2015 年全国房地产新开工面积和投资额分别同比下降14%和增长1%,全年投资创历史新低,单月已连续5 个月负增长;销售面积和金额同比分别增长6.5%和14.4%,12 月由于基数原因销售增幅收窄,但4 季度增速整体表现平稳。我们认为在地价高企和三四城市仍存库存压力的背景下,未来投资增速低位运行或成常态,而销售仍将受益于住房消费政策的持续友好,但涨幅将收窄,区域分化加剧。在今年销售难超预期的情况下,建议继续关注“去库存政策”和“房地产金融”带来的主题性投资机会。近期大跌后,建议积极关注被错杀的优质个股:1)蓝筹股逢低布局:保利地产、华夏幸福、招商蛇口、华侨城等;2)优质转型股:广宇集团、华业资本、迪马股份、中洲控股等;3)房地产金融:嘉宝集团、海德股份等;3)定增价倒挂:中南建设、金科股份、嘉凯城等。

支撑评级的要点

1-12 月,全国房地产开发投资额同比增长1%,较1-11 月回落0.3 个百分点;商品房新开工面积同比下降14%,较1-11 月收窄0.7 个百分点;施工面积同比上升1.3%,较1-11 月回落0.5 个百分点;土地购置面积同比下降31.7%。12 月单月投资增速为-1.9%,连续5 月负增长,购地和施工面积继续低位探底,投资企稳压力仍然较大,而未来去库存政策的积极推行有望化解房地产硬着陆的风险,但投资低位运行将成为常态。

1-12 月的商品房销售面积为128,495 万平方米,同比上升6.5%,较1-11月回落0.9 个百分点;销售额为87,281 亿元,同比上升14.4%,较1-11月回落1.2 个百分点;销售均价为6,793 元/平米,同比上升7.4%,较1-11月回落0.2 个百分点。12 月百城价格指数同环比继续上升。12 月单月销售面积和销售均价分别同比增加1.6%和环比下降2.2%,销量涨幅收窄,主要由于去年末高基数的影响,4 季度整体销售增速平稳,新年1 季度销售或延续增长趋势,但预计涨幅将逐渐收窄,区域结构加剧分化。

1-12 月,房地产开发企业合计资金来源为125,203 亿元,同比上升2.6%,较1-11 月扩大0.4 个百分点。1-12 月预收款和按揭款分别同比增长7.5%和21.9%,增速和占比继续扩大,显示住房信贷政策效用持续,国内贷款资金继续负增长,显示开发商负债投资意愿仍然疲弱。

1-12 月,40 城土地供应面积和成交面积分别同比下降15%和下降20%,分别较上月扩大0.2 个百分点和0.9 个百分点;40 城土地累计成交金额同比下降5.3%。12 月地市弱势复苏,成交依旧疲弱,而地价和溢价率同比继续攀升,一线城市领跑市场,凸显优质区位和地块的稀缺性。

政策与新闻方面,中央经济工作会议指出在房地产方面要化解过剩产能和房地产库存;国土资源会议提出实施有保有压的用地政策,全力促进去库存和农民工市民化;习近平主席调研重庆,落地国家长江经济带战略,召开推动长江经济带发展座谈会;国家发改委将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案,加快农民工市民化;全国人大常委会决定在291 个试点县分别开展农村承包土地的经营权、农民住房财产权抵押贷款试点。