行业营收规模创历史新高，但受制于毛利下滑，业绩延续2020年以来下滑态势。2021 年A+H 股上市房企总营收60409 亿元，同比增长12.6%，创历史新高；但归母净利润2419 亿元，同比大幅下降48.8%，延续2020 年的下滑趋势，降幅较上年扩大41.3个百分点。归母净利润下滑的主要原因有二：1、综合毛利率水平为21.5%，较上年下降5.5 个百分点；2、少数股东损益占比较上年有明显上升。2022 年1 季报显示，净利润率和归母净利率的下滑并未完全结束，较2021 年全年和2021 年1 季度均要低。

三道红线指标整体改善。行业下行期房企扩表速度明显降速，有息负债历史上出现首次收缩。2021 年总有息负债同比增速-0.9%，而2020 年有息负债增速为7.4%。具体到三道红线指标，2021 年年末，行业现金短债比为1.1x，较上年年末下降0.2 略有恶化，主要因在手现金水平下降带来，包括市场下行导致的销售回款下降，也包括融资难度的增长；净负债率为70.2%，较上年年末下降1.0 个百分点出现改善；A 股房企的扣预资产负债率为72.5%，较上年年末下降0.1 个百分点基本持平。总体来看，在行业调控与市场调整的影响下，房企负债规模压缩、负债率有所下行，财务状况出现了部分的改善。2022 年1 季报显示，受销售回款等因素影响，财务状况较2021 年底有所恶化。

央企、大型房企各方面表现俱佳，头部房企间出现明显分化。相较于其他类型房企，央企、大型房企在盈利水平、费用管控能力、规模扩张性、财务健康程度等方面均具备较大优势，在行业下行期间拥有更强的风险抵御能力，同时也具有更充裕的资金和资源获取更多市场份额，因此有望在未来发展中持续胜出。我们选取的20 家综合实力较强的TOP 房企中，仅6 成房企2021 年销售实现正增长，5 成房企拿地强度超30%，且头部房企之间综合融资成本差异仍较大。分化仍是行业的主题。

代表性房企对2022 年展望以稳为主。代表性房企在2021 年的业绩会上普遍表示市场预期不明朗，绝大多数未提及销售目标。投资拿地聚焦强基本面城市，力度求稳。对收并购总体保持谨慎，坚持精选项目。房企短期追求稳健发展，中长期则看中经营性业务的发展和综合实力的提升。

重申看多地产板块，持续推荐高信用房企。大型房企、央企所代表的高信用房企在2021 年度的财务数据中表现优异，我们认为行业分化仍将延续，高信用房企将享受新一轮行业集中度提升和利润率改善的过程，有望持续胜出。推荐A 股：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、南山控股、建发股份、华发股份、华侨城A、绿地控股、新城控股、滨江集团等；港股：中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、碧桂园、华润置地、龙湖集团。

风险提示：销售及结转不及预期；政策调控超预期。