我们按照2016-2019 年营业收入进行了规模房企分类（与2018 年报回顾的分类标准有所变化），其中龙头房企共4 家：万科、保利地产、绿地控股、华夏幸福，2019 年营业收入超过1000 亿（2016 年营收超过500 亿），中型房企共31 家：2019 年营业收入在120~1000 亿区间，板块整体A 股上市公司共计130 家。

2020Q3 板块营收15498.5 亿（+6.2%），其中龙头房企7368.2 亿元（+6.1%），中型房企6413.3 亿元（+8.3%）；板块归母净利润1141.9 亿元（-12.7%），龙头房企523.9 亿（-0.5%），中型房企490.9 亿（-27.1%）。上半年由于疫情停工影响，房企竣工进度普遍受损，且2019Q3 基数较高、净利率下滑影响下2020Q3 营收和业绩有一定受损（尤其业绩储备较薄的中小房企），预计第四季度经营持续回暖。

规模房企尤其是龙头房企业绩增速前三季度依然稳健，也是销售集中度提升趋势在业绩上的体现。同时我们也看到，部分过去销售弹性较高的中型房企也同样保持了较快的业绩增长，且在业绩储备上不逊色于龙头房企。但龙头房企在盈利质量如毛利率（24.7%，较2019Q3 下行2.6pct，中型房企下行4.6pct）、摊薄ROE（龙头房企10.6%，高于中型房企5.6pct）指标方面依然具有较强的优势。如果剔除掉业务多元导致毛利率和净利率较低的绿地控股，则龙头房企归母净利率9.7%，较2019Q3 下行0.2pct，好于中型房企（归母净利率下行3.7pct 至7.7%）。

2020Q3 板块整体去杠杆，中型房企净负债率下降最为明显。2020Q3 板块整体净负债率90.9%(-8.8pct)，龙头房企99.1%（-0.5pct），中型房企106.4%（-15.2pct）。剔除预收款的资产负债率板块、龙头、中型分别为53.0%/49.6%/54.5%，较2019Q3 提升了1.0/6.9/0.7pct。

2020Q3 房地产板块预收账款+合同负债为营业收入的2.28 倍，龙头房企2.11 倍，中型房企2.59 倍，中型房企的业绩保障程度最高。2020Q3（龙头房企预收账款+合同负债/2019 营收）维持在去年同期水平，而中型房企该比例有所上升。

龙头、中型房企与板块净资产收益率均下滑。2020Q3 龙头房企ROE 为10.6%(-2.1pct)，中型房企5.0%(-3.0pct)，板块整体10.4%(-0.2pct)。受净利率、周转率、杠杆率下滑影响，板块整体ROE 下行。

2020Q3 年房地产板块整体为现金净流入300 亿，差于2016-17，好于2018-2019 年。

分结构，头房企现金净流出223 亿，中型房企流入398 亿；板块经营性现金净流入89 亿，投资性现金流出1375 亿，筹资性现金流入1586 亿。

投资建议：推荐布局一二线及都市圈核心城市、资金状况优良的房企，政策上坚持房住不炒，因城施策，以窄幅波动为主。Q4 推盘加快的情况下主流房企销售预计会持续回暖，央行融资新规或致土地市场价格回落，利于拿地利润率修复，推荐：万科A、保利地产、金地集团。融资改善、业绩释放角度推荐：中南建设、阳光城。建议关注管理层履新、提出5 年千亿销售计划的世茂股份。

风险提示：楼市政策调控趋紧，房企销售去化率低于预期。