市场在高推货背景下销售可能下行，但企业拿地也随之走向理性。

销售增速略有下降。前三季度商品房销售额115,647 亿元，增长3.7%，9 月单月增长16.0%。大城市高频网签数据看，10 月上半月销售增速均较三季度有所放缓。

新开盘推盘量有所增加，去化率有所下降。房地产政策对二手的影响比较明显，城市之间分化。上海等城市十一以后的市场明显偏热，但是深圳、东莞、成都等三季度有房地产相关政策出台的城市，二手房交易明显偏弱。

三四线城市仍有结构性机会。低线城市在中国商品房销售面积中的占比为65.6%，销售额中的占比为49.0%，是中国房地产市场不可或缺的存在。低线城市的房地产政策一直保持相对宽松，土地出让一般都比较积极，供应规模偏大，周转速度更快。

市场的结构分化，并不等于一二线好，三四线差。

土地市场开始走淡，拓展机会增多。2020 年9 月，百城住宅类土地成交规模同比下降32.9%，为2020 年2 月以来首次出现同比负增长，且跌幅较大。我们认为，在三条红线的约束下，行业的拿地动作开始放缓，投资开始审慎，市场反而机会转好。

企业加速推盘，房地产开发投资位于高位。前三季度，全国房地产开发投资同比增长5.6%，9 月单月增长12%，新开工面积下降3.4%，9 月单月下降1.9%，竣工面积下降11.6%，9 月单月下降17.7%。我们认为，积极开工、积极销售、积极竣工均是改善杠杆率指标的重要动作。

风险因素：高推货之下，销售速度下降的可能性。

坦然迎接行业周期的全新阶段。我们认为，行业悄然从销售向好，拿地机会不多的阶段，转向销售降温，拿地机会增多的阶段。不过由于政策温和，这种转向较之历史而言比较平稳。我们看好优秀且估值较低的开发企业，推荐万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团、世茂集团、旭辉控股集团、阳光城和世茂股份。