2016 年1-2 月全国房地产投资额和新开工面积分别同比增长3%和13.7%,分别时隔两年首次回升和首次转正,下游持续回暖积极传导至上游的效果显现;销售面积和金额同比分别增长28.2%和43.6%,在低基数因素和政策累计效应的作用下,销售火爆开春超越市场预期。虽然开年行业上下游数据表现靓丽,但持续性仍待观察:一方面商品房待售面积同比增长15.7%,三四线库存压力不减;另一方面,土地购置面积继续下滑19%,开发商贷款到位资金大幅下滑9.5%,显示上游去杠杆持续进行中,开工意愿弱复苏,故就此判断上游进入景气周期为时尚早。从操作层面上讲,虽然行业热度持续性存疑,但从近期龙头房企公布的销售数据来看,行业基本面改善的确定性强,板块依旧具有超额收益的机会。我们认为在一线楼市强烈的调控预期下,二线区域地产股表现最值得期待,推荐组合:1)重点推荐中小市值二线区域地产股:迪马股份、广宇集团、福星股份、中洲控股、华发股份等;2)继续配置低估值蓝筹:保利地产、招商蛇口、华夏幸福、华侨城等;3)长期看好房地产金融化:嘉宝集团、海德股份等。

支撑评级的要点

1-2 月,全国房地产开发投资额同比增长3%,较去年全年扩大2 个百分点,时隔两年首次回升;商品房新开工面积同比上升13.6%,较去年全年扩大27.6 个百分点,两年以来首次转增;施工面积同比上升5.9%,较去年全年扩大4.6 个百分点;土地购置面积同比下降19.4%。2015 年开始,商品房销售逐步回暖,近期销售火爆超出市场预期,使房地产开发企业投资信心有所恢复,房地产开发投资增速时隔两年首次回升。

1-2 月的商品房销售面积为11,235 万平方米,同比上升28.2%,较1-12月扩大21.7 个百分点;销售额为8,577 亿元,同比上升43.6%,较1-12月扩大29.2 个百分点;销售均价为7,634 元/平米,同比上升12%,较1-12 月扩大4.6 个百分点。2 月百城价格指数同环比继续上升,2 月销售均价分别同比上升5.25%和环比上升0.6%,商品房销售明显加快主要由于:1)政策效果累积效应;2)改善性需求集中释放;3)去年同期低基数效应。此外,受竣工面积大幅增长的影响,商品房待售面积继续同比增长15.7%,三、四线城市去库存难度仍然不减。

1-2 月,房地产开发企业合计资金来源为21,392 亿元,同比下降1%,较1-12 月回落3.7 个百分点。1-2 月预收款和按揭款分别同比上升8.3%和30.4%,增速和占比继续扩大,显示住房信贷政策效用持续。但国内贷款资金继续负增长,开发商贷款到位资金大幅下滑9.5%创新低,显示上游去杠杆持续进行中。

1-2 月,40 城土地供应面积和成交面积分别同比下降8.4%和15.2%,分别较上月收窄14.2 个百分点和12.6 个百分点;40 城土地累计成交金额同比上升6.5%。土地市场成交降幅虽收窄,但地价和溢价率同比继续攀升,故就此判断上游进入景气周期为时尚早。

政策与新闻方面,央行、银监会在非“限购”城市,首次购买普通住房最低首付比例可向下浮动至20%;国务院指出原则上不再建设封闭住宅小区,实行街区制;央行等发文将公积金存款利率调整为一年期定期存款基准利率;央行副行长表示将打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为;国土部表示采取有保有压分类调控的原则增加一线城市的土地供应面积。