9 月推货继续上升，而四季度推货是全年的高峰。企业有充足的意愿平价加推，高杠杆企业需要去杠杆，低杠杆企业需要调存货。政策环境相对温和，三道红线后的房地产行业，将结束内卷化竞争，有望迎来高位常态化发展。

推货高峰已至，去化迎接新挑战。新房市场的推货高峰集中在下半年，而推货高潮已经来临。根据中指院的统计，节前四周重点城市推货环比上升18%。货值庞大，这些市场的去化率从65%略有下降到60%左右。9 月单月，克尔瑞统计的20 个大公司销售同比增长13.7%，较之8 月17.5%的同比增速略有下降。

2020 年前三季度，20 个大公司累计销售额同比增长6.1%。

企业销售意愿很强，去杠杆和调库存都需销售持续增长。三道红线提出的刚性去杠杆要求，会推动企业理性定价，加快去化。如果企业需要快速回流现金，将会选择整售项目（因为市场承接者众），而不会恶性降价。低杠杆的企业也不会错失目前的拿地机会。

当前土地市场溢价率不高，出让项目日趋复杂(技术复杂或者权属复杂)，客观上改变了土地市场低门槛的特点，也为一些能力强的地产公司提供了持续发展的机会。

政策温和，货币环境友好，推动销售继续放量。我们认为，企业主观上重视去化，客观环境也有利于去化库存。尽管年初那种适当放开限价的做法已经告一段落，但各地政策边际变化仍然不大，个别房价上涨较快的地方略加码限制需求。个人住房贷款利率中期仍有下降空间，住房贷款仍是银行系统重要的资产配置方向。

三道红线推动的去杠杆是高位再平衡，不是探底再平衡。三道红线的要求是明确的、坚定的，也是充分考虑现实情况的。未来地产行业的去杠杆，将是高销售回款，高开发投资，高土地出让金额之下的理性再平衡，不是资产价格大起大落，开发投资和开竣工探底的再平衡。

风险提示：高推货之下销售速度下降风险；租金回报率持续下降风险。

结束内卷化竞争，开启常态化发展。我们认为，企业拼杠杆、赌周期的时代已经结束，未来企业会着重竞争规划设计能力、法务协调能力、品牌溢价能力、流程控制能力、产品营销能力、资产运营能力等。集中采购的成本优势和控制杠杆的信用优势将成为自然而然的结果。我们看好优秀的地产开发公司，推荐万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团、世茂集团、旭辉控股、阳光城、世茂股份和融创中国。