2016 年1-6 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长14.9%和增长6.1%;1-6 月销售面积和金额同比分别增长27.9%和42.1%。6 月单月销售同比大幅增长30%为房企半年度冲量推盘所致,但在基数抬升、政策调控和需求降温等作用下,累计销售增幅继续收窄符合预期;6 月单月新开工和投资增速分别降至5%和3.5%,显示楼市继续分化,三四线城市仍面临去库存压力开工意愿较弱,符合发改委近期再度重申的去库存基调。此外,国资委近期重点部署央企改革试点工作,保利、招商、中粮、中交等多家央企进入名单,我们认为在配合行业整合兼并的进程下,国企改革有望成为下半年的重要主线。我们继续维持板块性机会有限的观点,最新推荐组合:1)防御性品种推荐关注股息率高、资产折价高、现金流稳定的持有型物业企业:浦东金桥、金融街、外高桥;2)进攻性品种推荐资产安全边际较高兼具转型资质的中小市值个股:中洲控股、广宇集团、华业资本、天保基建、迪马股份;3)国企改革题材且资产优质的个股:南国置业、首开股份、华侨城、中粮地产等。

支撑评级的要点

1-6 月,全国房地产开发投资额同比增长6.1%,较1-5 月回落0.9 个百分点;商品房新开工面积同比上升14.9%,较1-5 月回落3.4 个百分点;施工面积同比上升5%,增速较1-5 月回落0.5 个百分点;土地购置面积同比下降3%,单月同比增长7.3%。新开工面积单月同比由上月10.6降至4.9%,施工面积单月同比下滑10.9%,投资单月同比也下滑至3.5%,显示目前全国房地产市场分化格局明显,一二线城市存货告急,而大部分三四线仍面临去库存的压力, 整体楼市去库存基调不变。

1-6 月,全国商品房销售面积为64,302 万平方米,同比上升27.9%;销售额为48,682 亿元,同比上升42.1%,较上月回落8.6 个百分点;销售均价为7,571 元/平米,同比上升11.1%,较上月回落2 个百分点。6 月单月销售额同比增长30.6%,主要由于房企冲刺半年度业绩加大推盘所致;但在基数抬升、政策调控和需求降温等作用下,1-6 累计销售增速自4 月起持续回落符合预期,预计3 季度降幅收窄趋势仍将延续。

1-6 月,房地产开发企业合计资金来源为68,135 亿元,同比上升15.6%,较1-5 月回落1.2 个百分点。预付款及按揭来源分别同比上升34.1%和57%,增速仍维持高位显示信贷政策效应持续,房企回款情况良好;国内贷款增速已降至1%,贷款来源占比也降至16.1%,显示目前房企融资渠道和流动性宽裕,而整体开工意愿不强,与新开工数据相佐证。

2016 年1-6 月,中指院公布的全国300 个城市住宅用地出让金总额为8,466 亿元,同比增加53%。同时,今年上半年全国40 个大中城市过半数同比增加,且以长三角热点区域为主,全国土地出让金排名前十的城市为:杭州、南京、苏州、上海、天津、合肥、深圳、北京、佛山、武汉。6 月百城住宅均价环比上涨1.32%,涨幅收窄;同比上涨11.18%。

政策与新闻方面,国土部发布《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)调整方案》,北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。发改委在宏观经济运行情况举行发布会表示当前房地产市场调控的主基调仍是去库存,密切关注一二线库存下降情况,防止房价过快上涨。