2015 年1-11 月房地产新开工面积和投资额分别同比下降14.7%和增长1.3%,投资增速继续大幅下滑。11 月销售面积和金额同比分别增长8.6%和20.2%,在信贷政策的支持下,11 月销售较9、10 月份明显反弹,1-11月累计销售面积与销售额分别同比增长7.4%和15.6%。近期,楼市去库存得到国务院和各职能部门的高度重视,媒体消息显示去库存政策也将是中央经济工作会议的重点讨论内容,其中有效利用公积金、打通政策性住房和商品房市场、释放农民工等群体购买力将成为政策的着力点。从二三线城市去库存角度,我们建议重点关注华夏幸福、荣盛发展、中南建设、嘉凯城、绿地控股等土地储备较多分布于中小城市的公司和龙头企业万科、保利、招商地产,另外,靠谱的转型类公司仍然是我们的重点推荐对象,包括嘉宝集团、华业资本、广宇集团、中洲控股等。

支撑评级的要点

1-11 月,全国房地产开发投资额同比增长1.3%,较1-10 月回落0.8 个百分点;商品房新开工面积同比下降14.7%,较1-10 月扩大0.7 个百分点;施工面积同比上升1.8%,较1-10 月回落0.5 个百分点;土地购置面积同比下降33.1%。11 月单月投资增速为-5.1%,再创历史新低,购地面积和施工面积继续低位探底,投资企稳压力仍然较大,而未来去库存政策的积极推行有望化解房地产硬着陆的风险,为经济转型赢得时间。

1-11 月的商品房销售面积为109,253 万平方米,同比上升7.4%,较1-10月扩大0.2 个百分点;销售额为74,522 亿元,同比上升15.6%,较1-10月扩大0.7 个百分点;销售均价为6,821 元/平米,同比上升7.6%,较1-10月扩大0.4 个百分点。11 月百城价格指数同环比继续上升。11 月单月销售面积和销售均价分别同比增加8.6%和10.7%,在信贷政策的支持下,销售额较9、10 月份明显反弹,未来住房消费政策长期友好,销售有望延续增长趋势。

1-11 月,房地产开发企业合计资金来源为112,563 亿元,同比上升2.2%,较1-10 月扩大0.9 个百分点。1-11 月预收款和按揭款分别同比增长6.4%和21.3%,增速和占比继续扩大,显示信贷政策效用显著,而11 月单月到位资金增速扩大至11.4%,货币政策持续宽松。

1-11 月,40 城土地供应面积和成交面积分别同比下降15.6%和下降20.1%,分别较上月扩大2.1 个百分点和收窄2 个百分点;40 城土地累计成交金额同比下降10.1%。11 月40 城土地成交均价环比上升47.8%,其中一线城市环比升24.8%,二三线城市环比降5.2%;40 城土地溢价率为24.85%。11 月一线城市土地继续量价飙升,稀缺资源供不应求,而二三线地市降温幅度明显,上游供给侧结构性分化凸显。

政策与新闻方面,习近平强调要化解房地产库存,促进房地产业持续发展;国务院法制办就公积金新条例征求意见,放款提取条件,可发行住房公积金个人住房贷款支持证券;国管公积金贷款放松限制,最低额度增20 万;商务部声明简化外商投资房地产企业管理工作,取消商务部网站备案公示程序;上海市公积金管理中心发行总额约69.6 亿元人民币个人住房贷款资产用来支持证券(ABS),作为首批公积金资产证券化产品。