2015 年楼市销售持续复苏,但上游投资增速一路下探,三四线城市库存压力依旧高企。行业新常态下,人口红利消失,新增需求不足,而资源错配使得商品房供给呈现严重的结构性过剩,调控方向已明确从需求侧转变为供给侧改革,明年行业调控将从两方向推进:1、农民工市民化,推进满足新市民为出发点的住房制度改革;具体措施包括:定向财政补贴、扩大公积金覆盖面、户籍制度改革推进、以及尝试MBS 等金融工具;2、减少资源错配,由市场调节供需,包括:控制土地出让、货币化安置和政府采购保障房等措施。在行业去库存的大背景下,二三线城市销售有望出现明显起色,我们建议16 年投资逻辑选择两条主线和两大主题。中小房企转型主线推荐:广宇集团、华业资本、嘉宝集团、中洲控股、中南建设;主流房企升级主线推荐:保利地产、万科、招商地产、世联行;“去库存”和“区域经济”主题推荐:华夏幸福、荣盛发展、嘉凯城、绿地控股。

支撑评级的要点

行业预测:投资销售两重天,房价分化严重。2015 年全国房地产投资持续下探,新开工及购地低迷;销售回暖,一线房价大涨,二三线价格回升乏力。我们预计2016 年投资开工延续弱势,上半年探底企稳,二三线城市销量受到支撑,价格上半年延续上涨下半年涨幅回落。

政策变化:从需求侧调控转为供给侧调控。适龄购房人口下降,增量需求十分有限,公共资源错配产生严重的商品房供给结构性过剩的问题,我们估算08 年至今商品房总库存面积约99 亿平米,去化周期约8年,而三四线城市和非住宅类的库存高企,供求严重失衡,去库存同时进行供给侧改革势在必行。

供给侧改革看点一:农民工市民化,推进满足新市民为出发点的住房制度改革。习总书记11 月首提“去库存”,并将通过农民工市民化推进“人的城镇化”,主要实现方式:1、推出满足新市民的住房制度改革,包括:面向农民工首次购房的财政补贴、公积金制度改革将农民工纳入缴存范围,2、户籍制度改革,降低农民购房门槛;3、设立国家住房银行和推行MBS、REITs 等各类金融工具。

供给侧改革看点二:减少资源错配,市场调节供需。1、控制土地出让结构,从源头抑制地方政府卖地的冲动;2、优化用地结构,实施房屋资源普查;3、对棚户区改造和拆迁广泛推广货币化安置;4、政府采购商品房纳入保障房体系。

投资逻辑:两条主线,两大主题。1、转型主线:开发商转型是大势所趋,建议选择具备资产和盈利的安全垫、资源后盾坚实和转型执行力强的公司,重点推荐:广宇集团、华业资本、嘉宝集团、中洲控股、中南建设;2、升级主线:目前行业正从增量市场转向存量市场,主流房企在金融化、服务市场和新业态的布局和战略升级是看点,重点推荐:保利地产、万科、招商地产、世联行;3、两大主题:16 年“去库存”呈现政策推动的脉冲行情,“区域经济”仍是稳经济的抓手,建议关注二三线项目储备占比较多、从属于主要经济带和大型城市圈、有多元化或国企改革预期的个股,重点推荐:华夏幸福、荣盛发展、嘉凯城、绿地控股。