核心观点

继我们此前对房屋竣工面积进行定量展望之后，我们再对开发投资的情况进行定量推演。

房地产开发投资由土地相关投资和建安相关投资构成，列为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其它费用四个科目。

我们预计，土地市场2020 年将继续稳中有升。2019、2020 年政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入同比增速分别为3.0%和4.6%。兼顾区域结构性影响和价格因素，我们预计2019/2020 年，房地产开发投资中土地相关部分投资增速将分别达到17.6%和0.4%。不过，由于土地成交偏一二线，故而土地购置面积表现乏力。

新开工影响因子十分复杂，多因素对冲拿地面积不足影响。由于企业对资金状况预期、对行业中长期发展前景预期、施工证申领速度变快等诸多有利因素，尽管2019 年度土地购置面积明显下行，我们仍认为新开工面积不会同比下降。我们预计，2019/2020 年全国房屋新开工面积同比增速分别为7.0%和3.5%。但相比竣工而言，新开工弹性很大，未来极富变数。

建安单平米开支预计不会继续下降，推动建安开发投资回稳。由于开发周期拉长和一二手倒挂等现象不会继续加码，我们相信推动单位建安开支下降的因素已经不多，这将驱动2020 年建安相关投资增速的回升，从而抵消土地相关投资增速下降的影响。我们预计，2019/2020 年建安相关开发投资将分别同比增长6.2%和9.1%。

风险提示：融资收紧政策超预期，从而导致开发投资不达预期的风险。

房地产投资展望：我们预计，2019、2020 年房地产开发投资同比将分别增长10.2%和5.8%，达到13.3 万亿元和14.0 万亿元。