进入2015 年以来楼市的复苏在持续进行中,我们看到,从中央至地方政策支持环境良好,由宽松货币和加杠杆支持的改善性需求启动在一二三线城市均衡进行,库存去化效果显著,而房地产投资低迷,供过于求现象已快速得到改善,与此同时房价回稳和负债结构改善将修复开发商前两年不断下跌的利润率。地产板块如我们年初策略报告的预期走强大市,其中个股分化,龙头房企估值低谷徘徊,转型与题材类房企大起大落。我们认为,未来一段时间在宏观经济增长放缓、销售回升持续、价格下行支撑明确、企业业绩复苏、以及行业整合升级转型并存的局面下,板块依旧有较好的投资机会。其中优质龙头公司是行业代表,具有估值修复的动力;新的转型房企与区域及改革热点还将不断涌现,自下而上选择兼具安全边际和想象空间的个股十分重要。我们维持板块增持评级,推荐长期投资者配置行业龙头:万科、华侨城、保利地产、招商地产,布局华夏幸福、世联行,转型类推荐:荣盛发展、中南建设、冠城大通、华业资本;国企改革复合区域类推荐:华侨城、南国置业、天健集团等。

支撑评级的要点

销售转暖可持续,库存去化情况良好。在持续宽松货币和改善性需求放杠杆的支持下,楼市购买力得到明显恢复。2015 年前7 月,30 城销售面积同比增长23%,三个月移动平均去化时间从18.8 高点降到12 个月,一二三线城市销量均衡上扬,一线城市房价上涨;经过7 月淡季及股市震荡考验,房地产市场复苏动力可持续。

投资低谷徘徊,供求关系改善:销售复苏与极低投资增速并存的局面还将并存,形成行业新常态,我们预计全年新开工面积与房地产投资增速为-10%和5%,供求关系的改善成为更大区域内房价的支撑,下行风险大幅减少。

宽松货币和融资结构改善助力开发商利润率:今年货币环境宽松,房企再融资开闸后,资本结构得到优化,1-7 月份,房企公布公司债发行方案的总金额达到1,400 亿元,中票和短融也超过200 亿,大量置换出高息信托,预计今明两年房企资金成本较14 年下降幅度可达到200 亿左右,帮助遏制行业利润率连续下跌的趋势。

基本面转暖可持续,继续坚定看好地产板块:今年前7 月地产指数涨幅分别跑赢沪深300 和上证指数19 和13 个百分点,累计涨幅较大的仍以转型公司为主,在6 月以来的大幅下跌中,国企改革成为吸引新资金的亮点。未来几个月在行业基本面和企业业绩预期好转的共振下,我们坚定看好地产板块投资机会。

长期投资者低吸蓝筹龙头股、以及提前卡位产业转型方向的细分龙头:龙头开发商是联盟和并购整合的主力,大央企地产商也是央企整合和集团资源整合的主导者,同时大地产商近年来在新业务拓展和多元化发展方面也迈出重要步伐;我们推荐估值偏低、整合预期强、内生动力足的:万科、华侨城、保利地产。以及带动中国产业升级为目标、卡位产业新城布局的华夏幸福。

转型股及国企改革等题材类,应自上而下精选个股。未来转型股和主题投资需要精选个股,我们建议的选股标准是:1)具备资产和盈利的安全垫,2)资源后盾坚实,转型执行力强;我们推荐具备安全垫的转型公司:荣盛发展、中南建设、冠城大通、华业资本;3)有基本面支撑的国企改革主题:南国置业、天健集团、首开股份。