上逆周期调节政策有助于房地产市场恢复，2020 年销售将呈现前低后高的情况。龙头地产企业估值仍然处于历史性的低位，我们看好万科A（万科企业）、保利地产、龙湖集团、世茂房地产、融创中国、金地集团、招商蛇口、华夏幸福等。