在增加公共租赁住房供给之外，世界各国普遍存在限制租金上涨幅度，限制房东随意解除租赁合同，提升租赁房品质等租客保护政策。新冠疫情之下的一些临时性租客保护计划可能长期化，一度低潮的租客保护可能重新在全球范围抬头。

本篇报告专门研究在增加公共租赁住房供给之外，针对私人住房租赁市场，世界各国已经在执行的一些对租客保护的政策。

租客保护政策主要包括，对房屋租金的上调进行限制，对终止租赁合同的行为进行规管以及对租赁房的质量提出要求。35 个观察国家中，有24 个国家存在全国或区域性的租金价格限制政策。大多数国家规定出租住房转为自住时，或租户违反合同义务时，房东可以要求租户离开，个别国家（如日本）房东即使将房屋转为自住，马上驱逐租客可能也会存在困难。

美国加州的AB1482 法案具备一定代表性。加州的这一法案旨在尽量避免居民无房可住，法案限制了房屋租金的年上涨幅度，并规定驱逐合法居住12 个月以上的租客必须有合理理由（如租客违约或房东将房屋改为自住）。我们认为，如果拜登在美国大选中胜选，类似政策可能向全美推广。

租客保护是兜底困难人群的必要举动。法律会规定最低工资，企业不能以和雇员达成一致为理由，将雇员的工资定到不能维持人类最基本生存的地步。同样的，我们也认为完善的住房供应体系，需要考虑对租客加以一定的保护。合理限度内的租客保护，是推动社会进步所必须的。

过严格的租客保护可能增加空置率，降低供应，影响出租房品质，也可能影响房价。如果租客保护过于严格，反而可能降低居民出租意愿，也可能影响房屋品质和房价。

风险提示：我们认为，由于租客保护政策的前提是对租赁合同进行普遍登记，目前我国大面积推行此一政策仍存在技术难度。