从行业宏观数据看，三条红线为代表的房地产融资监管新政策正在逐渐改变整个行业的经营模式。行业营建活动进入活跃期，开发链条上各个指标都将有良好表现。更重要的是，去杠杆环境下，土地市场冷清的表现、各家公司更为理性的投资行为，都意味着行业盈利能力恢复的新起点。

积极销售助力行业去杠杆。1-10 月，商品房销售面积133,294 万平米，同比持平。商品房销售额131,665 亿元，增长5.8%。10 月商品房销售面积同比增长15.3%，销售额增长23.9%。积极销售是企业去杠杆的重要举措。全年看商品房销售额有望保持明显上涨，2021 年商品房销售额也有望实现正增长。

土地市场持续降温。1-10 月，开发企业土地购置面积17,775 万平米，同比下降3.3%；土地成交价款11,386 亿元，增长14.8%。单10 月，土地购置面积下降5.6%，土地成交价款同比增长19.3%。土地支出是开发企业最核心投资决策。

土地开支不仅意味着当期现金减少，更意味未来持续不断投入。目前开发企业已建立总部授权为主的项目拓展体系，可以在较短时间快速调整拿地策略。随着行业去杠杆要求的深入，开发企业的拿地热情也在降温。

积极营建支撑开发投资维持高位。1-10 月，房屋新开工面积180,718 万平米，下降2.6%。房屋竣工面积49,240 万平米，同比下降9.2%。单月看，新开工及竣工增速均为3.5%及5.9%。全国房地产开发投资116,556 亿元，同比增长6.3%，单月同比增长12.7%。积极的营建活动是开发投资韧性主要支撑。

盈利能力修复的起点。随着新房价格在大城市得到普遍管控，开发行业盈利能力持续下滑。我们相信，随着行业去杠杆大幕的拉开，土地市场中最为激进的企业开始谨慎拿地，降低杠杆水平，将会带来行业层面的土地成本和财务成本的下降，这将修复行业的盈利能力。

风险因素：按揭增速不及预期，销售去化速度下降的风险。

优质价值蓝筹的投资窗口：行业在高位化解一些长期的风险，例如盈利能力不断下降的风险以及资产负债表压力增大的风险。一些重要的公司实际控制人开始增持股权，长期资金也在增持上市房企的股份。虽然企业报表的盈利增速还有可能会在明年下一个台阶，但板块的前景已经越发明朗。我们看好优质价值蓝筹，推荐金地集团，保利地产，万科A，龙湖集团，世茂股份，阳光城，建议关注碧桂园